ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3406: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
だいたい2700円から4200円くらいですね。
管理会社変更の時に見積書を各社に出してもらったところ、バラツキはありますがそのくらいでした。

[3407: 3183]

>>3394 匿名さん

「費用対効果が悪いと解ったから契約は維持しない」

で、その先はどうするのか？　にあんたが依然答えられない以上
あんたが「マンション管理の適正な合理化」なんて語る立場にないよね。
あ、マンション管理士に頼めばいいし、理事会総会運営は理事がやればいいんだっけ？
実際あんたの管理組合ではそうしてるの？と何度も訊かれてるよね。どーなの？

[3408: 3183]

＞KURASERUはどんな感じですか？

＞すいません、KURASERUは採用の検討をしたに留まり、採用は見送りました。


（笑）
なんで見送ったのか、もうちょい詳しい話を訊いたら？　アンチ君。

[3409: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
見積書を書き換えたとわかったのはどういうきっかけでわかったのですか？

[3410: 匿名さん]

>>3406 匿名さん
ありがとうございます。
タワーマンション以外の管理費は10000円から20000円くらいなので、さほど高くはないですね。もっと高いのかと思っていました。

[3411: 匿名さん]

>>3407 3183さん

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3412: マンション検討中さん]

>>3409 匿名さん
その管理会社の場合、修繕見積書が相場より高かったので、その内訳について確認しましたところ、管理会社が自白したのがきっかけです。
他の管理会社でも見積書の書き換えは当然のように行われていて、案外、簡単にバレます。
組合員の中には直接製造メーカーに部品代が高価な理由を確認される人もみえますし、今はネットで妥当な価格か？情報も得ることが出来ます。
ネットで出ないならば、私の愛読書『積算資料マンション編』で確認。
『積算資料マンション編』は図書館にもありますので、必要の都度、図書館で立ち読みして確認されることを、マンション管理士として相談をいただいた理事会にはお勧めしております。

[3413: マンション検討中さん]

>>3408 3183さん
マンションで一番の問題は、人間関係だと思います。
それを解決するには、ヨーダのような人が必要になります。
でもそんな人はいない。
いざこざの間に入って泥を被ってくれる人がどうしても必要になる。
入居者のガス抜き相手を誰がするか？
ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
ヨーダもいないマンションではKURASERUを採用しても足りない。
よって大変申し訳ないのですが、その人間関係のクッション材を管理会社に実施していただくにあたり、そんな苦情処理だけの発注が出来ないのでKURASERUで出来る業務と共に管理会社にお願いすることになる。
これが採用を見送った理由になります。

社会心理学ならではの心理特性をＡＩでは解決できない。
ＡＩは精神科医の変わりが出来ない。
と説明した方が解りやすいですかね？

マンション管理士のようなコンサルティング業は如何に納得のいく説明を迅速に解りやすく説明するか？
私の永遠の課題ですので、この場の質疑応答はとても勉強になります。
ご質問をいただき、ありがとうございました。

[3414: 口コミ知りたいさん]

>3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人が必要になります。
自治会で言えば自治会長の役割だけど人によっては不向きな方もいる。
管理会社は組合員同士のトラブルには建前は介入しないと言っているが、理事会に貸しを作るために自ら介入する場合もある。
あくまで打算的な介入だから後が怖い。
自治会長の役割を果たす理事長とは別に、マンション管理に精通した人間を理事長とは別においてはどうか。
管理会社の役割を果たす管理者だ。
管理者は、マンション管理に関するノウハウには長けていても、マンション内の人間関係の調整役はできなくていい。
理事会はマンション内の人間関係の調整に専念し、管理者はマンション管理の法的、技術的な調整に専念できる環境を作れば自主管理への道のりはできてくる。
つまり、自治会の役割を果たす理事会と、管理会社の役割を果たす管理者を管理組合内で置くことで、管理会社は自ずと不要になってくる。

[3415: マンション検討中さん]

>>3411 匿名さん
『住友ショック』をご存知でしょうか？
https://toyokeizai.net/articles/-/466647
管理会社のお仕事は３Kだと思っております。
多くの社員がメンタルを患い、退職されるのが現状です。
私は不動産や建築とは全く違う業界の事務屋で、マンションを買ったから区分所有者としての権利と義務を守るために管理業務主任者及びマンション管理士の資格を取りました。
結果、思うのは『管理会社のフロントの給料500万円は安過ぎる』です。
あれだけボロボロになっていく様を見ている側として心が痛くなります。
ですので、住友ショックが世に出た際は、嬉しくて万歳しました。
管理業界がその流れに乗っていくのが今の時代のあるべき姿と思いました。
大尊敬する西山代表取締役が住友不動産株式会社に人事異動で戻られることを知った時は、お礼を直接お会いして言いたかったです。

今の私のマンションの管理会社ご担当者は若くてやる気が有って応援したいですよ。
管理される側が潰すような行為をしてはダメ。
経験不足のフロントを育てていくのも管理組合の責務だと思っています。
管理会社と管理組合のお互いがWin-Win、互い適度な距離感と利用感、信頼感、適切な委託業務内容と適正価格、で有りたいですね。

[3416: 口コミ知りたいさん]

管理者になれるだけの才能の持ち主はざらにはいない。
だから管理者は輪番制という制度は不向き。
ヨーダみたいな方がいるときにそのノウハウを構築し、多少の知識と知恵さえあれば誰でも運営できるようなマニュアルを作っておけばいい。
それがかなわないときは、外部から管理者を雇えばいい。
その為には、管理者を有償制とすることが必要だと思う。

[3417: マンション検討中さん]

>>3414 口コミ知りたいさん
おはようございます！
早速の貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。
嬉しいです。
その人間関係の調整が難しい！
ひとつ屋根の下に価値観が違う赤の他人同士が資産を共有しているのがマンションです。
自転車置き場の利用方法を決めるだけでも、各自の損得勘定が協調性以上に押し出されてきます。
人間関係の調整は時間もかかり、人間が如何に感情に支配される生き物か？痛感させられます。
マンションで人間関係を良好に維持する方法がございましたら、是非、ご教示くださいませ。

[3418: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
外部管理者についてですが、私が知っている外部管理会社複数は、結果として修繕業者からピンハネをしています。
ピンハネを誰がするか？の首が据え替わっただけ。
管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。

[3419: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
補足。生ヨーダをご紹介したいのですが、マンション管理士として知り得た情報が含まれており、ホント、残念です。
結晶知能はそれまで生きてきた人生の経験値と学習によるものですので、マニュアル作成が難しい。
人間関係の啓蒙本が世に山ほど出ているものの、それでも上手くいかないのと同じといったところでしょうか？
それでも何とかならないか？を追求すべく、今や私は社会人大学生です(笑)

[3420: ご近所さん]

>3418 マンション検討中さん
＞私が知っている外部管理会社複数
管理会社ではありません。才能ある個人としての管理者です。
>管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。
同感です。
だから、マンション内で見つけることです。
組合員であれば運命共同体ですから、悪意のある場合を除いて組合員の利益のために活躍してくれると思いますよ。
いなければ自主管理の道は険しいと思いますよ。
簡単なことならそこらへんで誰でもやっている。

[3421: ご近所さん]

＞3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
それは嘘になります。
管理会社はマンション内の民事には介入しません。
管理委託契約書の業務内容にも書かれていないですからね。
何か勘違いされているのでは？
もしかして管理会社の方ですか。

[3422: マンション検討中さん]

>>3421 ご近所さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
おっしゃる通り、契約書上は民事は介入しないことになっております。
でも実際、民事に介入をせざるを得ない一面が有ります。
入居者から『隣の部屋がうるさいから何とかしてくれ！』
との申し出が有った際に
『それは2部屋の問題だから民事だよ！わしゃ知らん！』
で突っぱねる管理会社が実際どのくらいあるのでしょうか？
実際問題、突っぱねられないのが今の管理会社の現状です。
契約書の契約内容では割り切れない、日本文化の本音と建て前の世界といったところでしょうか？

私は管理会社勤務では無いですよ。
管理会社勤務の方々には申し訳ないですが、絶対就職したくない会社の１つです。

[3423: マンション検討中さん]

>>3420 ご近所さん
ごめんなさい！私の表現が悪かったです。
外部管理会社では無く、管理者代行業会社です。
混乱させてしまい、申し訳ございませんでした。
多々勉強をさせていただき、ありがとうございます。
嬉しいです。

最近私、
ピンハネはどこで公序良俗になるのか？
考えるようになりました。
例えば昔、個人住宅の屋根の改修のボッタくりが市場価格の2倍で、裁判で公序良俗につき返金の判決が出ております。
ピンハネは信用失墜行為です。
しかしながら信用失墜行為を証明するのも難しい。
誠実行為違反もですが、
何処までがセーフで、どこから失墜行為なのかの線引きが無い。

私の今のモヤモヤです。

[3424: 3183]

>>3413 マンション検討中さん
ヨーダやAIという表現の適否はともかく、俺は貴方が言わんとしていることは良く解ってるつもりだよ。KURASELの有用性に関するご説明も然り。そして実際おっしゃる通りだと思う。なので、その解説は俺ではなくアンチ君（>>3411）に向けてやってくれな。見て見ぬフリをするだろうとは思うが、マトモな説明をされても理解しようとしない態度を広く第三者に見せつけることが大事。貴方のことを「変なキャラ」と言ったのは軽率だった。訂正しておわびする。

とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。どの相ミツ業者も積極的な提案はしてこなかった様で、金額的にも大して頑張らなかったらしい。そして既存の管理会社も、リプレイスされることにはさほど抵抗を示さなかったようだ。今の内容でそういう判定を下されるのなら、むしろ他社からの提案を受けてみて改めて契約継続可否をご判断ください…という反応だったと。別に開き直った訳ではなく、フィーに見合った働きだという評価が貰えないのであれば、評価が貰えるところからの引き合いに応えた方が企業として得策だということだったんだろうね。仕事の表面的なところだけしか見られず、まるで自分ひとりが委託費を受け取っているかの様に思われているフロントマンは、時として現場との信頼関係を強く築いている管理員とも対立構造に陥ることがあり、離職率も高いと聞いた。俺が名刺交換をした担当者は、そういう背景が顔に出ているほど疲れ果てている感じだったな。

その管理会社は「業務の合理化」という旗印のもと、謂れの無いアンチ活動に対応するのをやめることにした。端的に言えば、そういう組合からの仕事は金輪際お請けしませんよということだ。同時に、フロント担当の負担を軽減するべく、担当物件を自宅から近いところに集約・整理するという措置もとったらしい。それは見方を変えれば、地理的にも現実的な対応ができる物件でしか仕事をしないということだろう。そして依然として、フロント業務は「掛け持ち」が大前提であるということだ。それをやめろと言うのであれば、そりゃ委託管理など選べる筈もないわな。

俺が例に挙げた管理会社は、多分貴方が例に挙げたところと同じ会社だろう（笑）「○○ショック」などと呼ばれているとは知らなんだ。でも、だいぶ新聞などでも話題にはなったことだよね。

[3425: マンション検討中さん]

私こそ勉強をさせていただいているのにお礼が上手くお伝え出来なかったことをお許しください。
今までこういうネットの使い方をしたことが無く、お教えいただくことが全て勉強になり嬉しいです。
ありがとうございます。
私にとってこの場は今や貴重な学ぶ場です。
如何に自分の考えを文字でお伝えするか？
これはトーストマスターズや会社などでは学ぶ機会がなかったことで、本当にありがたいです。
これからもご指導をよろしくお願いいたします。
取り急ぎ、先ずはお礼をお伝えさせていただきます。
（何故なら在宅勤務中・・・。むにゃむにゃ。）