ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3826: 匿名さん]

行動って何？ここ匿名掲示板なんだが、、頭がバカなのは分かるけどそんなことより、ありがたがってる管理会社のお仕事を宣伝した方がいいんじゃない？

まあ、ろくな仕事ないからアピールもしようないけどさ。とりあえずバックオフィスの実際の仕事内容を早く書き込んでくれよw

[3827: 匿名さん]

>>3825 3183さん

リプレイスは管理費の減額が目的なんだけど、価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど、あんたはありがたがるんだろ？だったらそのバックオフィスの中身を早く教えてくれよw

[3828: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
＞何がいいたいの?

書いてあるがな。【適正価格の管理会社もある。】と。

＞理事側で見積もりをどこから取ったの?w　バカな頭を整理して書き込んでくれよw

組合員の不動産関係者の紹介とネットから。ネットの方は経営状態やら過去の訓告の有無などを調べるから手間がかかるけどね。

＞リプレイスすると「平均値から2-３割」下がるのが相場。

ソースは？
↓コレは無視するんだね
【ウチのマンションは変えたけれどね。適正価格だったが仕事が杜撰だったから。 】

＞ほとんど仕事がないのに平均値で管理会社の取り分が高い。仕事があるというなら、
項目並べるのではなく、管理会社じゃないと勤まらない実際の仕事内容を書けよw

【基礎研修」 基礎導入研修、技術研修、ライフサポーター研修、新入社員研修
「管理組合運営を主体とする研修」 損害保険研修、法務研修、組合会計業務研修
「技術力強化研修」 新築現場研修、排水管洗浄研修、清掃研修、エレベーター研修、植栽管理研修、長期修繕計画研修】を受けてる者がいる事

【資格保持者】
管理業務主任者
防火管理者
一級建築士
1級建築施工管理技士
電気主任技術者
日商簿記検定
ビジネス実務法務検定
個人情報保護士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター

が社内にいるという事。
つまり、専門家の知恵を借りられるという事だね。

[3829: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
>ほとんど仕事がないのに平均値で管理会社の取り分が高い。
おーい、ないと言う奴が根拠示せって言ってたの誰だっけ？まずはお前が知ってる業務全部挙げろよ。

>管理会社じゃないと勤まらない実際の仕事内容を書けよw
これもバカな発言。八百屋でないと務まらない実際の仕事内容を書けるのか？経済合理性とかほざいてるくせに随分と疎いんだな。

[3830: 匿名さん]

>>3828 匿名さん

すごいな。仕事内容を聞いているのに、研修や資格を並べただけってww
しかも新入社員研修ってww

まあ何も大した仕事は二ということね。。

>つまり、専門家の知恵を借りられるという事だね。

どっちみち専門業社に依頼するから、ガッツリ手数料支払ってまでわざわざ管理会社の浅知恵なんていら無いけどね。

[3831: 匿名さん]

>今日も色々言ってたが、これが一番のおバカ発言だったな。
いきなりリプレイスの有用性を語り出しておいてこの発言は大爆笑ｗ
今夜も笑いながら眠れる。

ほう、何がおかしいの？ちゃんと説明してもらおうか。

「この発言は大爆笑」が根拠なの？w

待ってるね

[3832: 匿名さん]

>>3830 匿名さん
専門業者へ依頼ってどこにするの？

[3833: 匿名さん]

>>3830 匿名さん
ふうん、資格保持者の知識を浅知恵呼ばわりか・・・
では、あなたが頼れる専門家ってどういう人よ？
具体的に書いてね。

[3834: 匿名さん]

ズボラな管理会社を変更した経験から言えば、管理会社にしてほしい事は、
・キチンと書類を整理して保管してある事
・適切な提案
・正確な決算書の提出

だね。バックオフィスは経理などの業務のみならず、各所に
資格保持者がおり、建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事だよ。
逆を言えば、安い管理会社はこれらの知識軍団がいないかもしれないよ。
安かろう悪かろうーーーーでね。

[3835: 3183]

>>3827 匿名さん
>>3827 匿名さん
＞リプレイスは管理費の減額が目的なんだけど、価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど、あんたはありがたがるんだろ？

ほれほれ、そこなんだよ。
いくら死に体だからって勝手に言い換えちゃダメ。
誰も金を払うことを「ありがたい」だなんて言ってないぞ？
「経費として含まれるのが当然だ」と言っているのであって、それが青天井でも構わないとも言っていない。そういうことにしないと君のイチャモンは成立しないんだろうけども。直接部門費しか払いたくないアンチ脳で「適正な管理業務委託費」なんぞを一体どうやって見極めるのかが謎だ。

会社なんだから間接部門がある。そこにも人件費を始め様々な経費がかかってる。管理会社に限らず当たり前の話。企業に所属したことが無くて感覚的に知らないのかも知れないが、利益以前にまずは発注者が負担せざるを得ない費用が「委託費」には含まれる。……ホントはもう理解してるんだろう？ リプレイスに関してもそうだが、他人に指摘されて認めざるを得なくなったことを、あたかも自分は最初から解っていたと言いたいがために、こっちの揚げ足を狙ってる訳だわな。

＞価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど

ここだけはその通りだね。いつの間にか意見が合致していたなｗ
委託費に間接部門費が含まれていること自体は俺も問題にしない。むしろ君は「どれだけ含まれようが管理会社にとっては関係ない」と言ってるけど、それは金額的にも青天井、仕事量としてもどれだけアンバランスでも関係ないということかね。見積り依頼をかけて、出てきた金額にツッコミを入れたところで「うちはこれだけ頂かないとお請けできません」って言われることは普通にあるわな。叩けば叩くほど受注者が泣いて金額を下げてくれるブラック業界にいるならその話も通用しないかも知れんが。そういうやりとりを経ても価格に乗る経費や利益を受け容れられないのなら、君にはやはり自主管理しか選択肢はなくなるだろう。リプレイスをするんだろ？　そこではどういう基準で経費率や利益率を審査するつもりなのさ？　俺はその点、君に伝授できる様な定量的基準は持ち合わせていないのでゴメンねとしか言えないな。○％ならボッタクリ、▲％ならOKとか、そういう感覚こそ俺は持ち合わせていない。

[3836: 匿名さん]

>>3833 匿名さん

大体契約している業者がいるし、そもそも何を聞くの？検査方法とかを聞くの？清掃の仕方を聞くの？

＞資格保持者がおり、建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事だよ。

それ、金儲けのための営業だろw

>だね。バックオフィスは経理などの業務のみならず、各所に

経理以外の各所って何？　経理だって１物件月１０分の仕事を２０物件しかしない仕事に１人配置してるんだろ？w

>むしろ君は「どれだけ含まれようが管理会社にとっては関係ない」と言ってるけど、

管理会社とどこに書いてあるの？　管理会社の間接費がどこまで含まれようが管理会社にとって関係ないって日本語になって無いんだが。。

>出てきた金額にツッコミを入れたところで「うちはこれだけ頂かないとお請けできません」って言われることは普通にあるわな

他に安いところがあればそちらに頼むと言うだけ。管理費で平均以上なら、ほぼ他社に見積もり出せば安くなるからね。ほとんどの管理組合がそれをやら無いだけで。

>○％ならボッタクリ、▲％ならOKとか、そういう感覚こそ俺は持ち合わせていない。

価格で決めないとハッキリ言うと言うことね。あんたが理事出なくてよかったわ。

[3837: 3183]

>>3831 匿名さん
管理会社に日銭をくれてやるために委託契約をする、なんてことは誰も言っていない。
これも君が勝手に、そういうことにしないと反論を組み立てられないだけのことだ。
引用されている一文は俺が書いたものではないが、書いた者の意図としては
「受託企業としては経費の他に利益を見込んだ委託費でなければ受注できない」
と言っているのだよ。「会社をつぶさないために」の部分にだけ噛み付くのはガキの反射。

経費も利益も発注者が認めた額しか払いません！　では受注者は企業として成り立たんだろ？　会社が潰れる以前に契約条件に合意しなければ委託関係自体が成り立たない。リプレイスを伝家の宝刀よろしく語ってるヤツが、管理会社の経済的成立性をドヤ顔で否定しているのは流石にギャグだなと。俺の爆笑はそういう「嗤い」だよ。

君はいつも相手の発言を乱暴に絡め取り、自分の理屈に利用し易い部分だけ切り取って、相手の理屈の前後を無視して「答え」を求めるという戦法をとってるね。問いそのものが成り立っていないから答えようがないことが多いが、それで放っておかれると「答えられないということは何も考えがないということだな」「嘘をついたんだな」と一方的に決め付けてしまう。俺も含め、君の相手をしている者はそういうとこに辟易してるんだよ。それでどうやってリプレイスなんぞをやりとげるのか、お手並みを拝見したいところ。

[3838: 匿名さん]

反論はないと言うことね。

>管理会社に日銭をくれてやるために委託契約をする、なんてことは誰も言っていない。

それしか言って無いね。

管理会社はほとんど仕事がないにも関わらず高い。
だから他に安い業者がいればそちらに頼むだけ。

至極、単純な話。バックオフィスの経費や利益がなくて困るとか、管理組合から見れば全く関係ない。価格で判断するだけ。価格の判断基準を持って無いと公言するやつに何言っても無駄だけどね。

今はほとんどの組合が丸投げ状態で管理会社のぼったくりの構図に気づいてないから損している。

[3839: 3183]

>>3838 匿名さん
反論と言うか、既に君から吸収できそうなことは何も無いのだし
こちらから理解を求めたいことも特に無いんだよね。

＞管理会社はほとんど仕事がないにも関わらず高い。
＞だから他に安い業者がいればそちらに頼むだけ。

是非そうしなよ。そこは別に誰からも否定されてないじゃんか。
「高い」というところに同意を求める相手はこのスレにはいないよ。君が所属する組合の人達。
同意してくれればいいけどな。俺は知らんし興味もない。


・不当なピンハネの影響で必要以上に高い委託費は払いたくない
・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である

これで異存ないだろ？　
「管理会社なんて要らない」なんて稚拙で破壊的な水掛け論はもう終わりだよ。
管理会社が無くなっちゃったら、君がやりたがってるリプレイスだってできなくなる。
バックオフィスに金がかかることを受け容れられるかどうか、俺と君の間にある感覚の差は埋めがたい。埋めなくとも委託管理そのものは否定されないことが、君の認識としても確認できたじゃないか。

後はもう行動あるのみ、だよね。
自主管理もリプレイスも「言ってみただけ」ならば別にこのまま何もしなくてもいいし、本当にやるつもりなら精々頑張ってよ。
俺は今のところ「自分自身の問題としては」どちらも必要性を感じていない。
ボッタクリになって遭っていないし、他の皆さんも同様の認識なので。


＞今はほとんどの組合が丸投げ状態で管理会社のぼったくりの構図に気づいてないから損している

まあ大概「大きなお世話」だと言われると思うが、そういう啓蒙活動をしたいのなら態度と言葉には気を付けた方がいい。何度も言うが実例を伴う説得力も必要だよ。

[3840: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
＞つぶれようがつぶれまいが関係ない。平均値より3割安く契約する会社はあんたが認めたくなくても残念ながら実在する
以前は、管理会社は全部ボッタクリだから不要だと、言ってなかったですか？

＞ほとんど仕事がないのに
普通の感覚では、ほとんど仕事がないのに従業員を余分に雇う会社はないと思います。
何故、管理会社だけが、仕事が無くても余分な従業員を雇っていると思うのですか？

管理組合からボッタクリするためだけに、仕事が無くても雇っているなら、入社希望は一杯いると思いますが、実際は求人難です。

[3841: 匿名さん]

>「高い」というところに同意を求める相手はこのスレにはいないよ。

バックオフィス云々、奇怪な意味不明な理屈いう人間は君と君の分身以外い無いよw

・不当なピンハネの影響で必要以上に高い委託費は払いたくない
→異論なし
・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
→内訳などチェックする必要なし。管理の望む条件で納得できる金額を提示できた他社に乗り換えるだけ。それを破ったら契約不履行になるだけ。

・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
→↑意味不明だが、普通は条件を提示してその見積もりを取って応じた社がリプレイス先になるというだけ。

・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である

→存在するかどうか、あんたが決めることじゃないよw

>「管理会社なんて要らない」なんて稚拙で破壊的な水掛け論はもう終わりだよ。

本来はいらないよ。実際自主管理はあるし、その組合はずっと自主管理を続けているわけだから。自主管理を知っている組合は馬鹿馬鹿しくて委託管理を採用していないのが現実。水掛論じゃなくて、あんたがただ単に荒らしているだけ。

ただ、無知な組合員が納得し無いから仕方なく、委託管理にするが、せめて安いところにするというだけ。

>何度も言うが実例を伴う説得力も必要だよ。

「管理費　値下げ　リプレイス　事例」などの検索ワードで事例はたくさん出てくるが
荒らしのあんたが見たくないというだけ。

[3842: 匿名さん]

>普通の感覚では、ほとんど仕事がないのに従業員を余分に雇う会社はないと思います。
何故、管理会社だけが、仕事が無くても余分な従業員を雇っていると思うのですか？

荒らしに返答しても仕方ないが、従業員の仕事ではなく、管理組合における、管理会社が果たしている仕事という意味なんだけど。一つの組合につき、ほとんどないから１５棟も担当が持てる。

[3843: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
＞大体契約している業者がいるし、そもそも何を聞くの？検査方法とかを聞くの？清掃の仕方を聞くの？

理事もしたことないんだね・・・
専門分野の事では色々訊ねる事はあるよ。タイルの落下防止策だけでも複数の工法がある。知ってるか？どの工法を採用するかで金額も違う。
フロントから提示されたいくつかの方法から、金額と利点・欠点を検討し理事会が選択する。
理事会側から修理に関して法律的な質問も出る。フロントがわからなければ、社に持ち帰り、後日の理事会で専門家の説明を受ける事もある。
清掃の仕方？なんだそりゃw 小学生か？

＞（建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事は）金儲けのための営業だろw

意味不明だね。
あなたにとって、資産を守るための方策は要らんのだね。それで、よくピンハネだのボッタクリだの言えるな。というか、考えてみると、「資産を守る為に管理会社に管理を委託する」という概念が無い人達もいるんだね。盲点だったな。そんなにひどいマンションに住んでるの？

＞経理以外の各所って何？　

技術コンサルや法務コンサル部門、プランニング部門。
書類保管管理・データ化部門かな。思いつくところで。

＞経理だって１物件月１０分の仕事を２０物件しかしない仕事に１人配置してるんだろ？w

そんな事誰が言ったんだ？w
妄想？

[3844: 3183]

>>3841 匿名さん
＞・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
＞→内訳などチェックする必要なし。

えぇぇ～～…？(´-ω-`)
じゃあ今までのボッタクリ発言は何だったんだ？
見積内訳も見ずに委託費が不当だと突っ込んでたの？　君ホントにあの時のアンチ君？


・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
＞・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
＞→↑意味不明だが、普通は条件を提示してその見積もりを取って応じた社がリプレイス先になるというだけ。

「見積りをとって応じた社」ってのはそれこそ意味不明なんだが、見積り依頼をかけて提示された金額と業務内容は照らし合わせないんだ？　総額が安くなってさえいればそこと機械的に契約しちゃうの？　すごいね。
そりゃ既存の委託管理派と話が噛み合わない訳だよ。


＞・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である
＞
＞→存在するかどうか、あんたが決めることじゃないよw

いやいやｗ　俺は別にそうとは決めてないっての。
君がリプレイスを良しとする様なことを急に言い出したから、そういうことなら「リプレイス先として評価できる管理会社はちゃんといるということだよね？」と確認してるんだよ。君はずっと「管理会社との契約なんて無意味だ」と言ってたから、宗旨変えするからには相応の足場はあるんだよねと。リプレイスしようよと言いながら候補となる管理会社に関してはノービジョンでは話にならんからな。管理会社以外にマンション管理業務を請け負ってくれるところがあるならここで紹介して欲しいぐらいだ。

何はともあれ、もうスレタイに関しては結論が出た。後は雑談だな。
早く始めなよ、リプレイス。
ただし、見積書の精査すらしないリプレイスって恐怖でしかないなｗ

[3845: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
＞＞あなたが頼れる専門家ってどういう人よ？

＞大体契約している業者がいるし

その業者がボッタクリや値の高い工法を勧めてきた場合はどうすんの？
他の工法があってもわからないよね？