【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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3891:
匿名さん
[2022-06-17 00:08:40]
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3892:
匿名さん
[2022-06-17 00:29:28]
例えばタワマンだと年間１億の管理費収入があり、委託管理費の中間マージンやそれ以外からのバックマージンなどでざっくりは３０００万は管理会社の収益となる計算。仮に低く見積もって１０００万円として、やることが帳簿をきちんとつける。通帳管理と自社の営業だってさ。各業者との連絡調整なんて管理人がやるしねw
すごい金銭感覚だ。きちんとやってくれれば費用は問わないらしい。そんな仕事やってみたいよw |
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3893:
匿名さん
[2022-06-17 00:50:21]
>>3891 匿名さん
＞全部管理会社じゃなくてもできるし、 又、そこに戻るの？w 出来るだろうね。時間をかければ。 「できる」か「できないか」ではなく、「任せたい事=要望」だよ。 法的な事など区分所有法や民法やらを過去に勉強し、頭に入っていれば、1分で説明できるだろうが、理事は素人集団だ。法律書を読んで調べれば何百倍もの時間がかかるのは誰にでもわかる事だよね。そこは管理士にでも助言して貰えば何とかなるが、他の雑務はしてくれない。 ＞管理会社じゃないといけない必然性もないし大半は管理人がやってる事。 何を管理人がやるって？ 又「スーパー管理人」の妄想ですか？この妄想は前にもあったよね。 住民同士のトラブル対処も場合によっては法的知識が必要になるよ。やたらにできるもんじゃない。下手をすれば訴訟問題にだってなる。 管理人に任せても不安が無い仕事って何か箇条書きで書いてみてくださいな。 多分、私とは全然違うと思う。そして、そのスーパー管理人をどういうところで見つけるのかも知りたいな。 ＞そして金な糸目はつけないと言うことだ そういう人達も居るだろうね。 自分は適正価格でキチンと仕事をしてくれればいい。 うちのマンションの管理会社の正味の取り分は1ヶ月1世帯3000円から4000円だ。（見積もり書によれば）どこか他のところでぼったくられていても1ヶ月1世帯の管理及び修繕費のホンノ一部に過ぎない。 費用対効果で言えば、管理会社保有の知識量を考えれば安いと思うよ。 |
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3894:
匿名さん
[2022-06-17 00:55:39]
>出来るだろうね。時間をかければ。
管理会社を通さず、管理人や専門家に依頼するだけなのに、何に時間がかかるの？ >「できる」か「できないか」ではなく、「任せたい事=要望」だよ。 それは金次第。 >住民同士のトラブル対処も場合によっては法的知識が必要になるよ。 住民同士のトラブルに管理会社のフロントが関与するなんて有り得ないよ。管理人がうるさければ注意するだけ。 >そういう人達も居るだろうね。 金に糸目つけない人のために残りは犠牲になれってすごい言い分だなw >費用対効果で言えば、管理会社保有の知識量を考えれば安いと思うよ。 どう考えてるの？ 全く考えてないだろ。 嘘ばっかだなw |
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3895:
匿名さん
[2022-06-17 00:55:56]
>>3892 匿名さん
＞そんな仕事やってみたいよw ・議事録・議案書原稿作成・配布 ・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案 ・各業者との報告・連絡・調整 ・長期修繕計画書の原案 ・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処 ・大量の書類管理 ・帳簿をつけ経理 ・通帳管理 やれるならやってみたら？w |
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3896:
匿名さん
[2022-06-17 02:38:20]
>>3895 匿名さん
これは自主管理ができるかどうかという意味? すでに5％は自主管理なんだけど。 ・議事録・議案書原稿作成・配布 →管理人と理事でできる。 ・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案 →単なる営業、マンション管理士などで可能 ・各業者との報告・連絡・調整 →普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの? ・長期修繕計画書の原案 →これも大規模修繕コンサルなどの仕事 ・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処 →管理人の仕事。そもそも不介入 ・大量の書類管理 →管理人の仕事 ・帳簿をつけ経理 →もともと少ない。管理人もできる。 ・通帳管理 →www これを大金払って管理会社に依頼したいといったって実際やってることは自社の利益のための営業だろw ・各業者との報告・連絡・調整 →普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの? ↑逃げずに答えてねw |
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3897:
匿名さん
[2022-06-17 07:57:59]
>>3896 匿名さん
>→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの? 何を基準に普通と言ってるのか… いちいちフロントがやるわけないだろ。お前の頭の中には事務は存在しないからそういう発想しかできないのは当然か。 業者側も1件ずつ連絡なんてしたくないからな。管理員の変則的な勤務時間を把握していないし。 まず理事会に参加してみたら？議案書作れる理事がどのくらいいるか。 理事会が営業とは捉え方次第。駐車場の空きが目立つのであればカーシェアを提案するのも営業であるが組合の収入増、需要に応えることとなる。 お前の凝り固まった頭には管理員の勤務時間は９時５時しかないみたいだな。 |
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3898:
匿名さん
[2022-06-17 09:07:21]
>>3896 匿名さん
・各業者との報告・連絡・調整 機械等の不具合の場合は、 見回りをしている管理からフロントに報告 ↓ フロントから理事会に報告 ↓ 理事会で工事方法の検討 ↓ 結果を受けてフロントから業者に連絡 ↓ 業者と管理人で工事日程決め ↓ 管理人が当日受付だろうな。 なんで逃げなきゃならんの？？？ |
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3899:
評判気になるさん
[2022-06-17 09:08:20]
＞すでに5％は自主管理なんだけど。
すでにではなく、たった5%で、さらにゴースト化や管理会社も見放したと予想される古いマンションが、多い >・議事録・議案書原稿作成・配布 >→管理人と理事でできる。 管理人にやってもらうなら、給料上げないと無理 理事でやるなら、手間かかるから嫌 >・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案 >→単なる営業、マンション管理士などで可能 マンション管理士の場合、自主管理マンションのアドバイザーは １００戸くらいのマンションでも年１００万くらいはとるよ 大規模だと数１００万はとられる >・各業者との報告・連絡・調整 >→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの? 管理人がやるのは、業者が来た時の受け入れと完了報告だけ 業者との連絡、調整は、フロントでもなく管理会社 >・長期修繕計画書の原案 >→これも大規模修繕コンサルなどの仕事 これも業者に頼むと１００万以上するよ また長期修繕計画ではなく、修繕の業者選定なども１件で数１０万はとられる 大規模修繕なら、数１００万 >・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処 >→管理人の仕事。そもそも不介入 >・大量の書類管理 >→管理人の仕事 >・帳簿をつけ経理 >→もともと少ない。管理人もできる。 管理人の仕事にすると給料上げないと無理 何かあって、弁護士に相談するなら、また別途費用が必要 結局、個別で管理人やマンション管理士に依頼したって、費用は追加でかかる 理事会の手間が増える割に費用はあまり下がらないというの普通だからみんなやらないで、まとめて管理会社に委託しているだけ |
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3900:
匿名さん
[2022-06-17 09:09:46]
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3901:
評判気になるさん
[2022-06-17 09:13:50]
機械等の不具合の場合は、
見回りをしている管理人から管理会社に報告（管理会社→フロントに連絡） ↓ フロントから理事会に報告 ↓ 管理会社で工事方法の検討（見積取得） ↓ 理事会で工事方法の承認 ↓ 結果を受けて管理会社から業者に連絡 ↓ 業者と管理会社で工事日程決め ↓ 管理人が当日受付 |
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3902:
評判気になるさん
[2022-06-17 09:15:29]
フロントは、理事会と管理会社の間の連絡係ってだけだよ
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3903:
匿名さん
[2022-06-17 09:34:10]
>>3899 評判気になるさん
3898だけど、だいたい合っていると思うけど、フロントの仕事範囲は間違えたかも。 訂正しておこう。 ・各業者との報告・連絡・調整 について 機械等の不具合の場合は、 見回りをしている管理人からフロントに報告 ↓ フロントから理事会に報告 ↓ 理事会で工事方法の検討 ↓ 結果を受けてフロントからバックオフィスに報告 ↓ バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。 ↓ 業者と管理人で工事日と時間等を詰め、決め ↓ 管理人が当日受付と終了確認 ↓ バックオフィスが業者から工事完了決算書をもらう。 ※他、理事会で他の工事方法策の提案や他業者からも見積もりを頼まれた場合は、フロントがバックオフィスに依頼 まだ抜けているところがあるかもしれないけど、こんなところかな。 |
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3904:
匿名さん
[2022-06-17 09:34:45]
>>3902 評判気になるさん
とういうことだな。連絡係にいくら払いたいんだろうw というか、その過程は別にカットでも全く困らない。 そもそも長期修繕計画なんて１０数年に一度。明かにその時だけ専門業者に頼むほうが合理的。 >いちいちフロントがやるわけないだろ。お前の頭の中には事務は存在しないからそういう発想しかできないのは当然か。 業者側も1件ずつ連絡なんてしたくないからな。管理員の変則的な勤務時間を把握していないし。 自分でフロントの仕事だと、連絡・調整と書いていて、やるわけないだろって頭おかしいなw >業者との連絡、調整は、フロントでもなく管理会社 w フロントは管理会社じゃなかったのか。。 何が言いたいんだろう。頭が悪すぎてついていけない。。 |
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3905:
3183
[2022-06-17 09:53:25]
>>3888 匿名さん
「議案書の作成」と書くと一言で済んでしまうが、当然のことながら単なる作文ではなく、議案として上程すべき課題への「気付き」に始まり、解決策の検討・提案とそれに必要となる各方面との折衝が様々あった上で、はじめて議案としての形を成すので、業務としてはそこが重いと聞くよ。あとは住民（特に役員）への一次対応もだな。どちらもハード関係の業務と違って直接的に利益を生む仕事ではなく、業務量に応じて儲かる仕組みでもないので、ボッタクリとは逆の「カスハラ」に遭い易い部分でもあるだろう。フロントマンの離職率を上げている最大要因だとも言われる。 箇条書きで追記するとしたら思い付くのはこんなところか。 ・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応 ・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整 ・出納全般 ・近隣対応 ・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て） 自前でやるのは無理だとまでは言わないが、万年理事で回している組合でも無い限り現実的ではないよね。輪番制で主体性のある切れ者が役員に就任した時こそ、アシスタントとしての管理会社を必要とするものだという印象もある。 「委託管理を選択する理由」としては貴方の見解に100％同意するし、普通に考えればそれが大多数の認識だとも思うが、こういうことを書くとまた同一人物による自作自演だ！と騒ぐからなあ、あいつは（笑） 荒らしの定義についても貴方が書いておられる通りだと思う。直近で削除された一連のコメントは、アンチ＝荒らしがネガな指摘をしてきた者に対し「お前は養護学校に通え」「日本人じゃなくて○国人じゃないのか？」と返したものだった。人種差別に障害者差別だ。やつがスレ主面をしている限りここも末期だな。もはや雑談すら成立しない。 |
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3906:
3183
[2022-06-17 09:55:41]
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3907:
匿名さん
[2022-06-17 09:59:58]
【管理人の仕事内容】日中業務 ウチのマンションの場合
●受付業務 受付はマンションへの訪問客や居住者への対応、電話対応、利用申込者の受付 ●清掃業務 緊急の場合のみ ●点検・巡回業務 ●報告業務 ●掲示・ポスティング ●管理人研修 |
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3908:
匿名さん
[2022-06-17 10:01:32]
>誰もそんなことは言っていない、と解っていない（解ろうとしない）のは今や君だけだよ。
金の話をしているのに、ありもしない必要性しか強調しないだろw 普通は費用対効果を考えるのに、費用の部分を一切考えようとしない。ただ必要だと言ってるだけ。 で、フロントは管理会社じゃないの？ はっきりさせてくれよ。 >バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。 バックオフィスが業者に連絡して工事方法まで決めるの？ バックオフィスって何者なんだよw役職は何？ 見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？ もう意味不明すぎてついていけない。。。 |
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3909:
3183
[2022-06-17 10:08:58]
>>3908 匿名さん
＞もう意味不明すぎてついていけない。。。 別について来なくてもいい。 管理の仕事なんか簡単で、何も管理会社に金を払ってまでやらせる必要はない。 自主管理でやれるし時間も手間もかからない。 …それが君の見解なんだろ？ 俺や他の人はそうは思わないから委託管理を選ぶよと。それが気に入らないのか？ 別にそれで、君ごときにバカだと言われようが判断は変わらんのだよ。 何も解っていないやつに唆されて失敗するほど、我々はバカではないので。 簡単だ、金などかからない、言うのなら自前でやんなよ。 管理業務の必要性だけは普通に理解してるんだろ？ やり方は自由だよ。君が所属する組合内でそういう判断に至る様に仕向けなさいって。 |
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3910:
匿名さん
[2022-06-17 10:16:10]
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全部管理会社じゃなくてもできるし、
そこまで管理会社のマージンがわざわざ乗っかった提案で管理費無駄遣いしたかったらどうぞ。
いずれにせよ管理会社じゃないといけない必然性もないし大半は管理人がやってる事。
そして金な糸目はつけないと言うことだ。
結局、管理会社の正味の取り分に対する実際の労務について、費用対効果は全く考えないという事ね。