ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3466: マンション検討中さん]

>>3461 匿名さん
世の中には、談合の旗振り役のマンション管理士も実在していますので、お気を付けくださいませ。　

[3467: 匿名さん]

>>3465 マンション検討中さん

要するに、理事が楽したいから、何十万損しても構わないと言うことですか？

１０万円以上の見積もりを取る機会なんて年に何回もないと思いますが、額に関わらず、面倒だから取らないと言うことですか？

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん
それが気に食わないのであれば、ご自身が理事長に立候補して組合員の賛同の上でしっかり活動するのですね。

[3469: 匿名さん]

>>3468

まともに質問に答えられないのはわかるけどいつもそのパターンだなw


質問は「気に食うかどうか」ではなく、
「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」

ですよ。どうですか？

[3470: マンション検討中さん]

>>3467 匿名さん

おっしゃる通りです。

『輪番制で理事会役員が回ってきたから嫌々理事会に出てきたんだ。何もやりたくない。やらないで済むように管理会社を雇っているんだ。そんな十万、二十万のことで仕事を作るな。高くても予備費で収まるなら何の問題が有る？』

という考えの区分所有者は案外多いですよ。
結構いい確率で私が注意されます（涙）。
最初は『この人達は持ち家に住んだことが無くて、今まで大家さん（※もしくは大家さん側の管理会社）の言うことは絶対の考えのまま？』とか、『お勤め先の資材部が業務効率化で取引先名簿に載っている会社なら一定金額以下は相見積もり不要の考えから？？』とか、『高ければ良い物と思っているブランド品が大好きタイプ？？？』『まさか！世の中、すべてが性善説の人？？？？』とか、色々理由を考えたのですが、一定の割合で『何もしたくない』お考えの区分所有者は存在しますので、『働かない蟻には意義があるということにしよう！』と自分で自分を納得させております。
働かない蟻には意義がある
https://ifbusy.com/book/hatarakanaiari/

[3471: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

『輪番制で理事会役員になってしまっただけ。自分は忙しい。全部管理会社に任せて何が悪い？』のお考えの区分所有者ｓ（←ホント多いので複数形）は、
お話をしている限り、『共有資産を毀損』というお考えに至っていないように思われます。
ピンハネの存在すら浮かばないようで、『要るものは要る！（おしまい！）』といったお考えのようです。
また、お仕事が人を雇用する側の人達からは、『大変申し訳ないが、自分は忙しくて見積もりの検討をする時間が無いので、他の理事でやっていただけるなら助かります。（それが無理なら高くても仕方がないですね。）』
もしくは『マンション管理士等の専門職と契約しましょう。』
というお話を聞く機会が多いような気がします。

[3472: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん

確かにおっしゃるとおりだと思います。

多くのマンションで理事会役員はボランティアとして活動しています。

但し、悲しいかな、マザー・テレサのような『無償の愛』は永遠に続かず、いつかは終わってしまいます。
勿論、居住地変更や体調不良により役員を辞任されるのが最も多いでしょうが、
超自我を持って理事会役員を続けられる人は非常に少ないのが現状です。
現に私もダークサイドに落ちた役員を目の当たりにしたこともございます。
かといって、理事会役員を給料制にすれば解決するか？と言えばそうでもない。
如何に善意による管理を継続させていくか？
これもまた難しい問題ですね。

[3473: 匿名さん]

>これもまた難しい問題ですね。
そんなことはない。
善意による管理なんて必要ない。
業務量に応じた有償制にすれば解決する。
無償だから問題が起きる。

[3474: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

何度も申し訳ございません。

「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」
とても考えさせられる思想を集約した表現をいただき、本当にありがとうございます。
『楽がしたい』で考えが止まり、その後の大問題である『組合の共有資産を毀損しても構わない』まで考えない区分所有者ｓ（←複数形）は、自分にとって不都合な考えにたどり着くのを脳が止めてしまう。
それに気付かせ、今の考え（＝楽したい）が引き起こす結論（＝組合の共有資産を毀損）まで導き出していただくのが、非常に難しい。
この考えの理事会役員が少数なら多数決で解決可能なのですが、先日は過半数でした（涙）。
思わず心の中で『勝手に倒産すればいい！プンスカ！』と叫んでしまった心が極小マンションの私です。
私がSPY×FAMILYのヨルさんだったら、速攻相手方頭に武器を刺していたかも？

[3475: マンション検討中さん]

>>3473 匿名さん

早速の返信ありがとうございます。

私のマンションの場合、私が理事長になった2年で、
・管理規約の見直し
・役員に関する細則（辞退する場合の条件とか罰金もどきの取り決めをしました）制定
・駐輪場の持ち主不明自転車の一掃
・大規模修繕関係
・機械式駐車場の入れ替え案の0べースから検討と起案（理事長退任後の翌年度可決）
・管理会社以外の契約業者全部見直し、変更して固定費を半分
・長期及び短期計画表作成
・保管帳票の電子化及びHP契約
・シャフトドアのストッパー自力修繕など修繕費は材料費のみ
・共用部分の消耗品及び装飾品入替
・コロナウィルス感染防止による緊急事態宣言中の管理員業務代行
・共用部分の抗菌化始めコロナウィルス感染予防措置
ほか
よく管理組合のみなさまも管理会社も私についてきてくださったと感謝しかございません。
この理事長としての労働時間は千時間を超えております。
もし有償なら
1,000時間×5,000円（←マンション管理士のよく聞く時給）＝5,000,000円/年。







などなど

[3476: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
うそこけ！万年マン管士不合格者
まともに聞いてもらっていると思い違いをしているバカ。

[3477: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
そもそもこのスレに万年マン管士不合格者が登場すること自体がおかしい。
お前のスレは「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」なんじゃなかったのか。
あとこち投稿するので自分が誰だかわからなくなったんだ。
それでも暇な個人事業主管理会社の万年マン管士不合格者にはかわりはない。
トーシロの知識しか持っていない人間が顔の見えない掲示板をいいことに毎日毎日嘘八百。
日本人なら恥ずかしくてできない行為だ。
いい年こいて情けない。

[3478: マンション検討中さん]

>>3476 匿名さん

驚かれるのはもっともだと思います。
私もこれが他人のお話でしたら、『うそこけ！』と言うと思います。
建築設計査定、経理査定といった各分野の査定が出来て、実際マンションに住んでいるマンション管理士って少ないですから。

マンション管理士の資格について、もし受験をご検討中でしたら、
先ずは管理業務主任者を取って、マンション管理士の資格試験の5点免除。
マンション管理士の資格試験勉強は、もう『区分所有法及び規約』に関する問題で満点を狙う！のが、最速で最も効率的な合格法だと思います。
マンション管理士は出題範囲が広すぎて、目の粗い網で小魚を取りに行く勉強方法では時間がかかります。
テキスト及び問題集は資格学校（T〇Cだの、大〇簿記だの）のものをお勧めします。
合格率を上げるのが収益に直結している資格学校の努力は凄いです。
試験の傾向と対策の分析のための裏話を聞くと地面に頭を擦りつけたいほど頭が下がります。
テキストを1度熟読して、後は問題集でひたすらアウトプット。
レア問題が出てもテキストに載っていたことを記憶していればラッキーで、とにかく出題が多い区分所有法や規約に重点を置いて、全問正解まで何度も解く。
次に民法を高確率で正解にする。
あと、資格学校の模試試験の受験をお勧めします。
そこで出た問題が試験問題に出ると思ってよいです。
試験の1問目は捨ててください。
1問目に難しい問題を出して動揺させるのが目的です。
万が一、試験に落ちても引きずらないで、再チャレンジをしてください。
受験を諦めた時が不合格です。
マンション管理士の試験は落とすための試験です。
受かった人が翌年も試験を受けて受かるのは稀だと思っています。

もし受験を検討してみえるなら、私もご一緒に勉強しますよ。
知識は簡単に陳腐化します。
絶えずリニューアルをしなければ即通用しなくなりますから。
マンションに関する個人情報保護法の知識が陳腐化していて、冷や汗をかいた経験が有ります。

あとマンションに関する職種に付いていなくても合格します。
確かに合格者には建築士、マンション管理業者などが多いです。
でも全くの畑違いの分野の合格者も多いです。

[3479: 匿名さん]

＞3478 マンション検討中さん
株の方は大丈夫なの？
そのおつむでは損ばっかりだけど実際はどうなのかな。
万年マン管士不合格者でないことを証明する方法が一つある。
あんたは万年マン管士不合格者だからそれは不可能だ。
自分が実践しても叶わないのであれば、他人に披露するのはマヌケとしか言いようがない。

[3480: マンション検討中さん]

>>3479 匿名さん

ご指摘ありがとうございます。
マンション管理士はもう合格してますよ。
今は僭越ながら『マンション管理士が連れて歩くマンション管理士』
『相談窓口でどんな質問を振っても、これだけ即答する人は初めてじゃ～ｂｙ相談にみえたお爺ちゃん』
でおります。

いずれ、どこかのマンション管理相談窓口でお会いする機会も有るかと思います。
その際は
『好きなキャラは今もSPY×FAMILYのヨルさんですか？』
とお尋ねくださいませ。
お会いできることを楽しみにしております。

確かにボランティア活動は損に見えるかもしれませんね。
でもそれで尊敬する人、信じてくださる人が出来るのは嬉しいですね。
今日もマンションの人達とCostcoに行きますよ。

[3481: 3183]

不可解だなあ。
資格保有の真偽はともかく、マンション管理士の立場から「ピンハネの実在」に言及し、管理費支出の削減について実例を携えてスレに参加する人物がようやく現れた訳だよね。アンチ君（今のところスレ主ということになっている者）にとってはまさに、管理会社を代替する「信頼すべき専門家」である筈なのに、なんでアンチ君はこの人物の話に付き合おうとしないんだろう？　味方になってくれるかも知れないのに。

やはり、まずは管理会社を全否定するところから・・な訳だよね。
だったら自主管理しか選択肢は無い。なのにそれを実践する気も無いと。
マジで何がしたいんだろう？　荒らしよりもよっぽど目的不明瞭では？？

[3482: 匿名さん]

>>3481 3183さん
付き合うほどの知識がないからです。
目的は、「管理会社を全否定する」事のみです。
何か話しても墓穴を掘るだけだからです。

[3483: 購入経験者さん]

>>3477 匿名さん
他人を嘘つき呼ばわりするのは馬鹿でもできる。
嘘だというのであれば、論理的に嘘と思う箇所を揚げ追及しないとね。

あなた以外の人はマンション検討中さんの言うことを嘘だとは思っていないだろう。
皆、マンション管理の大変さはわかっているからね。

[3484: 匿名さん]

>3480 マンション検討中さん

>>3458 匿名さんの投稿に、ご意見はありませんか。
間違った部分があれば、マンション管理士としてご指摘下さい。

[3485: 匿名さん]

堰を切ったように擁護が始まる。
見え見えなのにね。
馬鹿馬鹿しいのもほどがある。
詐称だけでなく、一人芝居もお得意だしね。