ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3846: 匿名さん]

「業者はボッタクラないけど、管理会社はボッタクる」と思っている謎の思考・・・

[3847: 匿名さん]

>>3842 匿名さん
＞管理組合における、管理会社が果たしている仕事という意味なんだけど。
フロントの人件費以外は払わないと。
結局そこへ戻るんですね。

[3848: 3183]

自主管理は依然として簡単！
いざとなればリプレイスすれば大丈夫！

…と言いながら、結局どっちもやりそうもないんだよね。
金払いに関する感覚は以前とまったく変わっていないみたいだし。
こりゃ、そのうちまたアンチ君に逆戻りかもね。
ほとぼりが冷めたらリプレイスも否定し始めるんだろう。

[3849: 匿名さん]

>>3841 匿名さん
＞本来はいらないよ。実際自主管理はあるし、その組合はずっと自主管理を続けている＞わけだから。自主管理を知っている組合は馬鹿馬鹿しくて委託管理を採用していない＞のが現実。

何度も書いているが、そのほとんどは40年以上前に建てられた古いマンションばかりだよ。エレベーターや自動ドア・ポンプ類・セキュリティなど何も無いマンションだろう。そういうマンションなら管理は比較的簡単だろう。

[3850: 匿名さん]

>専門分野の事では色々訊ねる事はあるよ。タイルの落下防止策だけでも複数の工法がある。知ってるか？どの工法を採用するかで金額も違う。

なんでいきなり大規模修繕の話になるのか。。まともに返答できないならそう書けばいいのに。

>あなたにとって、資産を守るための方策は要らんのだね。

決めつけるのではなく、管理会社でしか資産を守れない根拠を説明しろよ。まあ、ないけど。

>技術コンサルや法務コンサル部門、プランニング部門。
書類保管管理・データ化部門かな。思いつくところで。

それなら、必要な時にコンサルに頼めばいいな。そのためにエレベーター保守やら管理人を雇うのにも管理会社への中間マージンを支払うべき根拠がないよw

>>3849 匿名さん

設備があるかないかの問題じゃないし、そうした設備があるマンションだって自主管理は存在する。自主管理のマンションも専門業者に依頼する。

管理会社が独自でやっているサービスや業務が存在し無い以上、無用だと言い切れる。
単純に分譲時に抱き合わせのようにくっついてきてそれが当然だと思い込んでるだけ。

管理会社にしかできない業務を説明した方が手っ取り早いのに、それを説明できないだけだろ？単純に中抜きやっているだけだからw

>そんな事誰が言ったんだ？w
妄想？

お前の分身が言ってたよw 　じゃあ、バックオフィスの業務はほとんどないってことでいいんだなw　あるならちゃんと中身まで書けよ。　あるけど知らない、は通らないよ。

>じゃあ今までのボッタクリ発言は何だったんだ？

ぼったくりの話をしたいのか、どういう基準で契約するかは別の話。

・少ない業務で割高な費用＝ぼったくり

・安いところと契約するに必要な作業は希望する条件で見積もりを複数者に出す。
それにより減額された金額で契約することが可能、結果的にぼったくりが抑えられる。

>急に言い出したから、

自主管理に限るとどこに書いてあった？あんたがしつこく自主管理について聞いてきただけじゃないの？w コピペや過去ログ読んでも読んだら？

>その業者がボッタクリや値の高い工法を勧めてきた場合はどうすんの？

通常は複数者見積もりを取るし、管理会社のぼったくり分がないだけマシw

[3851: 匿名さん2]

>>3850 匿名さん
＞管理会社が独自でやっているサービスや業務が存在し無い以上、無用だと言い切れる。
リプレイス可はどうした？
管理会社が無用なら、自主管理しかないな。
先祖返りしたぞ。
がんばれ。

[3852: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
＞なんでいきなり大規模修繕の話になるのか。。まともに返答できないならそう書けばいいのに。

タイル落下防止策は大規模修繕の話じゃないよ。10年目くらいにする検査だよ。
まともにツッコミ入れられないなら書かなければいいのに。w

＞決めつけるのではなく、管理会社でしか資産を守れない根拠を説明しろよ。まあ、ないけど。

決めつけ曲解はあなたの得意技だよね。↓コレなんか思考回路はどうなってんの？
『建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事は）金儲けのための営業だろw 』

＞それなら、必要な時にコンサルに頼めばいいな。そのためにエレベーター保守やら管理人を雇うのにも管理会社への中間マージンを支払うべき根拠がないよw

必要な時が毎月だから管理会社委託してるんじゃん。
箱だけのマンションはそんなに要らないかもね。


まあ、あなたが理事をしたことがないのはわかったし、マンションの知識もない事もよくわかったよ。「ジュース（管理）は不味くても安ければいい」と思っていることもね。

[3853: 匿名さん]

＞設備があるかないかの問題じゃないし、そうした設備があるマンションだって自主管理は存在する。

言ってるだけじゃなく、データ見せてね。

で、古いマンションに自己管理が多いという事は認めるんだね。

[3854: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
あなたのマンションの理事会って一回何時間くらいかかってるんだ？
負担が少ないみたいだけど、そんなに議案少ないの？

[3855: 匿名さん]

>>3854 匿名さん
その質問には絶対に答えないよ。というか答えられない。理事会なんて参加どころか、見たこともないんだから。

[3856: 評判気になるさん]

言い争いの喧嘩ばっかりだねここは…
ヤフオクや爆サイより民度が低く感じます…

[3857: 評判気になるさん]

間違えました。ヤフオクじゃなくヤフコメです。

[3858: 匿名さん]

>>3852 匿名さん

普通は全面打診検査のためだけに足場組むのは馬鹿馬鹿しいから大規模修繕をその周期でやるんだよ。ここまで何も知らないとは凄いな

結局、管理会社にしかできない仕事聞いたら理事会だけか。一時間でも三時間でもいいけどw

[3859: 匿名さん]

>>3858 匿名さん
足場なんて組まなくてもやれるんだよw

[3860: 匿名さん]

やれるかどうかと普通、どうしているかは違う。赤外線でやれるが、そんな組合は少数派

結局、管理会社でしかでき無いサービスは存在し無いということだな。

[3861: 匿名さん]

>>3860 匿名さん
0点

[3862: 匿名さん]

>>3860 匿名さん
一生懸命調べてもその程度なんだよ。
実際に理事やってなければね。
だから、管理会社の知恵が必要なの。

[3863: 匿名さん]

>>3856 評判気になるさん

言い争いではなく、荒らしがうざいというだけでしょ。
管理会社が必要だと言ってるのにその根拠は答えられないんだから。
必要必要と言ってるだけ。。

[3864: 匿名さん]

>>3863 匿名さん
管理会社は不要と言うくせにリプレイスすればいいと意味なこと言う荒らしのことね。

管理会社にしか出来ない事を誰も求めてはいないだろ。1000円カットに行って15分で終るから1000円じゃなく250円だと言うバカはどこにもいないだろ。自分で出来るのに1000カットは不要だというバカもいないだろ。

竣工時から管理会社を変えないでいる組合を無知・無関心と決めつける所から疑問なんだが、どこかにソースあるのか？

[3865: 匿名さん]

いつもながら例えが無茶苦茶だな。１０００円カットは1000円カットだろ。250円カットがあって同じ内容なら250円に行くよw 1000円カットの内容で3000円ならボッタくり。

>竣工時から管理会社を変えないでいる組合を無知・無関心と決めつける所から疑問なんだが、どこかにソースあるのか？

決めつけることにソースってその時点で日本語になってないな。

結局、管理会社にしかできない仕事はないみたいだなw