ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3586: 匿名さん]

また意味不明なこと言ってるw もう犯罪者と勝手に妄想で決めつけるしか正当化できないみたいだね。

相変わらず管理会社のメリットを説明できないみたいだし、なんでそこまで自分で説明できないのに擁護しているんだろうね。まさかこんなバカを管理会社も雇わないだろうからいい迷惑だろうなw

[3587: 購入経験者さん]

>>3584 匿名さん
さっぱりわからない。
誰が試験を受けて不合格になってるんです？

[3588: 匿名さん]

>>3586 匿名さん
いつまで逃げるの？

[3589: 匿名さん]

さっきから何を逃げるの？　主語がいつもないから何言ってるのかも分からない。
結局、管理会社のメリットはとうとう説明できなかったなw

[3590: 匿名さん]

＞管理会社のメリットはとうとう説明できなかったな
痴呆症に掛かった住民のために、介護保険を払って代わりに組合運営をやってくれるところかな。

[3591: 3183]

>>3581 匿名さん
＞その質問は管理会社が意味がないというテーマに関係ない質問だよね。

アホかｗ　関係大アリだろ。
その質問に答えられないヤツが大口を叩きなさんなという当然の話だ。

つまりこういうことなんだろ？
あんたは「管理会社など存在する意味がない」という理屈を他人に認めさせようとしていながら、自分は依然として委託管理から抜け出せず、抜け出そうともしていないと。だから同じことを何度訊かれても答えず、ここでようやく「関係ない」と答えることによって間接的にそう認めた訳だ（笑）

いやホント、笑わせないでよ。
机上の空論を捏ね繰り回して「取り敢えず結論だけは認めろ」ってのは通らないよ。
委託管理を続ける者・管理組合は、あんたの理屈に照らせば今のあんたと同じことをしているだけじゃないか。そこで「もうやめようよ」と言いたいなら、先ずは自分で規範を示さないとな。切れそうな紐でのバンジージャンプに躊躇してる連中を片っ端から蹴り落として、最後の最後になっても自分だけは飛び降りることができない。喩えて言うならあんたはそんなヤツだ。

管理会社なんて意味が無いって？　あんたは現に仕事を委託しているのに？
何を言っちゃってんのｗ

[3592: 匿名さん2]

>>3581 匿名さん
＞つまり、あなたは管理会社とは契約しないという事？
これは無視するんだ。

＞3591 3183さんの↓を、よくかみしめて読みな。
＞あんたは「管理会社など存在する意味がない」という理屈を他人に認めさせようとしていながら、自分は依然として委託管理から抜け出せず、抜け出そうともしていない。
再び、一人だけが袋叩き似合う状態だが、まだ続けるか？アンチ君よ。

[3593: 匿名さん]

スレ主は、賃貸マンション住まい？
それとも小規模の理事固定マンション？
分譲マンションで輪番制の理事ならもっと管理の知識あると思うんだよね
スレ主は何も知識ないじゃん

[3594: 3183]

＞結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ。

そう言ってる自分の「現状」が全てを物語ってるじゃないか。
あんたが今も自主管理を実践していないことには相応の理由がある筈だよね？　意識してそうしているか否かに関わらずだ。「管理会社なんて必要ないが契約せざるを得ないんだ」とでも言うならそれでも構わんよ。契約せずにいられる様になったら出直しておいで。

[3595: 匿名さん]

全く、下らない論点ずらしばかりで管理会社が必要な理由は説明できないみたいだね。逃げるなと言いながら自分が聞きたいことも答えられないってどうしようもないな。

[3596: 匿名さん]

まあ、管理会社なんて中抜きしてるだからな。
マンション管理中抜き会社に帰るべきだよ。不安煽って中抜き工事提案するだけだから関わらない方がいい。

[3597: マンション検討中さん]

>>3528 匿名さん
このお話について、
もしかして私のことをご存じの方ですか？
自分の親ほどの年齢の万年理事（任期が規約の定め以上になると一旦理事会役員を降りて修繕委員になり、翌年また理事会役員になる）に、肩身が狭かったのは真実です。
係員としてマンション管理士の受験会場にいたら、受験生とした万年理事会役員にお会いしてしまったってから特にでした。

[3598: マンション検討中さん]

>>3532 購入経験者さん

興味深いご意見をいただき、ありがとうございます。
『ボランティア』で実施している最大の理由は、副業禁止の本職が有るからです。
次に『勉強期間』。
今考えていることが『新たなビジネスチャンス』になり得るか？の『検証期間』と言った方が適切かもしれません。

[3599: マンション検討中さん]

>>3535 匿名さん

もし本当に自主管理を検討されていみえるのでしたら、
マンション管理士や会計士の雇用は不要に同感です。
可能であればマンション内で管理業務主任者程度の知識の勉強会を実施し、簿記の2級レベルの知識がある人、若しくは3級レベルで会計ソフトを使っていただければよろしいかと思います。
管理面で解らないことは国土交通省出先機関の相談窓口で相談をすれば無償で済みます。
長期修繕計画書の作成はソフト付きで2千円くらいですし、5年に1度の見直しにつき図書館で借りられるのも良いかもしれません。
https://www.mankan.or.jp/05_book/book_01.html

繰り返しになりますが、本気で自主管理をするつもりでみえるのでしたら、私共（ボランティアのマンション管理士は私のみでは無くチームで動いています）も応援しますので、頑張ってください。

[3600: 匿名さん]

自主管理ではなく、マンション管理会社はぼったくりだと言ってます。

反論したければ、話を反らすのではなく、費用をかけるだけのメリットを説明しましょう。自主管理をしないと、マンション管理会社と言うビジネスモデルがぼったくりでなくなるわけではないですよね。ぼったくりとわかれば、リプレイスして減額改革も可能です。要するに費用が高すぎるのが、問題なので、目的はや安く管理することですから。

まあ、荒らしに言っても無駄でしょうが。

[3601: マンション検討中さん]

>>3577 購入経験者さん

大変失礼いたしました。
申し訳ございません。
他の方への書き込みの内容から管理会社ご勤務と認識しておりました。
私は管理会社のみなさまが大変な苦労をしていて、中にはメンタルにより退社を余儀なくされる実例も何度も見ており、その過酷な労働条件が緩和されますことを望んでおります。

ところで私が出しました以下の問いについて

>行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が５か月に及んだ際に、管理会社はどう対応されますか？※管理会社肯定派への問題として滞納期間を5か月にしました。6か月以上にして管理組合対応にさせるって答えは無しにしました。

ご回答について
リバーズ・モーゲージを活用できるほどの資産価値が有る専用部分では生活保護はは受給できません。
ご回答の内容を実施した場合、管理会社の担当者、指示した理事課長もしくはそのご家族に危害が有る可能性がございます。

持ち家を処分せずに生活保護を受ける人の中には今時の『生活保護ビジネスを仕掛けるコンサルタント』の指導を受けている人もいるかもしれません。
区分所有者はキャッシュでお手頃な価格のマンションを購入され、数年後にメンタル等の理由により離職し生活保護を受ける。
生活保護は自身の財産形成のために受給したお金を使えません。
つまりローン返済に生活保護で得たお金は使えません。
判明次第、生活保護の支給停止と返金を求められるでしょう。
だから不動産取得はキャッシュです。
勿論、登記簿には抵当権が設定されていません。
マンション購入のキャッシュはどこで用立てているのか？不明ですが、かなりの高金利で返しているようですので、それ相当のところでしょう。

理事長の判断が『生活保護ビジネスを仕掛けるコンサルタント』の商売に傷をつけるようなことになったら？
どうなるかは、もうお解りですよね？

このような『生活保護ビジネスコンサルタント』付き生活保護受給者では無くても、区分所有者が生活保護受給者となり管理費等の未払いが発生してしまった場合、私の答えは『行政の生活保護支給窓口に相談』です。
窓口では生活保護を渡しているのに管理費や修繕積立金を滞納するような場合、生活指導を行います。
つまりマンションの費用未払い問題は『行政』と『区分所有者』の２者の間で解決してもらう。
理事会は通常の催促業務以上の手を出す必要はない。
滞納する区分所有者も生活保護を断たれる訳にはいかないので、優先して管理費等を支払いに回すようになります。


このようにマンションの管理の問題は、自主管理でも管理会社委託であっても、難題が発生します。
管理会社に委託しているからでは解決できないことが多々あります。
結果して自主管理派、管理会社肯定派のどちらなら大丈夫は無いですね。

[3602: マンション検討中さん]

>>3600 匿名さん

なるほど！
問題は『マンション管理会社のボッタくり』ですね！
大変失礼いたしました。
私も理事長経験時に『最大市場価格の倍の委託契約費』もバッサリ斬りましたので、そのお気持ちは良く解ります。

管理会社に言わせれば、管理会社名で出した高い値段の見積書には『元請（＝管理会社）の責務（＝下請のへ叱咤）』が付いてくる！とのことでしたが、価格が公序良俗の域では無いか？と思う事例には立腹します。
異常な高値は誠実行為義務違反です。
（そこで高値をバッサリ斬り捨てて管理会社の収入減を断つ爽快感は格別です。）

[3603: マンション検討中さん]

>>3600 匿名さん

もしよろしければ、
今度管理会社の見積もりが他界と思われた際に、内訳をお教えくださいませ。
ガッツリ査定します！

[3604: マンション検討中さん]

>>3603 マンション検討中さん

すいません。
立腹のあまり漢字の変換ミスをしました。
×他界
〇高い

高過ぎてこの世の物とも思えないから他界？

[3605: 3183]

>>3600 匿名さん
＞反論したければ、話を反らすのではなく、費用をかけるだけのメリットを説明しましょう。

いや～、君にそんなことを説明する必要は無いよね？
反論としては「管理会社の中にはボッタクリ会社もあるが一部である」ぐらいだな。
君んとこが委託してる様な五流管理会社を選択肢から排除して、組合で決めた仕様と
予算に見合った管理会社を「みんなで」選んでるのだから何も問題になってない。

＞ぼったくりとわかれば、リプレイスして減額改革も可能です。

リプレイス？？
俺の認識だと管理会社のリプレイスなんて君にはできない筈だけどな？
だって管理会社は存在意義が無いんだろ？　
今の委託先をクビにして一体何処にリプレイスすんのよｗ
あ、個人のマンション管理士を使うんだっけか。ここにも適任者が来たもんね。

早くやりなよ。これだけ材料が揃っているのだから。