ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4071: 匿名さん]

マンション管理業協会のホームページの会員欄で、会員会社の財務状況が掲載されています。読み解くと、ぼったくりの悪徳会社が分かるようです。
悪徳会社の特徴として、一級建築士の数が少なく、管理費で得られる売り上げに比べて総収益や資産がやたら多い特徴があります。
一方、真面目な管理会社では一級建築士を多く擁していて、設計コンサルも含めて収益を出している様です。

[4072: 匿名さん]

いずれにせよ、荒らしさんもリプレイスは推奨しているわけだ。
サービス内容に対して割高だと思えば、バンバンやりましょう。

組合員の金銭負担はそっちのけで、管理会社のバックオフィスばかり心配している荒らしさんみたいなクレーマー以外は大体喜ぶでしょうw

[4073: 匿名さん]

>>4072 匿名さん
捏造体質は変わらないな。
リプレイスを「推奨」はしていないだろ。今日は暑いから仕方ないか。

リプレイスにもメリデメがあり、簡単に推奨するのは何も知らない約1名だけだろ。

[4074: 3183]

「荒らし」って俺のことだと思うんだけど、何でか「リプレイス否定論者」にでっち上げられているんだなｗ　リプレイス容認派に早変わりしたいアンチ君にしてみれば、対極にいるキャラとしてはそういうヤツが居て欲しいということなんだろうかね。

リプレイスなんてしないで済むならそれに越したことはない。ただし既存の契約に問題が生じた時には有効な改善手段として選択肢になるんだよと、これまで何度も言われてきたじゃないか。あとは自主管理だよな。自主管理もいいがリプレイスの方が現実的だとも言われてきた。それこそアンチ君が「管理会社との契約なんて無意味だ」と騒ぐから、業務成果や委託費に不満があるなら不満の生じない方向への軌道修正＝リプレイスをすればいいだろとね。「管理会社の存在意義」をずっと否定し続けてきた者が、今更「リプレイス否定論者」を仕立て上げて攻撃しているのはホントお笑いだよ。要は以前の持論（管理会社不要論）を完全に論破されて宗旨変えをしたということだろう。

もう何度も問われていることだが、今更なのかずっと前からなのかはともかく、リプレイスを選択肢として認める（あるいは「推奨する」でもいい）と言うからには、新たに選定する委託先とて紛うこと無き『マンション管理会社』なんだよね？　このスレの題目についてはその時点で決着がつく訳だけど、さっさと宣言してくれんかな。「管理会社はやっぱり必要でした」と。

そこを誤魔化しているうちは、いつまでもこの状況が続くよ。

[4075: 匿名さん]

>>4074 3183さん


論理を言えないあんたが、論破とは片腹痛し。
論破じゃなくてただアンチくん叩きに話を逸らしているだけでしょ。
管理会社の料金を正当化するためのバックオフィスの労力も説明できないと自分で言ってるくらいだしね。

管理会社が不要かどうかと、組合員が賛同するかどうかは違うからね。
本当は管理会社なんて全くいらないけど、組合員が情報不足と理解不足で不安がるのは仕方がない。だからリプレイスで減額するという手段がある。

まあリプレイスをやった方がいいというには分かりました。

[4076: 3183]

>>4075
現在の管理状況に不満を持ってる極少数派の君はリプレイスを検討した方がいいだろうねえ。
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf

■管理状況全般の満足度
「非常に満足している」が 24.9％、「やや満足している」が 37.9％で、合計 62.8％の区分所有者が現状の管理に満足しており、その理由は、「マンション管理業者が良いので」が68.8％と最も多く、次いで「管理員が良いので」が 52.4％、「管理組合役員が熱心なので」が 34.8％となっている。
不満であると回答した理由は、「一部の居住者の協力が得られにくいので」が 48.5％と最も多く、次いで「マンション管理業者が良くないので」が 28.7％、「管理組合役員が不慣れなので」が 26.3％、「管理組合が機能していないので」が 15.2％となっている。

[4077: 匿名さん]

また、ナンセンスなこと言ってるな。
管理会社の搾取構図を問題にしたスレだからね。

みんな満足していても、実はぼったくられているぞというスレだから。

[4078: 匿名さん]

マンション管理って他と比べるのが難しいし、そうした発想が持ちにくいのが
管理会社の既得権を産んでいる。サービスがほとんど変わらないのに、ぼったくられいるマンションもある。

エレベーター保守も独立系に変えただけでもだいぶ値段がそれすらやられてない組合が大半。損している自覚がないのが問題だ。

[4079: 評判気になるさん]

>４０７８
エレベーター保守は、値段だけ見れば、独立系なのは、みんな知ってる。ただし、リスクもあるから、金銭的余裕のあるマンションは、あえて変えないだけ

損しているとは思っていないよ

[4080: 匿名さん]

>>4079 評判気になるさん
リスクを一切考えられないのも、アンチくんの凄いところの一つだよ。管理を損得だけで見るなら戸建てに住めばいいだけなのに、何故かそういう話はしないんだよ。

[4081: 匿名さん]

シンドラー社の事故とか、恐かったよね

[4082: 3183]

>>4081 匿名さん
あれは公営賃貸で、保守点検上の不備を管理会社がどうにかできる話でもないけどね。

[4083: 匿名さん2]

お久しぶりです。
ずっと見ていましたが、最近はモグラたたきの様相が、激しくなってきましたね。

>>4078 匿名さん
＞エレベーター保守も独立系に変えただけでもだいぶ値段がそれすらやられてない組合が大半。損している自覚がないのが問題だ。

以前から、こう言っていますが、事例に挙げていたサイトをのぞいたら、筑後３年のマンションで、「特殊な例」だと書いてありました。
特殊な例、しかも筑後３年のケースを、事例に挙げるとは・・・。

筑後１０年経ったマンションで、フルメンテで保守をしてくれる会社は、ありません。
フルメンテは、３０年で掛る費用を定額でもらっているのですから、いわば積立金です。

他の会社に積立したEVなのに、故障の増える１０年以降の保守をフルメンテで受ける会社はありません。
考えるまでもなく、至極当然の話です。
出来るというなら、上の様な、インチキ事例でなく、本当に１０年後、フルメンテからフルメンテで保守契約した事例を挙げてください。

フルメンテからPOG契約に切り替えての契約なら、安くなりますが、条件が違うので当たり前です。

[4084: 匿名さん]

>他の会社に積立したEVなのに、故障の増える１０年以降の保守をフルメンテで受ける会社はありません。

あんたの築１０年目以降のフルメンテで受けていて欲しくない！という願望より、独立系でFMで受けている会社のHPを信じるよw

[4085: 匿名さん]

>>4082 3183さん
公営賃貸だってどこかの管理会社が点検してるでしょ

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jabes/24/0/24_179/_pdf
＞事件の背景として、エレベーター の保守点検に関してメーカー系業者と独立系業者の対立構造が存在し、独立系業者には技術情報の不足や過当競争体質の問題が認められること、そして事故機の保守点検を受注したエス・ イー・シーエレベーター株式会社(以下、「SEC 社」とする)では、極端な低価格と全機種の受 注を特徴とする受注優先戦略を採用していたこ とを指摘した。 点検不備の原因としては、マニュアルの未整備、点検員に対する教育不足、作業時間短縮の 圧力の3件を挙げ、このうち前2件については、 過去の事故において問題点が既に明らかとなっ ていたにもかかわらず、SEC社では、受注優先 戦略を維持するために弥縫的対応に留めていた

[4086: 匿名さん]

>>4083 匿名さん2さん
築後3年？

[4087: 3183]

>>4085 匿名さん
＞公営賃貸だってどこかの管理会社が点検してるでしょ

その通りよ。
で、俺が言ってる「管理会社」は「マンションの管理会社」のことで、ＥＶの保守点検業者のことではない。
シンドラーの一件でメーカー系が引き続き保守をやってりゃ事故が起こらなかったのかというのはタラレバの話で、マンション管理会社が正しく業者選定をしていれば…というのも結果論の域を出ない。

何はともあれ、アンチ理論だとそこも管理士の助言を得ながら組合役員が自力でやればいいそうだから、そっちは怖い話ではあるなｗ　何せ安けりゃ自動的にそっちにリプレイスしちまうらしいから。

[4088: 匿名さん]

>>4086

いやいや、福岡の話をしてるんでしょ。

[4089: 匿名さん2]

＞築後3年？
＞築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ
私の記憶違いでした。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/03/30/121554
要約は、
＞しかし、その交渉過程で予想もしていなかった提案が管理会社からありました。
＞なんと、エレベーターの保守点検について現状のPOG契約からフルメンテナンス（FM）契約に切り替えることも可能だというのです。
＞事情を確認したところ、独立系保守会社による大手マンション管理会社への営業政策の一環として、同社受託物件に対して極めて例外的に提案したものであることがわかりました。
でした。
１件は、ありましたね。
全員が、僥倖に預かることを祈念します。

再読すると、EVメンテ会社の提案でなく、管理会社の提案でしたね。
一部だけ、魅力的な提案を入れて、全体で利益を確保する戦略でしょうかね。

[4090: 匿名さん2]

>>4077 匿名さん
＞管理会社の搾取構図を問題にしたスレだからね。
これがすべて。
問題にはするけれど、解決はしない。