ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4031: 匿名さん]

>>4030 3183さん

>なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。

じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

まあ、書いていることのほとんどが嘘とでまかせの荒らしに言っても仕方ないけど。

ってか、前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。距離が遠くて意見割れやすかったらリプレイスなんてまとまらないだろう。自分が言ってることくらい整理しろよw

[4032: 匿名さん]

なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか
↓
なんでリプレイス事例が少ないのが違和感って結論になるのか

[4033: 3183]

>>4031 匿名さん
＞じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

「じゃあ」じゃないだろ（笑）　何でそうやって指摘されたことから逃げるのさ？
俺は知らないよ、大規模だろうが小規模だろうが、実施されたリプレイスの実数なんてな。知らなきゃ言えないことを言った訳でもない。
逆に君は知ってるから「大規模の方が少ない」と言い切ったんだろ？　数字を示せと俺に言うなら自分で把握してるその数字をここで晒せばいいじゃんよ。実際には知りもしないんだろう。だからそうやって「じゃあお前が答えろ」とこっちに無理くり転嫁するのさ。あるいは「大規模の方が少ない」と言い切るロジックでもあるのかね。そっちを説明してくれてもいいよ。

リプレイスってのは「現状に対する疑義」が発端となって検討が始まり、乗り換える先が見つかることで実現することだろう。共有者の数が多ければそれだけ疑義が生じる可能性も増える、という当たり前の理屈を俺は言っただけさ。嘘だと言いたいなら実数を添えて反証するのはそっちの宿題だろう。


＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

まあ、そりゃ解らないだろうな。そこが解る様なら君もここまでスレを荒らさないだろう。
俺が「距離が遠い」と表現したのは「意見の割れ易さ」ではなく、特定の管理会社への執着が生じ難いという意味だ。リプレイスを目指すとなれば、規模の多寡にかかわらず意見はどのみち割れるだろう。こちらは発議される可能性のことを言ってる。

リプレイスが実施されたサンプル数を規模の大小別に知ってるご様子なので、是非ここで紹介してくれ。
その「規模の大小」がどういう分類の仕方なのかにも興味があるのでね。ひとつよろしく。

[4034: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
homesでどうすれば管理会社を変更したマンションがわかるんですか？

[4035: 匿名さん]

私の地域やマンションバレするので書きませんが、
マンション変更の際の各社パンフレットには、リプレイスで引き受けたマンションの外観写真や、戸数別の比較表・又はマンション名が載っている社もありましたよ。うちの近くの近所の大型マンション（400戸くらい）の名前もありました。「管理会社を変えたとは聞いていたけど、〇〇にしたんだ」とその時初めて知りましたね。
それもあって、個人的にその管理会社には親近感は持ちました。「あそこのマンションがココの管理会社を選択したんだ」という実例は、迷う者にとっては気持ち的に結構選択の後押しになりました。
プレゼンの際に、中規模や大規模を得意とするマンションと、小規模・中規模を得意？とする管理会社があることがわかります。

ホームページ上では、変更して受けたマンション名は載っていませんが、実際に各管理会社のプレゼンを受けると分かりますよ。

[4036: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
＞平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはず

コレ、どういうデータから？

[4037: 3183]

>>4031 匿名さん
＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

返答が無いので追記するが、俺は「大規模マンションは個々の管理組合員と特定の管理会社との心理的距離が遠い」と書いた。規模が大きければ役員になり得る候補者が多く、ひとりひとりが役員になる頻度は理論上下がるだろう。管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。それって、誰がどう考えたって大規模マンションよりは小規模マンションの方が当てはまる話だろう。

「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？

[4038: 匿名さん]

区分マンションの中古の売り物件情報欄で、一番知りたい管理会社名が表示されないのはどうしてなんだろう。
購入を検討する側にとっては大切な情報なんだから、こちらから聞かなくても義務表示にしてほしい。
マンション管理適正化法で表示義務を定めてほしい。
そうなれば、少しは管理会社もマシになる。

[4039: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

それ全くの嘘で書けるよね。パンフレットには大型マンションは全くありませんでしたとか。仮にそうだとしても、まぐれて受注したその一件だけかもしれないし、まあ全部嘘だろうけど。

>コレ、どういうデータから？

国公省のアンケートは７割が変更していないと回答。つまり変えている組合は３割しかいない。タワマンは新しいからそれより少ないが、実際は極めて少ない。

>管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。

自然じゃないだろw

普通、予算規模が大きい大規模マンションの方が利権だろ。どこまで頭悪いんだ？
管理会社が年間予算１０００万の小規模マンションと１億超えの大規模マンションとどちらに工作する方が効率的か、考えなくてもわかると思うが。。w

>管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。

組合員一人に対して接する機会が減るかどうかなんて、誰がそんな話してるんだ？w
どこまで読解力ないんだろう。理事会に対して工作する動機が管理会社にあるかないかだろ。その理事会メンバーになる確率なんて誰もそんな話してないだろ。

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？


本気で大型マンションの方がリプレイス多いと思ってるのか？だったらもっとタワマンの管理費が安くなってるよw

[4040: 匿名さん]

まず、大規模マンションの定義から説明してくれな。w

そして、誰も「大型マンションの方がリプレイス多い」なんて言ってないけどな

[4041: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。
駅近くに10棟のマンションがあったら、そのうちの2棟はリプレイスしているということだ。自分の感覚でもそんなもんだろうと思うね。
近所の大型マンションがリプレイスしていても全く不思議ではない数字だ。

[4042: 匿名さん]

>>4040 匿名さん

>国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。

それは前回の調査

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。

もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

[4043: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
ふうん。じゃ、近隣のマンション10棟の内の3棟もリプレイスしているということだね。w

[4044: 匿名さん]

>>4043 匿名さん

何が言いたいの？頭大丈夫？

[4045: 匿名さん]

近隣て、なんの話なんだ？誰の近隣？

[4046: 3183]

>>4042 匿名さん
＞もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

発言の撤回なんかしてないぞ。
逃げないで訊いたことに答えてくれ。

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

俺は↑この発言に違和感がある、と言った。
大規模マンションの方が事例が多い、とまでは言わん。ただ理屈上、組合員数が多い方が特定の管理会社への拘りは薄くなりがちで、現行の委託契約・委託費への異論が生じる可能性も高くなるだろうから、リプレイスが検討される傾向として「大規模の方が少ない」とまで言うなら根拠が必要だと言ってる。

君はその根拠を持ち合わせているんだろ？
それを訊いてるんだよ。管理会社を変えたという事例の件数を、規模の大小で分類し比較したデータをここで示してくれ。
もっと言えば「過去にリプレイスをしたことがある組合」をカウントするだけでは、君が言ってることの根拠としては不十分だろう。一度で済んだことなのか、頻繁にやっていることなのかによっては背景が大きく異なる筈だし、マンションの築年数によっても発生率は違う筈だ。そして、他からも指摘されているように、そもそも「大規模マンション」ってどういう定義なんだという問題もある。


＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから

こう言った以上は、最低限その根拠を示しなよ。
間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく、実数を把握しなければ言えないことなのだからな。俺はその実数を知らないから「実数が不明な中で結論だけ示されても違和感しかない」と言ってるのさ。

[4047: 3183]

>>4042 匿名さん
それともうひとつ。
>>4024ではこんなことも言ってたな。

＞それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

「リプレイスされてしまうと管理会社としては困るだろうから」という意味だと解釈するが、それで「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？
既存の契約を失うと収入が減る、という話なら一応は解る。それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？　リプレイスに対抗せず実施されてしまうと最低でも５倍の差異が生じる、というのは、収入が５分の１に減るという意味なのかね。流石にそういう意味ではないよな。なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

[4048: 匿名さん]

>>4046 3183さん
>間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく

あんたは間接的な情報も無茶苦茶だし、全部多分そうだろ。

独立系とでデベ系の管理住戸を管理棟数で割れば独立系の一棟あたりの戸数がはるかに少ないよ

>「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？

大規模マンションと中小規模マンションの年間予算が違うのも理解できないのかな？

>それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？

「変わる」と「違う」の区別もないの？

>なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

普通は理解できるよ。自分の頭の悪さを相手のせいにしないでくれよw


一棟あたりの予算は大規模マンションと中小では下手すると１０倍違う。つまり生み出す利益も単純計算で１０倍違う。
それだけ、同じ管理物件一棟をリプレイスされるのでも、大規模マンションをリプレイスされると管理会社にとって中小規模のマンションをリプレイスされることと比べて大きな損害になるから、
大規模マンションの理事を引き留めて懐柔しようとしてでも、リプレイスを食い止めたい動機がある。

ここまで説明すれば分かるかな？

[4049: 匿名さん]

>>4048 匿名さん
大規模マンションの定義を書いてね

[4050: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
誰の近隣でもいいよ。分譲マンションの3割が管理会社を変更しているなら、駅近くに10棟ある中の3棟はリプレイスしているということじゃん。

これって、自分的には「3棟しかない」のではなく「3棟もあるんだ」という感覚。
だって、管理会社を変更するのって、短期間に理事全員の意思が同じベクトルに向かい、「絶対に3ヶ月の間に成功させねば」という強い意志が無いとできないから。
なんとなく「管理会社変更してもいいよね」くらいの気持ちでは、負担が多すぎて無理。
自分に言わせれば3割でも「良くぞ乗り越えた！」という同志的な感情が芽生えるよw