ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[361: 匿名さん]

>>359

君がバカなレスするたびに管理会社がいらない存在だということが明白になるな。

管理会社と契約しなければ委託管理費も払わずに済む。委託管理費はマンションの規模によるが、マンション管理士なら５万円が顧問料の相場だから、それ以上は取られない。

[362: 匿名さん]

３６１さん
＞理事会業務、会計業務、修繕業務
ネットで調べればわかると思うけど、月1回の理事会への参加だけで100戸くらいのマンションら月5万は取られるよ

修繕は、内容によって大きく金額が変わるけど、ちょっとしたアドバイス程度でも月数万以上は確定する。業者選定など依頼すると別途費用がかかる。長期修繕見直しても別途費用がかかる
会計業務は、あんまりマンション管理士の仕事じゃないからうけてくれるかはわかｒないかな

結局、そんなに変わらなくなると思うけど。。。

[363: 匿名さん]

>>362

本当にばかだな。

月五万で済むんだろ？　１００戸クラスのマンションが毎月、総額でいくら管理会社に持っていかれると思ってるんだ？

オタクのマンションは、毎月、長期修繕が発生するの？


自分が、頭が極度に悪いこと自覚した方がいいよ。管理会社擁護しようとしても逆効果だから。

[364: 匿名さん]

会計をマンション管理士といってる時点から察した方がいいと思う。

点検や工事発注を、まずは管理会社以外にするところから始めて、理事会総会も管理会社の補助なしで行っていくようにすればいいんじゃないかと思うけど、自主管理が目的化してるみたいなので仕方ない。

[365: 匿名さん]

偏差値３０なのかｗ

[366: 匿名さん]

管理会社に嘗められたら駄目しよう。
少なくとも会計報告の内容を理解できる組合員が総会に出席して不備を指摘してくれるだけでも管理会社は緊張して不正が起きにくくなります。
質問内容を間違えると相手はプロだから組合員の無知識を見抜いてしまいます。
無知識な組合員が大多数と見ると知識のある組合員の排除行動を起こします。
マンション管理士試験に合格する位の管理知識であれば総会での支離滅裂な質問や返答はできないはずです。
組合員の中にそういった組合員がいれば管理会社の目は変わります。
そのような組合員を管理組合は協力を仰ぐべきでしょう。
組合員は常日頃より目を凝らしてください。

[367: 匿名さん]

マンション管理士も普通にそういったサービスあるが、全く何も知らないんだな。。

別に会計士でも雇ってもいいし。決算は通常、一回だけだし。自主管理が目的ではないが、費用対効果が低く、利益相反の管理会社と契約することはデメリットが大きすぎると言うこと。

理事会支援業務をマンション管理士や会計士に頼んでも定額で済むが、同じ業務を管理会社がやると、管理費に対して一定割合の費用がかかるから、ある程度の戸数以上ならどう考えても管理会社を省いた方が得。だから、管理会社も戸数の小さいところはやりたがらない。利幅が低いからな。

[368: 匿名さん]

そもそもなんでそんなに管理会社を使いたいの？

なんでそんなに無駄遣いして、資産価値を落としたいの？　

[369: 匿名さん]

管理会社の収益源は管理費で、無駄遣いが管理会社の利益になる構造があるのに、なんの立場でそこまで管理会社の肩ばかり持つんですか？

自動更新の継続外注業務を、わざわざ管理会社経由にして毎月割高な費用を管理費から支払う意味は何ですか？たかだか清掃業務に、つきっきりで管理会社のフロントが毎日、監視しに来るんですか？

[370: 匿名さん]

管理委託費が安くなる理由は、そもそもの管理委託費が割高に設定されており、適正な手順を踏んで管理費を見直すと、結果として管理費削減ができるからです。

マンション管理会社は「導入時にマンション管理会社同士で競争がないこと」「管理会社変更する機会が少ないこと」「居住者に情報・知識がないこと」を背景として、管理委託費を割高に設定指定いるのが実情です。

・管理費が割高な理由
導入時に競争がない。 本来ならば居住者の意志で決定する管理委託先が、マンション購入時に系列会社に決まっています。
競争がないため管理会社の利益が大きく設定されています。

・見直しに手間がかかる
管理会社の見直しは、住民の意思決定と行動が必要です。しかし「自分が役員の時に面倒なことをしたくない」「問題が起こったら住みづらくなってしまう」など、経験やサポートがないと実行に移し難くなっています。

・居住者に情報・知識がない
マンション管理費の内訳を見てサービス内容や、金額が適正さを判断するには専門知識や経験が必要です。専門知識や情報が不足していると金額の妥当性を判断できずに、管理会社の提案の見積をそのまま受け入れてしまいます。

[371: 匿名さん]

契約先の管理費が自社の売り上げになる管理会社を信じるってこと自体が間違い

[372: 通りがかりさん]

僕はまぁ管理会社で仕事してるんだけども管理費の中には組合さんのために使うお金(共用の電気とか)も入ってるから自主管理すれば全部無くなるってわけじゃないんじゃないかな

タワマンとかはわかんないけど管理会社の収入は管理委託業務費って言って50?400くらいのマンションだと戸当たり1万円を年額で貰ってる感じ
水漏れ対応とか騒音、ペット、駐車場のクレームを仕事中でも引き受けても構わない！って組合員さんが居れば実現可能だと思うよ

[373: 匿名さん]

↑またいつもの荒らしがHN変えて出鱈目の嘘書いてるな。もう散々上で論破されてるよ。

理事ではなく、一般組合員がクレーム処理してる自主管理のマンションなんかあるかよ。

自主管理は管理会社が外注すす際に取る中抜きの部分をカットするだけで、業務はカットしないよw

[374: 匿名さん]

管理会社に支払っている委託管理費は月１戸当たり６００円～１，０００円
程度だと思うけどね。

[375: 匿名さん]

↑それは管理費のうちの管理会社が受け取る「報酬」だけの費用で、それ以外の外注費に管理費の儲けが含まれてそこの中抜きがカットできるのがでかい。スレタイくらい読めば？

[376: 匿名さん]

外注費の中抜きがされていることの証拠はあるの。

[377: 匿名さん]

君は管理会社勤務なんだろ？伝票を全部アップして決算書開示して、管理費報酬以外、一切取らず、他の外注業務は全部ボランティアでやってることを証明したら？

[378: 通りがかりさん]

初めて投稿したんだけどね……
フロント側から見ると理事もただの組合員も組合側って感じで差に興味無いよ
自主管理するならトラブルの一次受けとかの面倒な事も自分達でやんなきゃいけないよってだけ
自分達で発注するんだから

まぁ面倒な事は多少金払ってでも管理会社側に任せる！って人のが多いから自主管理はフロント的には大歓迎だよ
まぁ今は建サのお陰で面倒な組合は切りやすいけども
もう少し面倒な組合は減ってくれると助かる

自主管理頑張ってね

[379: 通りがかりさん]

あーちなみに管理会社側から工事とか発注すると利益は乗せてるからね
中抜きって言うか元請けになる感じ？
それが嫌で組合側で発注するならそれも大歓迎
仕事減るし責任も負わなくて良いから楽だ

[380: 匿名さん]

なら良かったね。発生頻度の低いトラブル対応のために払う金額としては高くて割りに合わないと考える人が自主管理にするんでしょ。楽勝の業務を難しくみせて付加価値を装うのが管理会社だからな。そんなにしんどければ、管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。