ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3606: 3183]

>>3603 マンション検討中さん
＞もしよろしければ、
＞今度管理会社の見積もりが高いと思われた際に、内訳をお教えくださいませ。
＞ガッツリ査定します！

お～ｗ　いいね。
アンチ君の手元にはサンプルがいくつもある筈だ。
是非やって貰いなよ。それこそが建設的議論というもの。

[3607: 匿名さん]

>>3602 マンション検討中さん

元請の叱咤なんて幻想ですよ。管理会社に頼むと、管理会社の言う事聞くだけです。元請ですからね。ダメな管理員だって、組合が言っても人手不足とかもっともらしい理由を出して我慢してくれと言うだけです。

管理組合を損させた方が儲かる構図なんですから。

人件費高騰したから、管理員の出勤を隔日にするとか、半日にするとか言って差額分の時給をまるまる儲けるとかよくある手口です。

[3608: 匿名さん]

>>3600 匿名さん
何いってんだコイツ…
リプレイスなんて、お前の選択肢にあるわけねーだろ。管理会社が悪で殲滅しなければならないんだから。

しかもボラれる原因を無視して安くなればいいとか、なんの解決にもならないんだけど。小手先の削減をした所でボラれ先が変わるだけ。生まれつき天災だから仕方ないけど、問題解決能力無さ過ぎ。

[3609: 匿名さん2]

>>3599 マンション検討中さん
＞マンション管理士や会計士の雇用は不要に同感です。
＞可能であればマンション内で管理業務主任者程度の知識の勉強会を実施し、
誰も勉強をしてくれない時はどうすればいいですか？
＞簿記の2級レベルの知識がある人、
簿記の３級と２級の違いはご存じですか？

＞若しくは3級レベルで会計ソフトを使っていただければよろしいかと思います。
会計ソフトは、幾らで、どこで買えますか？
使い方は、誰に聞けばいいのですか？

[3610: マンション検討中さん]

>>3607 匿名さん

おっしゃるとおりです。
元請である管理会社の『何かあったら管理会社で責任が取れる、管理会社でコントロールできる。』なんて全部嘘。
私も管理会社が出す点検や工事の見積書は全部無視して、自分で点検や修理業者を見つけてきます。
他のマンションの孫請業者とかを引き抜いてくると半値以下になります。
それに管理組合と直接契約の方が業者はよく働いてくれます。
管理会社が連れてくる業者の方がいい加減で手抜きが多い。
消防署提出の消防設備点検報告書は赤ペンチェックして作り直させました。

管理会社にお願いする業務は事務管理業務だけで十分と考えております。

自分のマンションも、依頼されてお伺いするマンションも、マンション管理士と判ると担当が即その管理会社の支店長に替わります。
高い点検や修理業務契約を削いていく都度、支店長の顔色が変わっていきます。

[3611: マンション検討中さん]

>>3609 匿名さん2さん

ご質問をいただき、ありがとうございます。

>マンション管理士や会計士の雇用は不要に同感です。
>可能であればマンション内で管理業務主任者程度の知識の勉強会を実施し、
>誰も勉強をしてくれない時はどうすればいいですか？
私はそもそも他力本願の人間では無いし、人に頼むのが下手ですので、先ずは自分で勉強します。
試験を受けなくても良いので、管理業務主任者の資格のテキストを読まれることをお勧めします。
読むだけで仕組みを知っていただけると思います。
知らないで管理会社の言いなりになるだけって悔しいじゃないですか？

>簿記の2級レベルの知識がある人、
>簿記の３級と２級の違いはご存じですか？
申し訳ございません。
先に訂正させてくださいませ。
マンションなら3級レベルで十分だと思います。
2級と3級の違いは覚える勘定科目の数。
2級には工業簿記も有ります。
マンションで必要な勘定科目は少ないので、3級で十分対応できることと、
なんと！その試験実施団体の日本商工会議所では、簿記3級のネット講座が無料！
https://career.jusnet.co.jp/entry/video-bookkeeping/?utm_source=kentei...
びっくりしました。

>若しくは3級レベルで会計ソフトを使っていただければよろしいかと思います。
>会計ソフトは、幾らで、どこで買えますか？
>使い方は、誰に聞けばいいのですか？
>若しくは3級レベルで会計ソフトを使っていただければよろしいかと思います。
>会計ソフトは、幾らで、どこで買えますか？
私は自分でExcelで作るので、どこの何が良いか？は解りかねますが、今、ネットで見ましたところ、色々こちら↓で既に語りあわれていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46123/
それから、なんと！
内田洋行は管理会社向けの会計ソフトを売ってました。
https://www.uchida-it.co.jp/form/2-2/usoliacatalog_mansion/
これじゃあ本当に管理会社要らないって言われてしまいますね。

ご質問をいただけたおかげで、色々勉強することが出来ました。
ありがとうございました。

[3612: 匿名さん]

>>3611 マンション検討中さん

匿名さん2さんはNHを変えたいつもの荒らしなんで気にする必要ないです。
反論できないから、無意味な因縁つけるしかできない馬鹿ですから。　

>私も管理会社が出す点検や工事の見積書は全部無視して、自分で点検や修理業者を見つけてきます。
他のマンションの孫請業者とかを引き抜いてくると半値以下になります。

半値以下はすごいですね。

>それに管理組合と直接契約の方が業者はよく働いてくれます。

それは当たり前ですね。雇用主の言うことを聞くわけですから。管理会社が雇用主なら
管理会社の方しか向きません。買い叩かれているでしょうから、少しでも管理会社より高い金額を出せば、よく働いてくれるのは理にかなっていますね。

>高い点検や修理業務契約を削いていく都度、支店長の顔色が変わっていきます。

この辺詳しく知りたいですね。

[3613: マンション検討中さん]

>>3612 匿名さん

おはようございます。
ご賛同いただき、うれしいです。
またご質問をいただき、ありがとうございます。

>高い点検や修理業務契約を削いていく都度、支店長の顔色が変わっていきます。
どこのマンションからも『点検や修理見積が高いのでなんとかしたい。でもどうしていいのか解らない。』との相談をいただきます。
私の答えは
『点検や修理業者の見積もり取得は車買い替えの見積もりをもらうくらい簡単。』
『業者変更の手続きは車買い替えの手続きより超簡単。』
です。
『点検や修理業者の見積もり取得は車買い替えの見積もりをもらうくらい簡単。』は、
ネットで『見積ちょうだい。』って入力するだけ。
最近は電話すらしないので電話代もかからず楽ですね。
『業者変更の手続きは車買い替えの手続きより超簡単。』
は、
その面倒くさい事務処理をしてもらうために管理会社と『事務管理業務』の委託契約がされている訳ですから、理事会で業者変更の承認をしたら管理会社に『この会社で点検（もしくは修理）してもらうことになったから、あとの事務処理をよろしく！』と見積書とその業者の連絡先を渡しておしまいです。
契約書締結等がされている業者の場合、解約には総会で解約議決が要るので、管理会社に『今度の総会で今の業者との解約議案出しといて。』言うだけです。
管理会社は管理組合にとって事務員です。
社長が取引先の変更をするのに事務員の承認は不要。
文句は言わせません。

支店長に『この会社でやってもらうことになったから。』と言う都度、顔色は変わります。
担当が支店長から新人くらいになったら、『あれ？もうギブアップ？』ですね。
年配の担当者より、新人の方が自分の会社の『ピンハネ』に疑問が有るようで、姑息に管理会社名の見積書を押されずに済むし、よく動くし、私は『ピンハネで会社の利益を上げる』考えに凝り固まっている年配の担当者より好きです。
そういう新人を管理会社の常識ではなく、社会の常識を全うするように育てていくような管理組合にしていきたいと考えております。

[3614: 匿名さん]

＞3613 マンション検討中さん
朝早くからご苦労さん。
プロバガンダ稼業って大変だね。
その成果が目に見えないし、ムキになればなるほど逆効果だったりして。
親方からお手当さえもらえれば関係ないもんね。

[3615: 匿名さん2]

>>3614 匿名さん
これは、誰かな？
アンチか？違うのか？

3614 匿名さん 、答えて・・・。
気になる・・・。

[3616: 匿名さん]

どちらでもない。
管理会社からお駄賃を貰ってのプロバガンダ稼業でもない。

[3617: 匿名さん]

>>3613 マンション検討中さん
７割いいと思うけど、担当が新人になって得するのはあなただけじゃないの？自分の住むマンションならあなたがいる限りはいいけど、他のマンションなら依存先を管理会社からあなたに代えただけ。

あと会計ソフトの下りも詳しく教えて。とりあえず２点質問。
毎年会計理事と監事に使い方を教える人がいるのか、それとも市販ソフトの説明書を読んでおけなのか、またはほかのやり方なのか。
IT弱者の対応をどのようにしているのか。

[3618: 匿名さん2]

>>3616 匿名さん
理解しました。あなたの脳内構造を。

[3619: 3183]

>>3615 匿名さん2さん

ここで管理会社を一方的に敵視してるヤツなんて一人しかいないだろ？
俺と貴方を同一人物だと決めつけてるヤツのことだよｗ
当人に「どっちなの？」と訊いたところではぐらかされるに決まってるじゃんか。

良い機会なのでハッキリ言っておくが、俺は貴方と同調するつもりもないからね。
>>3609みたいな断片的な揚げ足取りは、かえって相手につまらないツッコミどころを与えることになる。資格がどうのソフトの値段がどうの、アンチの理屈の本質的な問題はそんなところではない。

アンチはこのところ「プロパガンダ」という言葉を気に入って使ってる様なんだが、自分がやってることがまさにそれだということが解らないらしい（笑）
少数派がやることとして使われる機会はあまり無い言葉ではあるが、委託管理を選択している多数派の中には、個人レベルでは様々な目的意識や価値観が混在しているのに対し、アンチが展開・発信している理屈は「管理会社ヘイト」でしかない。多くの人が互いの思想を尊重し、総合的判断として委託管理を選択しているのに比較すれば、特定の思想（ヘイト）に誘導しようとして偏向情報をバラ撒くのは、プロパガンダに他なるまいよ。まあ、誰もついていかないから実際はプロパガンダですらないけどね。

[3620: 3183]

>>3612 匿名さん

ところでさ。
すっとぼけて知らんぷりしてるみたいなんだが、自分の発言に訂正はないのかね。

＞ぼったくりとわかれば、リプレイスして減額改革も可能です。

「リプレイス」と言ったよね。そうすればボッタクリから脱却して支出を減額できると。改革とまで言うほどの効果があるかどうかはさておき、その「リプレイス」について詳しく説明したらどうかね。自主管理へのシフトや、個人のマンション管理士への業務委託のことを、世間一般では「リプレイス」とは言わない。言い間違いなら早めの訂正をよろしく。実際の管理組合で「リプレイス」を提言して、その実は委託管理をやめてしまうという内容だったら大問題だからな。

…あ、もしかして別人のレスだった？（笑）
だったら今後はHNを変えて区別した方がいいぞ。勝手に決めつけられちゃうから。

[3621: 匿名さん]

-----以上、荒らし投稿でした。----


>>3613 マンション検討中さん

要するに委託管理の場合でも業者変更自体は簡単で事務処理も任せればいいという事ですね。車の手続きより簡単って、まあ、業者に直接見積もりとってというか、管理会社に永久にマージンを上乗せされた見積もりを取ってと言うなら前者がいいに決まってますからね。

まあ、管理会社がやる事務手続きも実際は簡単なんでしょうけど。

[3622: マンション検討中さん]

>>3617 匿名さん
>７割いいと思うけど、担当が新人になって得するのはあなただけじゃないの？自分の住むマンションならあなたがいる限りはいいけど、他のマンションなら依存先を管理会社からあなたに代えただけ。

おっしゃるとおりです。
私がいるだけの間に留まらない、永続的な理事会をいかに継続させるか？
は、私の永遠のテーマです。
そのために、先ずは役員に関する細則を
『理事会役員の任期を2年』
『半数交代』
『現に居住していない区分所有者は理事会役員になれない』『理事会役員の辞退は75歳以上からの辞任の申し出、若しくは特定の理由がありその辞退の理由を現理事会が認めた時』
『現に居住しない区分所有者は毎月理事会協力金の支払い』
『理事会辞退者は3万円/年』
『理事会役員間の引き継ぎは書面を用い、前後役員の全員立ち合い』
とし、
理事会は長期修繕計画のみならず、短期、中期の計画表の作成をすることとしました。
これでっ回っていくか？私は理事会退任後の遠くから見守り期間中です。

>IT弱者の対応をどのようにしているのか。
私、これまたボランティアでシルバー人材センターのマンション管理員講座でパソコンの講習をしたことがございます。
1，2日の講習期間で皆様、ご希望のレベルに達した記憶です。
『案ずるよりも触って慣れろ。2日間。ほら大丈夫！』でした。
ですので会計理事間で引き継ぎをしっかりしていただき、やってみて解らないところは前任に確認するのが早いのではないでしょうか？

[3623: マンション検討中さん]

>>3612 匿名さん

>高い点検や修理業務契約を削いていく都度、支店長の顔色が変わっていきます。
>この辺詳しく知りたいですね。

一点、補足させてくださいませ。
私がガツガツと削ぎ落し、支店長の顔色を変えていく理由は、
『本来あるべき管理委託契約費』にすべきと考えており、管理会社を困窮させたいのとは異なります。
管理会社によっては『低く設定された管理事務委託費』で管理組合との契約を得て、実際は『点検・修理業務』の代金に上乗せを付けて儲ける。
これでは理事会が総会で管理会社変更議案を通しにくいです。
『管理業務委託費が安いのに何故業者を高い所に変更などともってのほか！』
と総会で大反対されて、ピンハネされるがままが続く。
これっておかしくないですか？
管理会社なら管理会社としての業務で稼ぐべきであり何でも屋の請負商社で稼ぐのは、その立ち位置の優位性を悪用しているだけ。
もし管理会社が私にそのような『点検・修理委託契約』を取り上げられて、『事務管理委託費だけでは会社が成り立たない。赤字だ。』というのであれば、管理組合との契約金額の見直しをすべきです。
現に私は管理事務委託費の変更にも応じております。
勿論、業務内容と内訳金額はきっちり査定した上ですが。

どこかで『給水ポンプの問題』にお答えしましたが、
給水ポンプは今やネットで市場価格も解ります。
取替は人工2人で1日有れば良いでしょう。
そこを倍の給水ポンプ代に人工6人の請求書を出してくる管理会社に立腹しております。
管理事務委託費で収益を得ようとせず、公序良俗で誠実行為義務違反としか思えない、盛った見積書を出してくるのであれば、とことん削ぎ落すだけと考えております。

[3624: マンション検討中さん]

>>3614 匿名さん
>朝早くからご苦労さん。
>プロバガンダ稼業って大変だね。
>その成果が目に見えないし、ムキになればなるほど逆効果だったりして。
>親方からお手当さえもらえれば関係ないもんね。

心配をしていただき、ありがとうございます。
私は朝活派であり、誰よりも仕事が早いので、ご心配は不要です。

プロタガンダは和製英語としてお使いでしょうか？
親方の意味も解りかねます。
上司は本業にはおりますが、私の本業は日本中の誰もが知る会社で、親方という呼称はございません。

[3625: マンション検討中さん]

>>3621 匿名さん

ご返信をいただき、ありがとうございます。
うれしいです。

>要するに委託管理の場合でも業者変更自体は簡単で事務処理も任せればいいという事ですね。車の手続きより簡単って、まあ、業者に直接見積もりとってというか、管理会社に永久にマージンを上乗せされた見積もりを取ってと言うなら前者がいいに決まってますからね。

私はそう考えております。
管理会社が何でも屋の部分の収入減により、
管理会社本来の仕事である事務処理費だけでは経営が困難ならば、その時は管理会社と管理組合が正当な事務管理業務委託費で契約の更改をすべきではないでしょうか?

『業者を知らないから見積依頼が出来ない』場合について、
・自分の勤務先の業者に声をかけてみる
・同じマンションの区分所有者勤務先にお願いする
・ネットで調べて見積依頼と並行して実績を聞き、その実績の現場を見に行く。
機械式駐車場は孫請けが多いし、所詮モーターと制御装置だけの緒装置。メンテナンスがよさそうな機械式駐車場を見かけたら、さりげなく点検日時を聞き出し、その時間にウロウロしていると孫請け会社名の入った車が来るので、その会社に見積依頼をしたことも有ります。
48万円の機械式駐車場点検費が15万円程になりました。
機械式駐車場はメーカーの点検会社以外にした場合、部品代が割高になる可能性もありますが、それまでの修繕履歴から点検会社を変えた方がお得で、しっかり点検していただけました。
因みに、それまでの点検会社点が検期間中にブレーキモーターの点検のための格納場所を開けた形跡は皆無でした（涙）