ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3426: 3183]

ところでアンチ君。
分身の術の真っ最中ですなｗ

[3427: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん

全く反論になってませんね。

病む問題はマンションが悪いんですか？担当を詰め込みすぎの会社じゃないんですか？

住友が解約したのは、もっと管理費が取れる物件に切り替えたかっただけです。実際、マンション管理ストックは右肩上がりで増え続けています。人手不足で切っているのではなく、新規が増えすぎて、人が回らないので、儲からないところを切っただけです。

そんな営利企業である管理会社とどうやってwinwinの関係が気付けるんですか？
管理会社にとってwinというのはできるだけ手間がかからずに、高い収益を上げることです。管理組合にとってのwinはできるだけサービスが豊富で安い管理費であることです。winwinと思ってて養分になりたいなら止めませんがね。


>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。

どこで見たんだよw 今まで散々嘘ついてきた人の捏造体験談を誰が信じるんですかね。

自分が分身ばかりするもんだから色々な人が来たら受け入れられないんだろうね。w



また、管理会社が儲けようとすればするほど、管理組合からはコスパが悪くなります。

[3428: マンション検討中さん]

>>3427 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
私、まだ書き込みや返信の方法が不慣れの無知で、わかりにくいことをお許しくださいませ。
頑張って練習します！

病む問題は、ご指摘のとおり担当物件の持ち過ぎもございます。
しかしながら管理組合側に問題がが無ければバックオフィスとの連携で対応できる管理会社も有る認識でおります。
管理組合側の問題については、『モンスタークレーマー』や『総会あらし』が代表例でしょう。
https://diamond.jp/articles/-/157024
私も『常軌を逸した申し出』に苦慮する場面が多々あります。
私のようなマンション管理士でしたら『一見さん』で、対処方法のアドバイスを管理組合側に出して終わるのですが、実際対応されるのはその理事会から指示をされたフロントです。
大抵の場合、対応は長期化します。（だからモンスタークレーマー？）
その対応にかける労力や精神力は委託契約費（≒給料）に見合わない。
でも管理組合側からの『モンスタークレーマーの対応大変だね。その分の委託費を余分にお支払いします』は無いです。
この点は割安な費用で嫌な対応を管理会社に丸投げして、管理組合は管理会社の後ろに避難できますよね。

住友の件については、管理会社は公共団体では無く、民間企業です。
利益を追求するのは当たり前のことであり、利益が出ないのであればそこから撤退するのは経営者として正しい判断です。

また対等な立ち位置での契約が委託契約です。
適正価格でお互いが納得しての委託契約締結であれば、それが１つのWin-Winの関係だと判断しております。
私のマンションの場合、管理会社以外の業務委託先を全て私が査定して変えました。
理事会直接契約に変えていますし、ほかの物件の孫請け会社で評判の良い会社を引っ張ってきましたので、その代金も建設物価や積算資料の相場をかなり下回っています。
管理会社が上手に間でピンハネしたとしても雀の涙くらいの金額だと思います。
正直、管理会社から採算の合わない管理組合と判断され契約打ち切りになっても不思議ではない状態です。
それでも契約を続けるさせるには、『手間がかからない良い子の管理組合』でなければならない。
マンションの中にクレーマーを発生させる訳にはいかないですよ。

余談ですが、私、部屋の掃除が苦手で、定期的に家事代行をお願いしております。
とてもきれいにしていただけてとても嬉しい。
家事代行に来てくださるご担当者さまも収入になることは勿論のこと、実施した仕事を褒められてうれしいと社内で話されているとのこと。
私はこの関係が好きですよ。
仕事は収入を得るためのもの、生活のための仕事ですが、社会との接点であり自己実現の場でもあります。
目に見える貨幣の量だけがWinを測る物差しにはならないです。
また仕事をお願いする側も『代金を払えば相手を不愉快にしてもかまわない。客は王様』の態度であってはならないです。
うちのマンションのフロントも清掃員も熱心で誠実で、いつもその姿勢を見習わなくては！と思います。

>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。
について、私も同様の相談を多く受けます。
管理会社を変えたかったのに出来なかったという事例は多いですよ。
ですので本当に見聞きされたお話だと思っております。
このリプレース出来なかったお話も難しい問題で、私の中では『縄張り問題』です。
あと管理会社を変えたは良いが、前の管理会社に仕返しに有ったパターンも知ってます。
個人情報保護法が無ければ、お話しできるし、出版も出来るのに、残念。

最後になってしまいましたが、色々聞いてくださってありがとうございます。
いただくご意見も私の成長の糧です。
自分の考えを伝える技術を向上させる努力の元になります。
ありがとうございます。

[3429: 3183]

>>3427 匿名さん

あんたが言う「win-win」は、社会通念上のそれとは違うのよ。委託先に一方的な負けを強要している。旧態依然としたタイプの「請負契約」のことだろう。それで行きたきゃそうすりゃいいが、出来やしないからやらないんだよね。

[3430: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん
管理会社変更した者から言えば、フロントを育てるより早いのは、バックオフィスがしっかりしている管理会社を選ぶ事だと思います。
例えば工事コンサルタント部門や長期修繕計画の見直しを専門的にする部門などは必要だったと思います。
以前の管理会社のフロントは、機械修理や工事の事を聞いても答えられず、修繕計画の見直しも10年間されず、修繕費は巷の恒例通りに値上げしてきていました。
ですから、修繕資金はそれなりに貯まっているもののそれで足りるのかどうかはわからない状態でした。「そういうもんだ」と思っていましたが、管理会社変更にあたり、初めて「修繕計画の見直しは2年又は5年毎にするものだ」と知りました。

過去の工事の事例も答えらないということが度重なりフロント不信になりましたが、フロント個人の能力がないというより、「バックオフィスでフロントを支えるシステムがない事」が原因だったようです。過去の工事の事例など、きちんと書類管理してあればすぐに答える事ができるはずなのに「わかりません」というような事も度重なり…後からわかりましたが、書類管理がめちゃくちゃだったのです。（書類管理ができていない管理会社は山ほどあるようですね。）

機械等の修繕などは何百棟ものマンション管理をしていれば、多くのマンションが同じような機械を置いているので過去のデータから機械の交換時期や多発する修理箇所などもデータ化できるものの、個人のフロントではベテランでなければわかりません。が、専門部門があれば即答できるのです。

同じ管理会社でも、経営の仕方はピンからキリだとつくづく思いました。

[3431: 匿名さん]

>>3429 3183さん

嘘つきが何言っても無駄。

そもそもほぼほぼ次年度の契約が約束されたマンション管理会社のような委託契約は利益相反の温床なんだよ。政府や自治体が絶対変わらない地位に安住して税金を無駄遣いする構図と一緒なんだよ。

ダメな商品だとすぐ売れなくなる民間の商品やサービスとは本質的に違う。管理会社は来年の契約もほぼ約束されているから、顧客サービスという意識もないし、そんなことで経費使ったら、利益減るからね。いかに住民を騙して、コストカットをして経費浮かすか、無駄な事業を提案してバックマージンを得るか。それが、自社の利益につながる管理会社ビジネスとwinwinなんて関係が成立するわけがない。

[3432: マンション検討中さん]

>>3430 匿名さん
貴重な体験をお教えいただきありがとうございます。
嬉しいです。
管理会社変更の体験のお話はなかなかお聞きする機会が無く、助かります。
またフロントを支えるバックオフィスとの関係やシステムについて、考える機会も少なく、勉強する必要性に気が付きました！
ありがとうございます！
私も社内に専門性を備えた技術部門が無い管理会社には懐疑的で、豊富な実績と社内データを持つ大手はその点で安心のイメージが有ります。
ただ、先日、区分所有者からご相談を受けた小規模管理会社の業務実施内容を見たら、大手のような予備修繕が控えめで、総合的にはかなり安上がりの状況に、自分の思い込みの誤りを知りました。
バックオフィスの能力、そして経営方針を更に比較検討するようにします。

ありがとうございました。
前向きになれました。

[3433: 匿名さん]

結局費用対効果とはなんなのか、管理会社の費用対効果が低いという点については何も示されなかった。いや、ズレた回答だけあったか。。。
フロントの給料がいくらだから月いくらが妥当だとか、、、それは費用対時間だって教えてあげただろ。

委託契約書の各項目に対して費用を出して、それに対して住民が対応する場合の時間を出さないと費用対効果なんて出ないんだけど…

[3434: マンション検討中さん]

>>3429、3431 匿名さん
ご意見をいただき、ありがとうございます。
マンション管理士は信用第一のコンサルタント業務だと思います。
ご理解をいただけない、嘘つきの判定をいただくのは、やはり私の説明に問題があると反省しております。

因みに、私が採用しました請負業者＝他の物件では孫請けで管理会社もその社名すら知らなかった会社の多くは、その腕の良さ、対応の迅速さ、お値打ちな請負金額などの強みを武器に、管理会社管理の他の物件でも直接採用されるようになりました。
今までのお仕事ぶりの良さが世間により認められたことが嬉しかったです。

あと管理会社は業務の３Kさにとても人員不足です。
給与を上げないと人が集まらない。
それでも入れ替わりが激しく、管理組合の信用を落としてしまいます。
また情報化時代からも管理会社が楽で儲かる時代は残念ながら終わっています。
他人の芝が青く見える時は誰にでもあることかと察します。

まだまだ私の説明はダメですね。
読み返しても、自分の能力不足を思い知らされてしまいます。

何度でもご質問をいただきましたら幸いです。

[3435: マンション検討中さん]

>>3433 匿名さん

ご指導をいただき、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。
自分のマンションなら、区分所有者みんなが私共フロントのお仕事ぶりを知っているので、費用対効果の説明不要で済みますが、
マンション管理士として他物件のご相談の回答をする際には、『エビデンス！エビデンス！(←これ、私の所属長の口癖)』が必要ですね！
ありがとうございました。
危うくこれも思い込み説明をするところでした。
助かります。

今後もご指導をいただきますよう、よろしくお願いいたします。

[3436: 匿名さん]

>>3435 マンション検討中さん
失礼、3433はあなたへの指摘ではなくスレ主への指摘なので気になさらず。

[3437: 匿名さん]

>>3436 匿名さん

費用対時間って聞きなれない言葉だが、
どっちみちわずかな時間しかかからない仕事でも、いくらかかっても構わないということね。

費用を出してって、高いか安いかは考えないわけね。費用対効果説明しろと言いながら、費用が高いか安いかを考えてないってことか。

まあ荒らしにマジレスしても無駄だけど。

[3438: ご近所さん]

>3435 マンション検討中さん
あなたもしかして【万年マン管士不合格者君】じゃないの。
話の展開がそっくり。
管理会社への利益誘導する話術は優れているけど、ある事実に関しては嘘のつきようがない。
つまり、君の出稿頻繁度だ。
君でなければできない技だ。
そこをうまくごまかさないとすぐにばれる。

[3439: 匿名さん]

>>3437 匿名さん
管理会社がかける時間は全く関係ない。住民がその業務をやる場合を考えろって話しなんだけど。
住民が100時間かける事を管理会社では8時間で10万円できる仕組みがある場合、効果を見るならどっち？100時間の業務を10万でやって貰えると考えるのか、8時間で10万と考えるのか。お前は後者を見るんだな？

[3440: 匿名さん]

住民が何の業務をするの？
住民が１００時間かかる仕事で管理会社が８時間で済ませられる仕事って何ですか？

どうせでまかせで聞いても答えられないんだろ？存在しない、無茶苦茶な空論持ち出してもバカだと思う割れるだけだよ。

単純に、大した仕事でもないのに、料金が高すぎるというだけなのに、価格は関係ないとか、費用対効果も関係ない。仕事をしてくれれば、高くても構わないって意見表明している荒らしに何言っても無駄か。。

[3441: 匿名さん]

>>3440 匿名さん
大した仕事でないというくせに具体的な時間を出さないな。住民目線でなく管理会社目線で考えるからズレてんだよ。
天才に分かりやすく例を出しただけ。

高い安いも判断するのは俺でもお前でもない。お前がすべきは住民がやるならどのくらいかかるかを出す事。

[3442: 匿名さん]

>>3441

あんた知らないって自分で言ったんだから黙ってたら。知らないものをなぜ主張したいのか、謎だけどね。まあ、嘘つき荒らしが何言っても無駄でしょう。

結局、具体的に何も反論できないから、論点ずらししかできない。決めるか決めないかなんて誰も言ってないのに。コスパに合うかどうかなのに。コスパに合うというなら、それを説明したらいいけど、コスパの話になると反論できないから、いくら高くても仕事をやりさえすればいいと言う。話にならないね。

[3443: 匿名さん]

>>3442 匿名さん
お前がコスパを説明できないんだろ？費用対効果もわからないんだろ？

具体的に反論以前の問題だと何度言わせる。お前は自主管理やりたいんだから住民の負担を提示しろよ。

[3444: マンション検討中さん]

>>3438 ご近所さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
残念ながら、私、管理主任技術者、マンション管理士は勿論のこと、経理系、技術系、通訳等と趣味が資格取得でございます。中国語は発音が悪くて挫折しました。
話の展開や出稿頻繁については、うーん、新聞も英字新聞含め複数読むことにしてますし、雑誌もかなりの冊数に目を通しておりますし、本も週に何冊も読んでおりますので、頭の中に残っている知識をつなぎ合わせた結果でしょうか？
いずれにしても、『私しかできない技』の表現はとても気に入りました。
私にも取り柄が有ったと嬉しいです。
ありがとうございます。

[3445: マンション検討中さん]

>>3436 匿名さん
かしこまりました。
お教えいただき、ありがとうございます。