ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3786: 匿名さん]

先月にマンションの総会があったけど、報告書兼議案書で50ページ以上有ったよ。
A4でちょっとした雑誌の厚さくらい。
自主管理にしたらアレを自分達で作るんだろ？頭クラクラするわ。
総会の報告書と議案書だけでも無理w

[3787: 匿名さん]

>>3785 匿名さん

できもしないってまたアンチくんのこと？w

>管理事務手数料はフロントの給料分が妥当だ

高いから安いところと契約をするべきという話なんだが。。

>バックオフィスがあるから高いなんて誰がいった？

あんたずっと言い続けていたけど引っ込めるのかな？
言ってないなら、バックオフィスという単語は何のために出したのかな？

>正しく管理組合の業務量を把握しているのであれば、標準的な業務時間を示しいくらでできるかを示せばいい。

それ示せないのはあんただろ？管理会社のフロントが１５棟近く担当できるくらい僅かな業務量しかないのに高すぎるという話なんだが。

それ以上あるというなら、示せばいいのに、バックオフィスがあると言いながら、自分で言ったことすら説明できない。

正しいだの妥当だの、言葉だけで、具体的なことをいつも一切言えないもんね。

>先月にマンションの総会があったけど、報告書兼議案書で50ページ以上有ったよ。

普通はそれくらいあるね。でも毎年同じような内容だし、毎年同じような総会資料の対価が何十万円と思えばいいんじゃない？

なんでそんなに管理会社の高い費用を正当化したいのか、分からないけど、普通は合理化を考えるが、あんたは丸投げでいいと言ってるんだがら、根本的に思想が違うのになんでわざわざ荒らしに来るのかな？

[3788: 匿名さん]

>>3787 匿名さん
お前の事だよ。
また実現性のない妄想だったってことね。
管理会社の業務量を見ても仕方ないって何回も言ってるが日本語わからないんだったな。

総会資料を一、二回見たことはあるだ！すごいね。でも作成に携わったことはないんだ？また想像で語ってる事がバレたな。

何も知らないなら黙っておけばいいのに、知ったかせずにはいられないのか。憐れだな

[3789: 匿名さん]

管理会社の業務量も考えず、値段にも疑問もたず、要するに丸投げでいくらかかってていても損しても気にしないってだけだなw

業務量も見ない。値段も気にしない。

そんな人間が理事長とかなってたらぼったくられマンションまっしぐらだなw

まああんたはずっと値段は気にしないと言ってたもんな。契約不履行さえなければ、どれだけ高くても構わない。なんせ自分で値段の基準もないんだからな。

[3790: 匿名さん]

一般的に貧乏人マンションは自主管理が主流

[3791: 匿名さん]

それと、バックオフィスがあるって何が言いたくて出してきたの？

あんた費用が高すぎると言ったら、バックオフィスがあるから高いんだとずっと言い続けてきたけど、それを撤回するなら、高い根拠はどう説明するの？w

やはり値段は考えないって開き直るのかな？　

>管理会社側の業務量で金額の妥当性を考えるのではなく、委託する側の業務量で妥当性を考えるのが本来の形。

委託する側の業務量で考えるのが妥当ってすごいこと言うね。植木頼む時も、自分の技術を物差しに値段を支払うの？　普通、複数を比べて安いところに出すか、効率的な手段を考えるんだけど、そう言うことはしないと言うことなのね。

[3792: 匿名さん]

>>3789 匿名さん
お前のイカれた基準よりはまとも。

お前がマンションの管理は誰でも出来ると言っているんだから、委託する側の業務量で見ればいい。それをせずどうやって価値を決めるのか？

相見積を取ると書いたが、、、あ、読めないんだよな。都合良く曲解、歪曲、捏造するのがお前の良いところだしな。

バックオフィスの下りも説明しているがやはり読めないんだな。1から読み返せば？

ついでに費用が高過ぎる根拠はいつになったら出してくれるんだ？値切ったら安くなった。だから高い。って腐れ理論しか無いんだけど。

[3793: 匿名さん]

>>3792 匿名さん

>お前のイカれた基準よりはまとも。

じゃあ、そのまともな基準を示せよ。口だけでいつも中身がないなw

>3785の

>管理会社側の業務量で金額の妥当性を考えるのではなく、委託する側の業務量で妥当性を考えるのが本来の形。それができないなら業務量を否定すべきでない。

これで思い出したけど>>3682で3183さんが↓同じようなこと言ってたな。

>ある意味、組合が自らやったらホントに３日かかる仕事を１時間で終わらせてくれるソフトがあるなら、組合側の担当者の人件費３日分を払う価値はあるだろう。

キミのお仲間は揃いも揃っていつも同じこと言うなw
こんな意味不明なこと言うやつはそういないだろうw

まあ、いずれにせよ、アンチくんの悪口しかなく、反論は全くないみたいだなw

[3794: 3183]

>>3793 匿名さん

＞これで思い出したけど>>3682で3183さんが↓同じようなこと言ってたな。
＞
＞>ある意味、組合が自らやったらホントに３日かかる仕事を１時間で終わらせてくれるソフトがあるなら、組合側の担当者の人件費３日分を払う価値はあるだろう。


こらこら～ｗ
だから何度も言わせるなよ。ソフトがどうのという例え話は、君が最初に言ったことだろ？「３日かかる仕事もソフト１本で終わるならそっちの方がいい」的な。ホントにそんなソフトがあるなら高い金を出してもいいよね、とせっかく相槌を打ってやったのに。でも実際は、そんな旨い話はないだろと言ってんだよ。

自分の失言をこっそり他人に押し付けようとしなさんな。やることがセコい！
何度も言ってるけど、周りは君みたいに日本語が不自由じゃないのだよ。そういうセコい言葉遊びじゃ胡麻化されないの。

・リプレイスを組合の選択肢として認めるのか。
・リプレイス先としての管理会社はどういう基準で選択するのか。

まずはこの２点にしっかり答えるべきだよ。今のところシラを切り続けているようだが、答えなければ君はリプレイス云々を語ることはできない。何せ元は管理会社アンチなのだからな。

バツが悪いからって暴走すんなよ。話にならんだろ？

[3795: 3183]

（それにしてもマジでクソだな・・・）
（自分のデタラメな発言を相手が引用したら、それを相手の発言にしちまうとは）
（そんなヤツ実社会にいる？？）
（宗旨替えせざるを得なくなって、こんどは自分がアンチを責める側にでもなるつもりなのかね）
（そんなアホな戦法が通用すると思ってるところが痛い）


…あ、ごめん独り言ね。

[3796: 匿名さん]

最初に言ったかどうかではなく、主張が一緒だと言うこと。そんな馬鹿な主張する奴いないよってこと。普通は消費の時に自分の能力を金で換算する人間なんていないよw 仮定の話でも、そんな意見ハナから出てこねえよ。

>・リプレイスを組合の選択肢として認めるのか。

当たり前だろ？認めないの？そもそも、費用が高すぎることが問題なんだから、費用が安くなればいいと考えると思うが？

>・リプレイス先としての管理会社はどういう基準で選択するのか。
同条件で安ければそちらと契約する。


じゃあこちらも聞こうか。

・バックオフィス云々は何が言いたいがため、持ち出したの？

今度は３１８３にバトンタッチですか。お疲れ様ですw

[3797: 3183]

>>3796 匿名さん

バックオフィス云々、とフワッと言われてもね。
俺がここに参加した時点では既出のワードだったと思うけど、俺が言及したのだとしたら、管理委託費が高い高いと言ってたヤツが「会社の経費」を認めようとしないからだったと思うよ。記憶が正しければ、その時もそいつは自分では気付けなかったことを指摘されて、必死こいてそのワードを拒絶しようとしていた。ここ最近の「リプレイス」に近いものがあるな。バックオフィスもリプレイスも、委託管理の世界では当たり前に存在する言葉だが、アンチ脳だと自力では気付けない。指摘されて初めて、知らなかった恥を隠そうとしてシレッと既知を装う、ってな感じなんだろう。

管理会社が間接部門にどれほどの人員とコストを割いているのかは俺は知らん。委託者が期待する成果をどうやって達成するかは、その会社の問題だ。効率よくやればフロントマンの掛け持ち件数だって当然増えるだろう。そういう「感覚的にも」当たり前の理屈を知らないバカに示した言葉のひとつが「バックオフィス」だとでも思っておいてよ。理解できないならできないでいいからさ


で、リプレイスは組合にとっての選択肢であり、
リプレイス先は発注仕様が同じであれば安かろうで選ぶと。それが答えだね？

このスレはもう終了だな。
君はもう管理会社アンチではない。管理会社との契約を前提に、支出削減を狙う普通の管理組合員の一人に過ぎない。「まずは管理会社など無意味な存在であることを認めろ」だなんて二度と言ってはいけないよ。最初からやりなおし。

[3798: 3183]

スレタイ「管理会社は必要ない？」
結論【管理会社は必要でした。】

だって、リプレイスは管理組合にとって「当たり前の選択肢」なんだもんね。
ピンハネしかしない管理会社との契約だけは回避したらいい。

以上でｗ

[3799: 匿名さん]

>>3797 3183さん

>バックオフィス云々、とフワッと言われてもね。

あんたがフワッと言ってるからこっちが説明を求めているんだよw
どこまでも頭がおかしいいな

>管理委託費が高い高いと言ってたヤツが「会社の経費」を認めようとしないからだったと思うよ。

常識的には会社の経費なんて考えないからね。他の手段や他社と比べて考えるのが普通だよ。まあつまり、会社の経費＝バックオフィスがあるから高いんだ！でやはり間違いないということだね。

>管理会社が間接部門にどれほどの人員とコストを割いているのかは俺は知らん

知らないのに語るなよw

>だって、リプレイスは管理組合にとって「当たり前の選択肢」なんだもんね。

そうだよ。ただ、本来はなくても困らないといが、安ければ価値があるということ。全ては値段次第。

[3800: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[3801: 匿名さん]

洋服も自分で生地を買ってきて手縫いすれば安いよね。
でも、面倒だし見た目も良くないからほとんどの人は既製品を買う。
既製品の服には当然バックオフィス費用も入っているから手縫い自作よりは高い。

まあ、中には他人からどう思われようが、手縫い自作が良いという人もいるんだろう。
世の中には、「安いほどいい」という質はわからない人もいるんだよ。たぶん

[3802: 匿名さん]

アンチ君はこのまま放置しておいても誰も賛同する人はいないから放っておけば？

私は「安いほどいい」とは思っていないよ。
計算は正確でなけりゃダメだし、帳簿も合わなけりゃ困るし、提案もきちんとされなければ納得いかない。議案書も翌月には配布してほしい。
価格のみならず【質も大切だ】と思っている。

[3803: 匿名さん]

勿論、価格で安くて質がいいのが良いに決まっている。
価格も質も大切なんだよ、シマクン。

[3804: 匿名さん]

シマくんって誰？

[3805: 3183]

>>3801 匿名さん
>洋服も自分で生地を買ってきて手縫いすれば安いよね。

実際はスケールメリットが作用するし人件費単価も委託と自前では違うから、何でもかんでも自家製が安上がりという訳でもないけどね。複数兼任をやたら拒絶しているヤツにはそこも解らんのだろう。