ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3971: 匿名さん]

管理会社のピンハネとは関係ないよな。

[3972: 匿名さん]

>>3970 匿名さん
なるほど団体割引みたいな感じなんですね

[3973: 3183]

>>3963 匿名さん
＞単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが

そうだよな。
だから貴方も「７％もピンハネされているとは本当か。そもそも税金がかかるのではないのか。」とツッコミを入れられた時に「組合がインフラ料の支払いで間に入り、支払額の７％程度の手数料を得ているという話なので、そもそもその７％はピンハネなどではない」と返せば良かったんだよ。無駄な応戦をせず、レアケースとは言え組合の事務として負担になることはある、という本来の論点に戻せばよかったのだ。代金収受の代行業務なんてそれこそ、自主管理でやるのはアホらしいからね。「だったら個別メーター付けようよ」って皆が言い出す。

＞共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

単純に区分所有者が負担するインフラ料金の収受の範囲でなら、組合が上乗せする手数料を「共益費に相当する」と表現しても間違いではないと思うよ。駐車場の一部を外部賃貸する様な事例だとそうはいかなくなり、課税対象となる可能性があるから混同されたのだろう。７％分とその本体の区別がついておらず、共益費が非課税となりそもそもの意味を解っていないやつがここには約１名いるから、「水道料金は課税か非課税か」などという、本来誰も求めていない問答に引き摺りこまれてしまう。「組合の収益なら課税されてしまうのでは？」と最初に指摘してきた人物も、それに巻き込まれた形だろう。


＞話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
＞組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
＞したがって、所得税の納税義務はありません。

よって、そこはわざわざ言い直すまでもなく、読んだ人の大半にとっては既知事項だったってことだ。引用されてた国税庁のHPの記載だと、性質的に共益費に該当しないものは課税対象となる、とも書かれているから、貴方が「収益」と書いたことでその可能性は懸念されてしまう。修正すべきはそこだったよね。
そして俺は、理屈としてはそうであっても、そもそも組合が親メーターで一括加入となる様な事例は、昨今の新築分譲マンションではほぼ有り得ないと思ってるよ。マジでここ20年は聞いたことが無いから。仕事で倉庫代わりに借りた事務所ビルの電気代がそういう方式をとっていたが、当然の様に手数料はフカされてたし、従量料金も不明瞭で非常に公平感を欠くシステムだったな。

[3974: 3183]

>>3964 匿名さん

君こそ、こうして話を整理されると自分の勘違いが浮き彫りになっちまうから、いつもの自作自演認定で胡麻化そうって肚かい。


＞こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。

呼ばないんだよ、普通は。
俺のような普通の感覚の人間と、君みたいなアンチ脳との違いがまさにそこだよ。
管理費やそこに含まれる事務管理業務費は、会社としての収支において利益や経費がそれぞれいくらかは外観的には解らない。だからそこを取り沙汰する君みたいなのも涌いて出てくる訳だ。
でも、水道料金はその地域の水道事業者（多くは公共事業者だよね）が設定する金額で、算定方法や単価も含め実際の負担者（受益者）は把握できるだろ？　管理費とは決定的な違いだよ。

俺の認識でもピンハネとは「上前をはねる」という意味さ。もっと詳しく言えば、必要な費用として請求してきた額の中に、中間に入る者が内緒で掠め取る分が含まれているという話だろう。管理費関連の費用の中にはそういう事例も確かにあるだろうが、事この水道料金の件についてはまったく別の話だ。君の場合、原価に上乗せされている経費や利益はすべてピンハネ呼ばわりだから、そういう言い回しをしているに過ぎまいよ。


＞共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw

解ってねーな…
「水道料金として」は請求しないんだよ。組合が代行するケースにおいても、水道料金はあくまで水道料金。組合が一括して水道局に払う額の各戸分担額。それ以上でもそれ以下でもない。上乗せ分があるとすれば、それはそういう内訳になるのさ。合計額で請求されているケースも実際にはある様だけど、税務上は区別されるべきだし、収益を得る者にとってもその方が都合が良いだろ？　どのみち非課税だけどな。理屈で考えろよ。

[3975: 3183]

>>3964 匿名さん

＞消費税は関係ないね。

？
誰か消費税の話をしてるかな？


あと、>>3966さん。
貴方のその書き方も、俺や他の誰かと同一人物と決めつけられてしまう原因だよ。
俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

[3976: 匿名さん]

>>3969 匿名さん

>水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

>ですので、
>ですので、

共益費に含まれるかの肝心な部分が完全にあんたの決めつけだろw

水道は居住者が共通に使用するものではなく、どう考えても個別に各々使ってるものを
共同住宅だからまとめて契約しているだけ。専有部の公共料金の使用が共通に使用するものな訳がないんだが頭がよほどおかしいらしい。

国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、荒らしさんの独自解釈が採用されることなんて１００％ないよw

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
>国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、

水道料金には、当然のこととして「消費税」が課税される。
一括検針の場合も、トータルの水道料に「消費税」を上乗せして管理組合は支払っている。

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん

つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
自作自演ご苦労さん

[3980: 匿名さん]

>>3975 3183さん

自作自演が失敗してアクロバティックな言い訳だなw。３５点。

口調を変えているだけで言い分や主張や癖が１００％一緒だからw

[3981: 3977]

>>3978 匿名さん
>つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

「撤回」や「認める」も何も、初めての投稿です。
ダラダラと長いレスが続くので、普段はスルーしています。

[3982: 匿名さん]

>>3981 3977さん

3960で明言してますよ↓

>現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
>貴方がどう思おうと、現実には非課税です。

[3983: 3977]

>>3982 匿名さん
>3960で明言してますよ

>>3960 は、わたし以外の誰かの投稿です。
ところで、課税、課税と騒いでいたようですが、法人税ではなく消費税の話だったのですね。

[3984: 匿名さん]

>>3983 3977さん

ではあなたはバックオフィスを信じますか？w

[3985: 匿名さん]

>>3977

非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

[3986: 3977]

>>3985 匿名さん
>非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

水道料金に関して、「収益」という言葉を最初に言い出したのは誰ですか？

[3987: 匿名さん]

>>3983 3977さん

＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

この話の続きだから、所得税（法人税）の話ですよ。

私はそのつもりで書いていたのですが。
収益事業と消費税は無関係なのに、なぜ消費税の話が出たのでしょう。

そもそも、自治体が請求する水道料金には、消費税が含まれていますから。

3183さんへ
＞俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

よく読めば、あなたへの回答でしたね。
申し訳ない。

消費税と所得税を混同しては、話がかみ合わないハズです。

[3988: 3977]

そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
で説明したのが間違いのもとです。

[3989: 匿名さん]

>>3986 3977さん

↓これじゃないですか？

＞3948 匿名さん
>>3942 匿名さん

＞どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
↓ここで、所得税の話に、消費税の説明を持ち出しています。
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
ここから、話がかみ合わなくなったんですね。

[3990: 匿名さん]

>>3988 3977さん
その通りです。
収益事業に係る所得税に対する説明と思い込んでいました。
まさか、消費税の説明サイトとは、思いませんでした。