ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3991: 3183]

>>3988 3977さん
＞そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
＞で説明したのが間違いのもとです。

確かにｗ
俺はてっきり所得税の話だと勘違いしてたよ。

彼は消費税の話をしてたんだな…。管理組合が区分所有者から徴収する
水道料金の分担分に消費税が課税されるって……？　二重課税じゃないのかそりゃ。
いよいよおかしなことを言い出したってことか。

[3992: 3977]

管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

[3993: 3183]

この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

さあて。アンチ君は説明してくれるんだろうか。
組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

まあ、そこは彼に勝手にやって貰うとして、引き続き「元アンチ」として
リプレイス後はどの管理会社に業務委託をするのかという話題に戻したいところ。
こちらが列記した業務は委託するに値しないそうだから、彼が所属する管理組合は
一体どんな業務仕様で見積もりを取るのやら、だな。
見積額も予算もさぞかし爆安に違いない。

[3994: 3183]

>>3992 3977さん
＞管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

その辺、俺は専門外なんだが
例えば法人化していない管理組合が、賃料や共益費とは見なされない収入から利益を得た時、ってのは有り得ないもんなのかね。水道料金の収受を組合が行って、個別契約の場合との差額を収益として得るには法人化が必須ということ？

[3995: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

またウソついたね。
あんたが>>3930で自分で収益とってると明言しているんだけど。。


>今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

>組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

本当に全く何も知らないんだな。消費税は仕入れ控除制度だぞ。二重課税じゃねえよ。
それくらい許してやるから調べとけよ。

つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

>この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

こっちもどうでもいいよ。だって言ってる内容は全く一緒だし。口調は頑張って買えているようだけどね。

[3996: 3183]

>>3992 3977さん
自分で調べて自己解決しましたわ。
何はともあれ、組合として収益事業をしていると見なされれば課税対象だし、収受関連の事務はレアケースと言えど組合に生じる手間としては例に挙げられるね。
>>3943さんが纏めた【管理会社の必要性】もだいぶ補強された感がある。

[3997: 3183]

>>3995 匿名さん
＞つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

税金ってのは面倒なら払わなくても良いというものではないので、実際に納付しなければいけない状況なら「やるべきこと」が生じるわな。
それも管理会社の出番だなｗ

[3998: 匿名さん]

＞それも管理会社の出番だなｗ
管理会社ではなく、会計ソフトだろ。

[3999: 匿名さん]

>>3997 3183さん

まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

[4000: 匿名さん]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

＞3970を全く理解していませんね。
私自身、水道料金の差額などどうでもいいんだけど、こうも無理解だと言わざるを得ません。
差額は、取るのではなくて、市の決めた水道料金で徴収すると、勝手に出るのです。
差額が出ないようにするためには、市に払う水道料金を計算し、出るであろう差額を差し引いて利用者に請求する必要があります。
二重に面倒ですね。

それより、管理会社は全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい。
あ、管理員にリプレイスするのですか？
いい案ですね。

フロント業務の直接人件費だけで契約してくれる管理会社はどこのあるのか、教えてほしい。
あ、勝手に動く会計ソフトを買うのですか？
いい案ですね。

[4001: 匿名さん]

>全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい

安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

工夫は一切しない。管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わないあんたのような荒らしはなんで他人の議論を妨害するの?

[4002: 3183]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。

「ほとんど無い」という点については最初から俺も「レアケースだ」と言ってるし、差額は敢えて取ってるケースについて言及したものの、実例を紹介してくださった方のケースでは、取るか取らないかの議論以前に「制度上自動的に発生するもの」な訳だよ。それが課税対象となるかならないかという話であって、個別契約の場合と一括契約の場合とでそれぞれ算定した『水道事業者からの請求額』の違いを、組合が差益として得るぶんには非課税でしょという結論。
そこに異論が生じる余地なんて無いよねと誰もが理解してると思うよ。

[4003: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。
全部ボッタクリではない、という事ですか？

＞管理会社は無関心なピンハネしかしてない殆ど意味のない存在
こう言った人がいますけど・・・。

＞管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わない
こんなことを言った人は、誰もいないと思いますけど・・・。
違いますか？

[4004: 3183]

>>4001 匿名さん
「荒らし」とは俺のことだと思うので代わりに言うが、俺が君が言ってることにあれこれ言うのは「間違いだから」だよ。妨害している、と捉えられるのなら別に構わないが、間違ったことを前提とした議論は誤解した者を巻き込んで変な認識を広めるおそれがあるので阻止した方がいいと思ってる。
君が今後も一方的に自分の偏執を他人に押し付け、普通に合理的判断をしている者を誹謗中傷し続けるのなら、俺はそれを防ぐための発言をするつもりだ。君がやってることは正常な議論ではないし、そもそも議論の体を成していない。相手の説明を全く聞こうとしないからね。

水道料金の「差益」が、料金体系上必然的に生じるものだということは理解できたのか？　もはや子供でも解るように丁寧に説明されているぞ。実務として大したことがないと豪語するなら、ためしに同じ使用量を想定して「個別の場合」と「一括の場合」とで請求総額を計算してごらんよ。計算の途中で自分の間違いに気付かなきゃおかしいレベルではあるが。

それと、俺からも再三訊く。
君が急に肯定し出した「リプレイス」の委託先だよ。同じことを訊いてる人が複数いるのは、君の論理構成上とても重要な部分だからだよ。答えられないようだが、それが自分の論理破綻を意味することにも、もう気付いているのでは？
そりゃ焦って、人格攻撃やら差別発言やらをせざるを得なくもなるだろう。

[4005: 3183]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

「安いところなら無条件で委託できる」という意味だと解釈していいかね。
確か「見積もり内訳書を確認する必要もない」とも言っていたっけか。
総額で現状より安くなればオッケーだと。

それで他の組合員の皆さんが納得してくれるといいけどな。
仮にノーチェックで君のその提案が通りでもしたら、君のマンションはスラム化まっしぐらだろう。

もしも君のその認識通り「価格が安くて仕事もバッチリな管理会社」が実在するのなら、まさにこのスレは何だったんだ？ということになるわなｗ

[4006: 匿名さん]

>>4005 3183さん

あんたの言ってるのはアンチくんにだろ。別スレたてたら? アンチ君のマンションを想像して語りたいんだろ?

[4007: 匿名さん]

水道代の差額がどうだのこうだのの議論が盛んですが、
水道供給システムを説明しないで議論することは実務の経験のない連中
の議論と見ます。
まず、お宅の水道供給システムから説明してください。

[4008: 匿名さん]

>>4006 匿名さん
まあ次から次へと逃げ上手なことで。

[4009: 匿名さん]

>>4001
リプレイスを試みる事に意義があるんです
例えば現在109に月額業務委託費200万円の場合
109は200万円の見積書を提出
大凶は170万円の見積書を提出
合人社は160万円の見積書を提出
日本ハウズイングは150万円の見積書を提出

ここで、日本ハウズイングの150万円で決めようとすると
109が養っているスパイ役員が「日本ハウズイングは150万円」を109に御注進する
そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して
109のままだが、委託費が月額200万円から149.9万円に減額され組合の勝利です

リプレイスをすることに意義があるんです

[4010: 匿名さん]

ウチのマンション理事で新管理会社募集し、数社に見積もり内訳書を提出してもらったら、極端に安い社はなかったな。独立系含めて全部の価格はどんぐりの背比べ。
（何度も書いてるけど笑）
もし、契約をどうしても取りたくて価格下げられるなら大幅値引きの見積書を提出する社もあったかもしれないけれど、理事側の期待に反して無かった。
ということで、例えば「清掃業務は自分達組員でやる」とかしない限り、日常業務の値下げは望めない。
他、弱小管理会社にも声かけしたら、安い見積もり書を出すところもあったかもしれないけれど、そんな気は理事達にはなかったんだろうな。「安かろう悪かろう」では、マンション価値が下がるしな。もし、自分達のマンション価値が下がってもいい（つまりリセールで売りにくくなってもいい）と考えるなら安ーい管理会社選択も有りだと思う。

自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。