ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4011: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
私の経験では各社の見積もり明細価格はそんなに違わないですよ・・・

商品券入りの菓子箱も来なかったなあ。東急は見積もり提出に入っていなかったからかな？　ウチだともし管理会社が商品券を持ってきたら理事内でメールが飛び交いwそのまま理事会にその事実が問題にされて、そこは省かれますね、たぶん。
汚い事をする管理会社は管理を請け負っても同じように汚い事をするだろうと判断します。

管理会社云々よりもマンションの民度問題の方が大きそうですね。そのマンション 。

[4012: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
普通、見積もりだけで新管理会社を選択しないでしょう。
各社プレゼンし、その時点で大まかな見積もりは公表するはず。
ウチのマンションではプレゼン（説明会）は理事だけでなく、組合員自由参加でしたよ。金額を後から変えるとかいう誤魔化しは通らないです。
マンション理事達のシステム作りが甘すぎですね。

[4013: 3183]

>>4006 匿名さん

ん？
ここってアンチ君のスレだよね？
「管理会社が如何に無意味で不要な存在なのか」をまずは認めろ、ってスレ主と称する者が随分言ってた気がするんだが。

君はそいつじゃないの？？
それとも、全く別のキャラに生まれ変わろうってのか（笑）

[4014: 3183]

>>4010 匿名さん
＞自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。

まあ、そういうことだ。支出削減に拘るアンチ君が、どうしてそっちをいじろうという発想に至らないのかがホントに不思議だけどね。よっぽど合理的に減らせる可能性があるのにな。

ひとつ前のレスにあるような展開も今や現実味に乏しい。漫画の読み過ぎだよ。
「リプレイスすることに意義がある」とか言いながら、してないじゃんリプレイスｗ

[4015: 匿名さん]

経験談なんていくらでも捏造できる。
まあ、元の単価も示さず、「やりましたが無理でした」ってこれまでずっと荒らしが繰り返した手口だからね。

荒らしの嘘つきの捏造体験談なんて誰も信用しないし、独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。今までどうしていて新規受注しているのかという話になるし。

[4016: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

>そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して

この辺詳しく聞きたいですね。荒らしは無視してください。

[4017: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
あなたの立場からすれば「捏造」という事にするしかないもんな。


どうぞ皆さん見積もり取ってみてくださいね。

[4018: 3183]

>>4016 匿名さん

確かに俺も詳しく聞きたいな。
断定口調をとるなら実例の紹介も不可欠。社名を挙げてるなら詳細をボカす必要もあるまい。荒らしなんか無視してバラしちゃいなよ。

[4019: 3183]

>>4015 匿名さん

「元アンチ」である君にリプレイスの実例を求めている我々は、そもそもリプレイスの体験談などしていないよ。急に宗旨替えをした君に、リプレイスを語るなら管理会社不要論も取り下げるんだね？と訊いているに過ぎない。

なんで答えないのかマジで意味不明なんだが。

[4020: 匿名さん]

>>4016
いやそのままだよ、
管理会社の課長とMAは、絶えずマンション内の有力者への接近を狙っています
１度でも毒まんじゅうを食べてしまうと弱みがあるから
管理会社の忠実なスパイとなります
スパイは情報の御注進と総会での議事誘導と理事会での議事誘導が主業務です
ご自身の総会＆理事会を注視していればスパイがいるか容易に見えてきますｗｗｗ
そういう視点で、理事会＆総会見ていると面白いですよｗｗｗ

[4021: 3183]

>>4020 匿名さん
「マンション内の有力者」って誰のことなんだろう？
輪番でやってる理事長のことかなｗ

マンガやドラマの観過ぎだっての。

[4022: 事情通]

>>4015 匿名さん
投稿が、捏造であるかどうかは、どうでもいいのではないですか？
例え、その投稿が創作であっても、全国では同じような事例があると思います。

＞4009 匿名さんの投稿の場合、その後管理品質が維持できるのか、修繕工事でボッタクリが防げるのか、これが重要ではないですか？

普通に考えて、同じ商品を200万円から149.9万円に値下げして、これが毎月発生して利益が出せるとは思えません。

一般の会社なら、コネクションを維持して、高利益の商品を抱き合わせ販売するなど、他の手段で、利益を確保するでしょう。

管理会社であれば、修繕工事で利益を確保することを考えるでしょう。
ならば、リプレイスありきではなく、契約は事務管理のみとし、保守点検や、修繕工事の費用に目を光らせる方が、簡単ではないでしょうか。

契約を事務管理のみとした場合、管理会社の利益を削る訳ですから、しかも修繕工事でも利益を上げさせないわけですから、結果として委託契約の解除につながる事も想定して進むべき課題かと思います。

[4023: いつもの人]

大変ご無沙汰しております。
>>3144あたりでお騒がせしておりました。

＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです

こんなことを言っていた自称スレ主「自主管理命」さんが、ついに管理会社への認識を改めるに至った様で、実に喜ばしい限りですね。リプレイス先として委託契約を締結するに値する管理会社が存在すると認めたと。実際やりはしないでしょうが、当時に比べれば大変な成長です。

[4024: 匿名さん]

>>4020 匿名さん

まあ小さい管理組合にわざわざやらないだろうけど、大規模マンションなら多そうですね。実際、大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

接待の噂は聞くけど、実態が見えてこない。電話して高い飯でも食わしたりするのかな？

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

は？w

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん

何の笑い？

それよりだいぶ前にいた業界人さんや区分所有者022さんはどこ行ったの？w早く召喚してくれよw 少し前にいた匿名さん２もどっか行ったね。　経理が２０棟しか担当してないとか、伝説のセリフ残した元フロントさんは当分出れないかw　　バックオフィス友の会の人は他にもいたよな～w　俺もバックオフィスがいるから金くれよw

[4027: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

それ、どこの情報？
大規模マンションも管理会社変更は多いですよ。

[4028: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
賄賂でスパイとか、夢物語かとw

理事会が輪番制なら1年毎にに理事に賄賂を渡さなくてはならず、ほぼ全員が理事になるので、あり得ない。むしろそんな馬鹿げたことが起こるとしたら小規模マンションで理事会メンバーが固定しており、且つ理事人数が少ないところだろうな。
そうなると管理会社のメリットは少なそうだけど、大規模修繕時にはそんな事も有るのかね。w

[4029: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
＞独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。

私も独立系は安い見積もりを出してくると思っていたけどね。
結果的に、各社同一項目の条件にしたら独立系も同じだった。
どこかで品質落とすなりすれば、独立系は安くなるということだと思う。

それともう一つ。独立系だと大規模マンションからの乗り換え経験が無い事。「たぶん有っても少ない。）という事はわかった。大規模マンションって元々が大手のデベが手がけているから、小規模の独立系管理会社への変更は抵抗があるんだろうなとは思う。

結果的に、独立系は中小規模マンション専門となり、メーカーや請負業者の選択種が増え安くなる事もあるのだろうと思う。

[4030: 3183]

大規模マンションこそ、個々の組合員と特定の管理会社との心理的距離は遠く、仮に一部の役員等との強い利権関係が生じたとしても異論が挙がり易い筈だけどね。共有者が増えればそれだけ思惑の違いも出てくる。既存の委託契約・既存の管理会社への疑念も生じ易い。ここにいるアンチ君みたいなキャラが混じる確率も増える。それが自然の摂理でしょ。
なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。