ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3566: マンション検討中さん]

>>3562 購入経験者さん

出題、ありがとうございます。

数台というご質問箇所について、給水ポンプは２つで1セット。
複数セットが有るうちの1セットという出題でよろしかったでしょうか？
それとも、２つ1セットのうちの１つが故障とのことでしょうか？

２つ1セットのうちの１つの故障と判断して回答を差し上げました。
何セットも有ると言うならば、給水管の配列ごとに1セットだと思いますので、差し上げました回答でほぼ問題ないかと思います。
特殊な給水管配列でしたら、配管図をいただきましたら助かります。

[3567: 購入経験者さん]

>>3565 マンション検討中さん
あのねー、>>3547の自主管理君に聞いているので、あなたが答えちゃ駄目なんですよ。意味ないのw

[3568: 匿名さん]

>>3562 購入経験者さん

相談するだろ。おたくのマンションは毎日ポンプが壊れて大変なのかもしれないが、ポンプが壊れる事などないマンションが大半だからね。

結局くだらない質問で返すことしかできないんだな。

マンション管理会社が必要と言いながら、管理会社に依頼しなきゃいけない必要性を何ひとつ説明できずトンチンカンな質問してごまかすしかできない。どうしようもないね。

[3569: 購入経験者さん]

>>3568 匿名さん
知らないんでしょうけど、給水ポンプって呼称するんですよ。
五階以上あるマンションなら必ず直面する問題です。

で、又お聞きしますが、管理人に丸投げするんですか？

[3570: 匿名さん]

>管理人ができたとしてもその分労働時間増えるけどそれは都合よく無視するんだな。

その分月数万払えばいいと上に何回も書いてあるが、都合の悪い書き込みは全部無視するからね。

>いつもどおり。あ、管理人が暇だって言うなら証拠出してね。

仕事がないから暇だっていうんだよ。存在しない業務は出せないだろ?
清掃業者頼んでたらさらにヒマだよ。

普通は忙しいと言い張ってる方が証拠出すんだよ。

>ほとんど外注していると言うなら何を管理会社が直接請負っているか知ってるよな？教えてくれよ、具体的に。

管理会社が契約項目と、フロントが実際やっている仕事内容は違う。
またツラツラ契約項目を全部フロントの仕事だとか言いだすと破綻するぞ
w

>修繕や工事の提案を理事会はしないんだ。じゃあその分時間引こうか。その分マンションの資産価値は下がりそうだけど。

いらないね。法定点検は専門業者からで、それ以外は耐用年数みて更新するのが基本。それはマンション管理士と顧問契約結んでもいいし、単発で相談すればもっと安くなる。一か月で状況変わることなんてない巣からね。おたくのマンションは別みたいだが。

>これも何度言ってるが、代替手段がないんだから今の委託費の平均が適正価格。費用対効果で考えるなら代替手段と比較するのが一般的だが、自主管理についてはできると言うだけで役員の負担について逃げてばかり。

代替手段を見ようとしていないし、考えようともしないあんたは確かに管理会社にぼったくられればいいんじゃない? バックオフィスのコストを管理会社のためにどんどん払ってあげればいいんじゃない？

[3571: 購入経験者さん]

>>3569
× 呼称
◯故障

[3572: 匿名さん]

管理会社なんて、ボッタくりで茶番の相みつもらって金やる為に、さらに金を払ってシロアリを雇っているようなもの。バカバカしいよ。

[3573: マンション検討中さん]

>>3547 匿名さん

管理会社が契約する価値についてですが、
私から１つ質問を差し上げてもよろしいでしょうか？

行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。
その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が１年に及んだ際に、自主管理でどう対応されますか？

[3574: マンション検討中さん]

>>3567 購入経験者さん

あー！！
空気が読めずすいません！

私が答えれる質問が無いので退屈してました。
申し訳ございませんでした！！！！

[3575: 匿名さん]

>>3568 匿名さん
誰に相談してどうすんの？

[3576: マンション検討中さん]

>>3567 購入経験者さん

では私の質問にも一緒に考えていただきますでしょうか？

行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。
その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が５か月に及んだ際に、管理会社はどう対応されますか？

※管理会社肯定派への問題として滞納期間を5か月にしました。
　6か月以上にして管理組合対応にさせるって答えは無しにしました。

[3577: 購入経験者さん]

>>3576 マンション検討中さん
私、管理会社の人間でないので、素人止まりの知識しかありませんよー
自主管理君に答えてほしいところですが、理事やって少し経験を積んだくらいの知識で言えば、家主に不動産会社の買い取りシステムを使ってもらい、住んだままで不動産会社に管理費等を支払ってもらうという方法ですかね。この方法を家主に勧める・・・
あるいは遠回しに勧めるっていうような感じですか？
これ以上詳しいことは分かりません。

[3578: 匿名さん]

>>3570 匿名さん
>その分月数万払えばいいと上に何回も書いてあるが、都合の悪い書き込みは全部無視するからね。

ご存知ないようだな。日本には労働基準法っていう法律があるんだよ。

>清掃業者頼んでたらさらにヒマだよ。
頼んでなくてもヒマなんだ？契約書にいろんな業務書かれているけど？

>管理会社が契約項目と、フロントが実際やっている仕事内容は違う。
だから外注してる業務はなに？契約項目とフロントの仕事内容が違うってどういう意味？契約項目を全部フロントの仕事なんていつ言った？また捏造かよ。

>それ以外は耐用年数みて更新するのが基本。
修繕対象は全部耐用年数あるだ。それを素人の役員が知ってると…へー。マンション管理士に相談するのは勝手だが、そいつが無知でない事を祈るよ(笑)

>代替手段を見ようとしていないし、考えようともしないあんたは確かに管理会社にぼったくられればいいんじゃない? バックオフィスのコストを管理会社のためにどんどん払ってあげればいいんじゃない？

言ってる傍から早速逃げてるし

[3579: 匿名さん]

>ご存知ないようだな。日本には労働基準法っていう法律があるんだよ。

労基法の何に違反してるの?　そもそも自主管理の場合は法人登記していなければ会社じゃないから通常は業務委託で、雇用関係じゃないんだけど。。 と言っても答えられないよね。

まあ全部この調子で

相変わらずそんなの違うと言い張っているだけで、元々根拠がないから、じゃあなんなのかという部分がまるで言えないのはいつものこと。

結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ。

[3580: 匿名さん2]

>>3579 匿名さん
＞結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ
つまり、あなたは管理会社とは契約しないという事？

[3581: 匿名さん]

>>3580 匿名さん2さん

その質問は管理会社が意味がないというテーマに関係ない質問だよね。

管理会社の必要性は結局、自分の口で説明できなかったという事ね。

[3582: 匿名さん]

>>3579 匿名さん
>そもそも自主管理の場合は法人登記していなければ会社じゃないから通常は業務委託で、雇用関係じゃないんだけど。。 と言っても答えられないよね。

さすが詳しいな。管理人個人に業務委託するんだ。だれがそんな腐ったマンションで働きたがるのか？、、、あ、おまえか。

で、いつまで逃げるの？

[3583: 匿名さん]

>>3582 匿名さん

腐ってるのはお前の頭だろ。
もう何も言えないんだからさw

結局、何も言い返せないと、腐ったとか、自分の感想言って終わりだもんね。

ここまで何も言えないってよっぽどアピール材料ないんだなw

[3584: 匿名さん]

>>3532 購入経験者さん
これくらいの試験に何回も受けて不合格になるのだから
そのレベルは押して知るべしでしょう。

[3585: 匿名さん]

>>3583 匿名さん
で、いつまで逃げるの？

何も知らない管理人を騙して、やり方すら分からない業務を委託(笑)するんだよな。ピンハネしてる奴等よりよっぽど悪質だな。
お前の言う自主管理は悪の＊＊って事だな。