ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3686: 3183]

>>3678 匿名さん
＞一時間で終わらせるソフトがあるのになんで組合が手作業でやった場合と比較する必要がどこにあるんだ?

知らんがな。
ソフトと人力の比較はあんたが言い始めたことだろが。
返答に窮したからと言って強引に話をすり替えなさんなよ。

そもそもそんな都合の良いソフトなんて無いだろ？
あんた自身もやれていない実務を、どこの組合でも普通に外注してるんだよ。自分もやってることでさえ認められないのかね。それとも本当に魔法のソフトを持っていて、つごう3日かかる仕事が1時間で処理出来てるのかい？ そのソフト名を教えてくれや。自作のマクロなら大まかな処理フローの説明でもいい。

ぼったくりや不当なピンハネは解消すべきで、程度によってはリプレイスも視野に入る。今更言うまでも無いことで、委託管理とてそれが大前提だよな。まさか違うと思ってたか？
むしろ君は、未だリプレイスを検討してさえいないんだよね。管理会社は例外なく存在価値が無いと豪語しながらだ。アンチ君じゃなくて「口先番長」と呼んでいい？

[3687: 匿名さん]

>ある意味、組合が自らやったらホントに３日かかる仕事を１時間で終わらせてくれるソフトがあるなら、組合側の担当者の人件費３日分を払う価値はあるだろう。

あんたがこう書いたんだろ。いずれにせよ、効率的にやる手段があるのに、組合が直接やった場合を比較する意味あるのかって話なんだがw

>ぼったくりや不当なピンハネは解消すべきで、程度によってはリプレイスも視野に入る。今更言うまでも無いことで、委託管理とてそれが大前提だよな。まさか違うと思ってたか？

今更急にどうした？w

ぼったくりやピンハネではなく、管理会社はバックオフィスがあるから利益を取るのは当たり前だ。管理組合にとってどうすべきかの話なんて聞きたくない！あくまで管理会社にとって、困るかどうかが重要だ！リプレイスも根拠はないけど、失敗するはずだから、大人しく現状を変更しようとせず、高い金を払い続けてろって趣旨のことをずっと言ってなかったっけ？w

[3688: 3183]

>>3687 匿名さん

それが「都合のよい摩り替え」だと言ってんだよ。

＞あんたは手作業で3日かかる経理の仕事もソフトで1時間で終わる仕事も成果が一緒だったら同じ料金でいいってことか?

あんたが>>3663で↑こんなことを書いただろ？　それに対するツッコミだよ。
まったく情けないヤツだな。自分の発言にどこまで無責任なんだ？
管理会社と手を切れと言いながら、自主管理へのハードルを問題にされたら「自主管理の話などしてない」と言い出すし、では自分は管理会社と手を切って別の手法で管理に臨んでいるのかと訊かれたらダンマリを決め込んでしまう。

とにかく管理会社を否定しろ、話はそれからだというあんたの主張は良く解ってるよ。それしか頭の中には無いんだもんな。ピンハネもボッタクリも事象としては確かに存在する。それを回避するための努力を多くの組合で組合員がした結果、委託管理という選択は合理的にされている。それが現実。あんたのたったひとつの主張に同調する必要性は、そういう組合にとっては一切ないので諦めた方がいい。

＞ぼったくりやピンハネではなく、管理会社はバックオフィスがあるから利益を取るのは当たり前だ。管理組合にとってどうすべきかの話なんて聞きたくない！あくまで管理会社にとって、困るかどうかが重要だ！リプレイスも根拠はないけど、失敗するはずだから、大人しく現状を変更しようとせず、高い金を払い続けてろって趣旨のことをずっと言ってなかったっけ？w

言ってねーよタコ
そういう解釈にしたいお前の脳内の問題だわ。
昼前から幻でも見てるのか？

[3689: 匿名さん2]

>>3685 匿名さん
今頃分かったの？

[3690: 匿名さん2]

>>3685 匿名さん
＞別に特定の誰か、能力に劣る人は仕方ありませんが、一般的な話として、高いと思えばリプレイスを検討すべきということは分かりました。ありがとうございました。

もしかして、これはあんたの主張のつもり？
こう言っていたのは、あんた以外の全員だよ。
あんたの主張は
ボッタクリで、誰でも出来る仕事しかしていない管理会社は不要だ。
管理会社の仕事は、マンション管理士に依頼すれば、数万円でできる。
削減コンサルに依頼すれば、管理費の３割が削減できる。
5％の自主管理している組合が利口で、管理会社に委託している組合は無能だ。
↓
フロントと担当事務員の人件費以外は、払う必要ない。
だったんだよ。

無事、着地したつもりか知らんが、池乃めだか状態なんだよ、あんたは。

[3691: 匿名さん]

>自主管理へのハードルを問題

自主管理のハードルなんてほぼないよ。やり方を知っているか知らないか、だけ。たいていの管理組合は知らずに管理会社に騙されているだけ。

>とにかく管理会社を否定しろ、話はそれからだというあんたの主張は良く解ってるよ。

>とにかくではなく、ぼったくり価格だから否定しているんだよw

>ピンハネもボッタクリも事象としては確かに存在する。それを回避するための努力を多くの組合で組合員がした結果、委託管理という選択は合理的にされている。

よくこんな矛盾してること平気で書けるなw 管理会社のぼったくりを肯定してそれを回避するため努力をした結果がなんで委託管理が合理的なんだ？w どんな頭してんだ？w


>言ってねーよタコ
そういう解釈にしたいお前の脳内の問題だわ。
昼前から幻でも見てるのか？

じゃあどんな解釈か自分の口で自分の解釈を言わないと誤解は解けないぞw
否定するなら、ぼったくりやピンハネはあるの？　管理会社がバックオフィスの経費で依頼する費用が高くて別の手段があるならそちらでいいってこと？

お前自身、何を主張したいのか、はっきりしろよ。いつもその場限りで否定するから、破綻するんだろ。

>フロントと担当事務員の人件費以外は、払う必要ない。

だからそれ以上の費用がかかっていて高いと思えば、リプレイスすればいいってことですよね。ありがとうございました。

[3692: 匿名さん2]

>>3691 匿名さん
>フロントと担当事務員の人件費以外は、払う必要ない。

＞だからそれ以上の費用がかかっていて高いと思えば、リプレイスすればいいってことですよね。ありがとうございました。
出来ないよ。
出来てから言え。

[3693: 匿名さん]

>>3691 匿名さん
横だけど、

＞ぼったくりやピンハネではなく、管理会社はバックオフィスがあるから利益を取るのは当たり前だ。

みんな、コレは書いてるよね。

＞管理組合にとってどうすべきかの話なんて聞きたくない！

書いてない。というか、何回もいろんな人が管理組合はどうすべきかは書いてる。
（管理組合変更の事も、他の業者の見積もりを取る事など。）

＞あくまで管理会社にとって、困るかどうかが重要だ！

誰もそんな事は書いていない。

＞リプレイスも根拠はないけど、失敗するはずだから、大人しく現状を変更しようとせず、高い金を払い続けてろって趣旨のことをずっと言ってなかったっけ？

誰もそんな事は書いていない。

[3694: 匿名さん]

>>3693
訂正
　×管理組合変更の事も、他の業者の見積もりを取る事など。
　◯ 管理会社変更の事も、他の業者の見積もりを取る事など。

[3695: 3183]

>>3691 匿名さん

俺に向けられた言葉だから今回はきちんと添削してやるよ。

＞管理会社はバックオフィスがあるから利益を取るのは当たり前だ

バックオフィス（間接部門）業務にかかるコストは利益ではなく経費だろう。それとは別に利益が乗ったものが委託費だ。企業に業務委託をする以上、経費も利益も取られるのは当然だとは言った。それが青天井でも構わないなどとは俺は一言も言っていないし、他の皆さんも同様だよ。

＞管理組合にとってどうすべきかの話なんて聞きたくない！あくまで管理会社にとって、困るかどうかが重要だ！

そういう幻聴でも聞こえているのかな？
委託管理を選択している者は「管理組合にとってのメリット」を精査した上での判定を下している。管理会社側のメリデメだけを論っているのは、むしろお前さんの方だろう。

＞リプレイスも根拠はないけど、失敗するはずだから、大人しく現状を変更しようとせず、高い金を払い続けてろ

リプレイスをして委託費の削減ができるなら、むしろ積極的にやれと言ってきたつもりだよ。
俺は「委託管理を安易にやめてしまうのは危険だ」とは言っても、リプレイスを否定した覚えは無い。再三言っていることだが、そうやって今更「リプレイス」を唱えるお前さんは、管理会社への委託を否定しておきながら一体どういうつもりなのさ？

＞管理会社のぼったくりを肯定してそれを回避するため努力をした結果がなんで委託管理が合理的なんだ？w どんな頭してんだ？w

普通の頭だよ。
管理会社のすべてがボッタクリ会社だと思い込んでるお前さんにゃ判るまい。
自分が今も続けている委託管理はどうなん？　合理的な管理なのかね。
ぼったくられているんだろ？　だったら何故リプレイスを検討しないのさ。リプレイスをするということは、他の管理会社に業務委託をするということだが、管理会社は例外なくボッタクリ体質なんだというのがお前さんの論理じゃなかったのかね。

支離滅裂とはこのこと。

[3696: 匿名さん]

>みんな、コレは書いてるよね。

管理会社の利益のために、管理組合は不合理でも契約しなきゃいけないの？

違うんだろ？じゃあ何だってことをちゃんと言えよw どうせ荒らすのが目的だから言えないんだろw


>誰もそんな事は書いていない。

じゃあ何を言いたいのか、答えてみろよw

[3697: 匿名さん]

>>3696 匿名さん
＞管理会社の利益のために、管理組合は不合理でも契約しなきゃいけないの？

会社が利益を産むのは合理的システムだけど？
利益を産まない企業なんてどこにもないわ。

＞じゃあ何を言いたいのか、答えてみろよw

管理組合が主導権をきちんと握り、その上で管理会社委託すべし。
管理会社の提示した委託業者などの見積もり書などは鵜呑みにせず組合側でも見積もりを取る。コレで大体の適正価格がわかる。
機械等の故障修理は購入時期を調べさせ、買い替えるべきか部品交換ですむのか理事側で判断すべし。

[3698: 匿名さん]

>自主管理のハードルなんてほぼないよ。やり方を知っているか知らないか、だけ。たいていの管理組合は知らずに管理会社に騙されているだけ。

自主管理の経験がないのに何故、ハードルなんてほぼないと言い切れるんだろ。自主管理と言う言葉だけで拒絶反応を起こす人もいるのに、そういう人を説得することはハードルではないと？
最低でも1/4以上の賛成が必要なのに。

[3699: 匿名さん]

>>3698 匿名さん
最低でも4分の3じゃなかったっけ？

[3700: 匿名さん2]

>>3699 匿名さん
集会の決議要件も知らないのね。

[3701: 匿名さん]

>>3700 匿名さん2さん
管理方式に変更するための総会決議だから、管理規約の改定が必要となるため、特別決議（区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議）だよね。

[3702: 匿名さん]

>>3701
訂正

◯管理方式を変更するための

[3703: 匿名さん2]

>>3702 匿名さん
貴方の管理組合は、規約に管理会社と契約すると書いてあるんですね。
標準管理規約では、「第三者に管理を委託することが出来る」とだけ、書いてあったと思うけど。

標準管理規約では、半数の出席で総会成立、その過半数の賛成で議案承認ですから、最小の場合、議決権の１/４+1で自主管理に変更できます。

[3704: 匿名さん]

>>3695 3183さん

>企業に業務委託をする以上、経費も利益も取られるのは当然だとは言った。

↓

>経費も利益も取られる

この部分が高いと感じれば、リプレイスを検討すべき、でいいんだよね?

[3705: 匿名さん]

>>3704 匿名さん
くだらん事を確認して何になるのか。
それよりお前は自主管理を目指せよ。
管理会社を否定してきた奴がリプレイスだなんて興醒め。