ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3931: 匿名さん]

>>3928 匿名さん

>事務管理業務費と管理員業務費

それ以外の業者と費用は見直さないの？前の業者から引き継ぐの？
あり得ない見積もりだねw　普通、そんな比べ方しないだろw

嘘をつくにも雑すぎるぞw

[3932: 匿名さん]

>>3929 匿名さん
私に対してのところだけ答えます。
＞毎年同じような計算者ですよ。それが年一回。きみ、よほど仕事できないんだね。容量よくやろうとすることもない。

年一回？？？
同じような計算書でも月によって違いますよ。
書き写すような事をして後から計算が合わなくなったらその間違え箇所を探し出すのは大変。私も経理は詳しくはありませんが、そこまで杜撰な事は考えないですね。

＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

[3933: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

[3934: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。

[3935: 匿名さん]

>同じような計算書でも月によって違いますよ。

総会資料への突っ込みなんだけど、なんで月の話になるの？
それとも毎月総会資料作ってるの？

>＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

↑

何も知らないのに、大変だと言ってるの？毎月発生する業務とたまにしか発生しない業務の区別もつかないのに、なんでマンション管理を語れるの？

[3936: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
各社に当マンション理事依頼し、入手した見積書ですよ。
清掃業務・各種点検業務額から総額まで全て書かれています。

[3937: 3183]

>>3934 匿名さん

ちょっと前のアンチ君がそうだったんだが
「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…
どっちも管理委託業務費の見積り大項目じゃんかよ。
業務仕様書でもきっちり区別されてるだろが。片方がどっちかに含まれてるなんて寝言は今更やめてくれ。

[3938: 匿名さん]

>>3930 匿名さん
＞仲介会社が、顧客に行う重説とは別のものです。
＞管理組合は、問い合わせのあった仲介会社に対し、「専有部売買に係る重要事項説明書」を提示する義務があります。

なるほど。では、私の場合、管理会社→仲介会社経由で説明を受けたんですね。

＞管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。

へえー、知りませんでした。
自分のマンションのことしらないので詳しくないですよ。管理会社の者でもないですし。

管理会社の仕事に上記を足して修正しておきます。

[3939: 3183]

>>3933 匿名さん
俺も水道料金については初めて聞く話だな（笑）
クルマの保有率が減少して、附置義務通りに設置した機械式駐車場がダダ余ったから賃貸に回して組合として収益を得る様になったという話は複数聞いたが、事務処理と出納処理では大きな負荷になることから総会を通すにはなかなかハードルが高かったそうだよ。それを水道料金ごときでやるかね？？
そもそも個別契約ではなく「管理組合一括契約」でなんて、少なくとも昨今の新築分譲では聞いたことが無い。絶対に避けるべき仕様だろう。私設メーターにしたって電子化が進めば検診業務なんてそれこそたかが知れてる。

しょうも無い話を振って重要な根幹部分から目を逸らさせようとしているのかな（笑）
アンチ君はどうしても事務管理業務の重さを認めたくないみたいだから。

[3940: 匿名さん]

>>3935 匿名さん
＞何も知らないのに、大変だと言ってるの？

経理が大変とは書いたけれど、
他に私が「大変だ」と書いたレス番号と内容をコピペしておいてね

[3941: 匿名さん]

>>3940 匿名さん

3932

[3942: 匿名さん]

>>3933 匿名さん
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

「初めて聞いた」ですか。
他にもあなたの知らないことは、一杯ありそうですね。
古いマンションは多いですよ。
私の住んでいるマンションもそうです。

水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。
計算方法は、自分で調べて下さいね。
ピンハネは必要ありません。
駐車場は、住民以外に貸し出すと収益事業になりますが、水道は住民だけが対象なので、収益事業になりません。
少し考えれば、分ると思いますが。

[3943: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）

[3944: 3183]

>>3942 匿名さん

で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
「管理会社にはそういう仕事もあるんですよ」ということなら、詳しいことはアンチ君に教えてあげた方がいいかもね。>>3938氏も基本的には同じ目的で「一般的な分譲マンションにおいては大なり小なり生じることになる業務」を項目出ししているのだから、別に喧嘩売る必要はないっしょ。どっちの方が物知りなのか競争している訳でもなし。

俺は古いマンションの管理実例には疎いので、貴方が言っておられる様なケースは賃貸マンションでしか見たことがない。通例として挙げるほどのことでもあるまい。

[3945: 匿名さん]

アンチ君によるとマンションの経理は大変ではないそうです。
どなたか意見ありませんか？

[3946: 3183]

>>3943 匿名さん
なるほどｗ　そうすればいいのか。

[3947: 匿名さん]

>>3939 3183さん
＞それを水道料金ごときでやるかね？？
水道料金を、個別支払いに切り替えるには総会決議が要ります。
一度、個別に切り替えると、元に戻すには全組合員の承認が要りますので、理事さんたちはしたがりません。
管理会社に任せて、自分たちは手間がかかる訳ではありませんから。
市によっては、組合徴収でもメーター交換の費用を市が出してくれるところもあります。
その場合、管理組合は何もしなくても、収益が上がります。
管理員さんは楽になりますけど・・・。

＞3937 3183 さん
＞「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…


＞事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。
全てとは、＞3920さんの
・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
の事です。
勿論、「管理員業務」は、入っていません。

[3948: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm


>まとめました。コピペご自由にどうぞ。

長期修繕計画以外はほぼ管理人が実際にやってることと、管理人ができることだよね。
それを管理会社がピンハネしているだけなのに、なんとも思わないんですねw
しかもデタラメばかり。

[3949: 匿名さん]

必要な際にだけやる業務で実際にはほとんどない業務と、常時必要な業務があるが、
管理会社フロントは前者で、契約内容にはあっても実際にはほとんどない業務ばかり。

なのに、不当に高いピンハネや中抜きばかり行っているのが問題。

荒らしくんは、実際にはほとんどない業務をさも、常時必要な業務かのように装うので、突っ込まれると何も答えられないと言うわけ。そりゃそうだ。そんな業務、ほとんど存在してないんだから。

[3950: 匿名さん]

>>3945 匿名さん
マンション管理ソフトがあり、それを使える人がいれば、簡単です。
勿論使う人は、簿記の知識が必要です。
それ以外に、マンション会計は、計上の仕方が一般企業の会計とは少し違いますので、マンション会計特有の会計に関する知識が必要です。
以前は、仕様の優れた管理ソフトは、２００万円くらいしました。
今は、月額￥38,500で使えるソフトがありますね。

以上、簿記（3級）の資格を持ち、マンション会計の経験が10年ほどある人がいて、その人の使えるソフトを購入すれば、簡単です。