ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3911: 匿名さん]

>>3890 匿名さん
・駐車場や駐輪場の契約・解約・料金徴収をきちんとやってほしい。
・専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。
・水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。
なども、あります。

[3912: 匿名さん]

>>3909 3183さん

なんで金に糸目をつけないあんたがここに粘着するの？
だから荒らしなんだろ？

>>バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。

バックオフィスが業者に連絡して工事方法まで決めるの？

バックオフィスって何者なんだよw役職は何？
見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？

↑

早く答えろよ。また出まかせか？

[3913: 匿名さん]

>「日本人じゃなくて○国人じゃないのか？」と返したものだった。人種差別に障害者差別だ。

これは荒らしの発言だったけどな。どこまでも嘘つきだな

[3914: 匿名さん]

>>3912 匿名さん
>>3903より抜粋し、一部訂正

理事会で工事方法の検討と決定
↓
結果を受けてフロントからバックオフィスに報告
↓
バックオフィスから業者に連絡 工事方法を伝え、大方の工事日決め、見積書を業者から預かる


コレでいいかな？

[3915: 匿名さん]

>>3908 匿名さん
＞バックオフィスって何者なんだよw

前にも書いたな。。。
経理部門
技術コンサル部門
法務コンサル部門
プランニング部門
書類保管管理・データ化部門

＞役職は何？
？？？
役職がなんで関係ある？？？

[3916: 評判気になるさん]

＞そもそも長期修繕計画なんて１０数年に一度。明かにその時だけ専門業者に頼むほうが合理的。

長期修繕計画の更新は、５年が推奨されている
この時点で、理事会をやったことがないのばバレバレ

>フロントは管理会社じゃなかったのか。。
>何が言いたいんだろう。頭が悪すぎてついていけない。。

あなたが、フロント以外の管理会社は不要っているから、わざわざ分けてかいているのに。。。。
じゃあ全部管理会社でいいよ。

[3917: 匿名さん]

>>3912 匿名さん

あなたの好きなネット検索すると↓の様な説明が出てきます。
なんで、自分で調べないんでしょうね。
必要だとわかったら、困るからでしょうね。

＞バックオフィスとは、顧客と顔を合わせることのない職務を指す言葉であり、一日中、オフィス内で勤務している人々のほとんどがバックオフィスに従事しているといえます。簡単に挙げてみれば、経理、人事、法務などがあります。代表取締役をはじめとする会社役員クラスは経営陣という取り扱いとなりますので、バックオフィスには該当しません。

＞管理する部署がバックオフィス、稼ぐ部署がフロントオフィスであり、これらが両輪となって会社組織を支えているといえます。バックオフィスが機能していなければ、フロントオフィスが管理業務に時間を取られ、その結果として生産性が低下してしまいます。

バックオフィス以外にも、事務所家賃、水道光熱費、車両費、備品費、消耗品費、役員給与等の費用が掛かることが分かりますね。
これらが不足すると、会社は機能しません。

＞バックオフィスの対義語となるのがフロントオフィスです。フロントオフィスとは、会社の顔として主に顧客と対峙する職務を指します。もっともわかりやすいのが営業職です。会社の外へ出て、自社の商品やサービスの売り込みを行い、契約を取ってくるには顧客との直接的なコンタクトが欠かせません。また、保守管理も同様です。顧客に提供するシステムや設備の定期的なチェックやメンテナンスを行うには、現地への訪問や担当者とコミュニケーションを取るなど顧客と対峙します。

管理会社においては、フロント、マンション会計部門、顧客管理（データ管理、顧客対応）部門、などがあります。

[3918: 匿名さん]

>>3914 匿名さん

大規模修繕の話をしたいのか？

一体なんの話がしたいの？　大規模修繕なら委託管理でも設計コンサルなど専門家を雇う場合もあり、鼻からタッチさせない組合もある。


大規模修繕の話か、自主管理の話か、リプレイスの話か、バックオフィスの話をしているのか。
全部一緒くたにしてるから、意味不明。

>経理部門 → ほとんどない。マンション管理の会計は項目がごく少ない。
技術コンサル部門　→ 別途コンサルに依頼可能。長期修繕計画の見直しでも５年に一度w
法務コンサル部門　→　マンション管理士にまとめて依頼可能　
プランニング部門　→？
書類保管管理・データ化部門　→ W

>あなたが、フロント以外の管理会社は不要っているから、わざわざ分けてかいているのに。。。。

業者との連絡・調整は管理会社のフロントではない、どこの部門がやるの？w

[3919: 3183]

>>3912 匿名さん
＞なんで金に糸目をつけないあんたがここに粘着するの？

別に粘着？はしていない。
委託管理を是とする社会にケチをつけ、正常な議論を荒らす者に目印をつける作業みたいなもんだ。
金に糸目は当然付けるさ。受注者の経費と利益を認める、と言われただけで無制限に金を使うかの様に反射するのは君の問題。他の誰もそんな捉え方はしていない。もう説明としては出し尽くしたので、ちゃんと理解したいのならちゃんと考えなよ。それが出来ないなら自主管理とボラレ契約継続の二択で今後も悩むしかないね。でも、実態としては委託管理を君も選んでいるんだろ？　有言不実行とはこのことだな。


＞バックオフィスって何者なんだよw役職は何？
＞見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？

俺へのレスではないが、看過し難い勘違いがあるようなので一応確認するぞ？
会社には間接部門があり、直接部門を支えているのだという説明がこれまで何度もあった訳だけど、「バックオフィスって何者なんだ？」「役職は？」などと頓珍漢なことを訊くということは、ひょっとして君は「バックオフィス」という言葉の一般的な意味すら理解していないってことかい。
例えば管理会社として顧客（組合）に示す見積書ひとつ取っても、フロントや管理員が個人的に鉛筆舐めながら作ってる訳ではないよね。その業務に割く人員や収支の管理をする部門と連携をとって「会社として」数字を出すんだろ？　直接部門においても、君が顔を見たことがない者が関与していると考えた方がいい。もう何度も何度も同じ説明がされていると思うが、バックオフィスという言葉を執拗にあげつらうだけでなく「企業に仕事を依頼する」とはどういうことなのかを、まずは一般論レベルで学んだ方がいいよ。ここで訊いて誰も教えてくれなかったからと言って事実が変わる訳ではないのだし。


＞早く答えろよ。また出まかせか？

横槍入れてる俺も含め、皆で君に答えを何度も示してるじゃないか。
要はそれを認めたくない、受け入れてしまったら自分で吹っ掛けた議論に負けてしまうと感覚的に察してるんだろ？　別にそれでいいじゃんよ。既に「リプレイス」を肯定したところで、管理会社アンチだった君は消滅したに等しいんだから。君の勝ち負けのプライドなんぞ取るに足らない。

[3920: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収

[3921: 匿名さん]

>>3911 匿名さん
＞専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。

コレは私の経験では仲介会社の仕事でした。

＞水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。

水道局の仕事ですね。

[3922: 匿名さん]

>>3920 匿名さん

契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。
昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？部品調べてこれだけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

そういうところを聞いてるんだけど。

いずれにせよ高いと感じればリプレイスによる減額は大賛成ってことだね？w

[3923: 評判気になるさん]

>契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。
>昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？部品調べてこれ>だけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

項目は重要ですよね？
あなたの例でいうスマホの場合、品質、性能や機能度外視で、一番安いやつ以外は、ぼったくりということ？

[3924: 3183]

>>3922 匿名さん
またまた横から失礼。

＞契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。

勿論だよね。
ここに書かれている項目が全てとは限らないし、逆に全ての項目がどこの管理組合（委託契約）に当てはまるとも限らない。これだけの仕事をする前提なら委託費がどんなに高くても構わない、なんて言ってる人は君以外には誰もいない。逆に「委託費には受託企業として求める経費と利益が乗っている」という点は、君以外の全員が理解している。

「必要性があること（業務）を、価格次第ではその会社に委託する」
その結果が、全体の95％が行っている委託契約なんだよ。別に難しい話じゃないんだがなあ。


＞昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？
＞部品調べてこれだけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

誰もそんなことは言ってないだろっての。
法外な金は払わないし、必要なことのためならいくら払ってもいいとも思わない。
既存の委託費がそこまで法外なものではない、という理解があるのみ。
君がその理解に至らないのは「管理業務の負荷」を普通の人のように理解しようとしないからだよ。やったことがなく、やろうという姿勢も無いからだ。


＞いずれにせよ高いと感じればリプレイスによる減額は大賛成ってことだね？w

何で草生やしてるのか知らんけど、ず～～～っと前からここにいる皆はそう言ってるじゃんか。リプレイスも自主管理も委託管理と同等の選択肢の一つだと。君だけが解ってなかったことだ。
笑うなら逆に君が答えなよ。今の管理会社にぼったくられてるんじゃなかったっけ？
ならば減額のために今すぐリプレイスを目指して動かないのは何でなん？？？？

[3925: 匿名さん]

>>3918 匿名さん
＞大規模修繕の話をしたいのか？

日常の機械修理の場合の流れですよ。

>経理部門 → ほとんどない。マンション管理の会計は項目がごく少ない。

えええー？？？
総会前の報告書の中の収支決算書はものすごい量でしたが、あなたのマンションは少ないんですか？私はあの計算書を見ただけで眩暈しますわ。

＞技術コンサル部門　→ 別途コンサルに依頼可能。長期修繕計画の見直しでも５年に一度w

ウチのマンションの場合、修繕や工事方法などの事で相談するので、常時必要です。

＞法務コンサル部門　→　マンション管理士にまとめて依頼可能　

コンサルタントも頼んだ事はありましたが、2年契約でしたよ。
単発は無理なのでは？

＞プランニング部門　→？

企画作成部門らしいですよ。
フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則など。


＞書類保管管理・データ化部門　→ W

書類保管管理は大切ですよ。マンションの設計図から構造計算書・新築当初からの過去の議事録など。本来は理事（長）が保管しておくモノらしいですが、輪番制の理事だと紛失する可能性も高いし、ウチのマンションの場合は、管理人室に保管できるような量では無い。

過去の事例もデータ化してあってパソコンから調べられれば便利です。

[3926: 匿名さん]

大事かどうかなんて聞いてないよw

突っ込まれると捏造の体験談で逃げるし、どうしようもないな。マンション管理の会計なんて家計簿より全然単純だろw 使う項目なんて毎月ほぼ一緒なんだからw

[3927: 3183]

余談だが、直近の法改正でマンションの管理組合も個人情報の取り扱い事業者として諸々の義務が課せられる様になった。対応できていない管理組合もまだ多いとは聞くが、文書管理においては作成から廃棄まで常時注意しなければならないことが増えたし、契約書類の内容にも注意が必要。そして、今後も（保護法だけじゃなく）関係法令の改正には追従していかなければならない。

書類の保管管理を軽く考えてるヤツは、そういう苦労もしたことがないんだろうな。
個人的に個人情報保護法なんて形骸的だと思うし、実質的にはやらなくてもいいことをやらされてる感は拭えないが、法令順守しないとそれ自体が大きなリスクになりかねないので、適切に対応していく必要はある。

アンチがアンチを貫くには、やらなきゃいけないことがどんどん増えていってる時代だわな。
心配する筋合いではないが、大丈夫なのかこいつでｗ

[3928: 匿名さん]

>>3922 匿名さん
管理会社変更にあたり、数社から見積もりを取ったけれど、事務管理業務費と管理員業務費合わせて、うちのマンションの場合1世帯1ヶ月あたりおよそ3000円から4000円（各社によるバラツキ有り）でした。
5000円以内で書いた項目を全部してくれるなら私の感覚では惜しくない金額です。

[3929: 匿名さん]

じゃあ、個人情報の取り扱いのための業務って具体的に何ですか？
データが格納されたPCに見張りでもおくの？　保管の重要性を業務の大変さとごちゃ混ぜにしているのではっきりしてくださいw

>私はあの計算書を見ただけで眩暈しますわ。

毎年同じような計算者ですよ。それが年一回。きみ、よほど仕事できないんだね。容量よくやろうとすることもない。ただ理事長が面倒だからいくら高くても構わない。費用が合わなくても構わない。　

こりゃ、話噛み合わないわけだw

>フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則など。

この項目に何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？


一度で済む業務と、毎月必要な業務をごちゃ混ぜにして大変だ大変だと、どこまで頭悪いんだろう。


フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

[3930: 匿名さん]

>>3921 匿名さん
＞専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。

＞コレは私の経験では仲介会社の仕事でした。
仲介会社が、顧客に行う重説とは別のものです。
管理組合は、問い合わせのあった仲介会社に対し、「専有部売買に係る重要事項説明書」を提示する義務があります。
内容は、多岐にわたりますが、売却依頼主の専有部管理費等の月額、管理組合に対する未納金の額、管理組合の積立金総額、駐車場・駐輪場の空き状況、ペットの可不可、などです。

＞水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。
水道局の仕事ですね。
今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。
あまり、管理組合の業務に、お詳しくないようですね。