ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3366: 匿名さん]

>>3365 匿名さん
逃げるということは認めたということ。

[3367: 3183]

>>3364 匿名さん

彼に対し答えられやしないことに回答を求めたり、考えているスキームに説明を求めたりするのはもはやムダなんだろうな。実際、想像できないでしょ。こいつが理路整然と納得感のあるロジックで答える場面なんて。

俺もあくまで一例として「不正発生率」の根拠を正確な数字で示してくれと伝えたものの、一向に返答が無いということは元々根拠となる数字など知らないのだろう。斯く言う俺だって、そんな数字は見たことが無いし調べる術も知らないのでね。

ありもしないものを「ある」と言い、その主張に従わない者は障碍者呼ばわりで攻撃する様なヤカラが、いま貴方が投げ掛けている様な質疑に誠実に答える訳がない。どうせ答えられない訳だが、そうは言えないから質問に質問で返すか、人格攻撃に変換して逃げるしかない訳だ。

今後も黙ることはないだろうから、正常な世界を望む側としては、彼が依然として主張し続けている「管理会社との訣別」を、自らの行動を以て示すように求めるしかあるまいよ。それに対する態度が、このスレの不毛さを何よりも鮮明に示すことになる。俺たちは自主管理などという大それた決断を安易にする訳にはいかない。自主管理は目指すべき目標としては検討する価値があるが、管理会社を攻撃する口実とするのは本末転倒というものだ。現にポンコツ管理会社としか付き合いが無く、委託管理においてボッタクリの被害に遭っているという当人が行動を起こさない限り何も変わらないし、そういう目に遭っていない者は不必要な行動を起こす必要もないのでね。

さて、そろそろ長文コピペでリセットされる頃合いかな。

[3368: 匿名さん]

>>3367 3183さん

もう誰もウソつきの誤魔化し野郎の文章みないでしょ。
相変わらず書いていることはいつも支離滅裂で意味不明だし。

[3369: 匿名さん]

分かりにくかったかもしれないけど、ウソつきなのは3183さんのことね?

[3370: 匿名さん]

>俺もあくまで一例として「不正発生率」の根拠を正確な数字で示してくれと伝えた

これも明確なウソだよね。

リンクで出したのは不正の一覧で自主管理かどうかは不明で、しかもこの嘘つき野郎自身、>>3291 で「推察が前提になっている」とはっきり自分で推察だと書いているのにね。

自分の絵空事をさもデータかのように「不正発生率」とウソを書くんだからどうしようもないね。

今回はHNが一緒だからゴマカシは聞かないぞ?w
HN変えておくべきだったのにミスったね。

[3371: マンション検討中さん]

こんばんは！マンション管理を極めたいマンション管理士です。勿論、管理計画認定手続支援サービス実施の講習も受講済み。極めるために最近は建築士法、建設業法も学習中です。　スレ主（？って言うのですか？あまりこういうサイトは見ないので）のお話は『おっしゃる通り！』と思います！私が住むマンションは管理会社にもお願いしておりますが、業者は全部私で審査し、分譲時の委託先を管理会社以外全部変えました。半値以下でそれまで以上のサービスや技術を享受しています。
マンションも築20年超なのに、分譲時の1.2倍から1.5倍近くの価格で中古販売しています。
マンションはソフト面をしっかりすればハード面は付いてくるとさえ思っています。
どうして管理会社を変えないか？について、それはメジャー７の看板は中古マンション売買価格に影響するからです。区分所有者は株主と一緒。よい株主を捕まえる＝良いソフト面維持　です。

[3372: マンション検討中さん]

スレ主さんへ。私は『管理会社＋自主管理』のハイブリッド系というか、『上手に管理会社を使う』です。管理会社はその役務に相当する代金を払えばいい。それ以上は払わん！他の業者は管理組合と直接契約。私の愛読書は積算資料ポケットブック・マンション修繕編。趣味は査定です。自主管理のデメリットはそれだけの知識が有る区分所有者がどれくらいいるか？＝いない。それだけの知識のある人は本業で忙しい！です。

[3373: マンション検討中さん]

自主管理を本気でしようとするならば、マンションに特化している建築士（建築士なら誰でもいい訳ではありません！）。経理は簿記２級レベルで十分だと思います。マンション管理士は実際マンションに住んだことが有る人じゃなきゃダメ！あと出来れば電気工事士二種、（一種なら嬉しい）も欲しい。あとマンションは赤の他人が財産を共有するという恐ろしいところです。親兄弟ですら金銭感覚が違うのに赤の他人とですよ！！！なので、どうしても揉めことは発生します。そこを上手に和解させる交渉力を持った人も欲しいところです。
なので自主管理100％は理想ですが、維持と継続が出来たら奇跡だと思っています。

[3374: マンション検討中さん]

あと、マンションのHP等を維持管理してくれる人も欲しいです。これから総会は電子的方法ですから。

[3375: マンション検討中さん]

維持と継続って同じですね。自主管理立ち上げとその継続です。

[3376: マンション検討中さん]

あとKURASELについて
マンションで一番手間で困る＋管理会社はこれでメンタル　なのが、マンション内の人間系の問題。
吸い殻が上から落ちてきたー、どっかの部屋が夜中うるさい、子供が駐車場でキャッチボールしてて愛車に当たったら困る！、布団をベランダに干すな！などなど
これらの問題が長期化して何故かグループ抗争になって揉めても、KURASELは何もしてくれない。

[3377: 匿名さん]

>>3371 マンション検討中さん
＞半値以下でそれまで以上のサービスや技術を享受しています。

無いな

[3378: 匿名さん]

>>3371 マンション検討中さん
できる人に任せっきりになる悪いパターンだな。
あなたがいなくなっても維持できる？業者から見返りを貰っていないと証明できる？

あと、価格が維持出来てるのではなく、周辺が開発されただけでは？中古物件が分譲時より上がるわけがないんだから。新車と新古車で見てもわかるでしょ？

[3379: 匿名さん]

>>3376 マンション検討中さん

いいと思いますよ。マンション管理会社というのは、基本的に分譲親会社が販売後も
固定収益を上げる目的で設定されているものです。

マンション管理自体は基本的に全て外注で賄えます。管理会社は無駄に上前をハネているだけの全く意味のない存在です。大抵のことは各種見積もりですら、管理人に任せられます。理事会は報告を受けるだけです。理事会業務に管理会社が管理する目的は
役員を洗脳し、自社に利益を還流する目的で不必要な工事を提案するためであって、マンションのためではありません。

点検や更新の提案も、マンション管理会社に頼まなくても、マンション管理士など専門家に頼めば、基本的にはコンサル料以外の料金はかかりません。マンション管理会社と契約していると、無意味なぼったくりの管理費プラス、バックマージン分が反映された法外な料金での工事になってしまいます。あと、>>3378はずっとスレに粘着している荒らし（管理会社の回し者にしては頭悪すぎるけど）ですので、気にされないでください。

[一部テキストを削除しました。]

[3380: 3183]

なんか変な新キャラも登場したんだが、基本的にコトバの伝達力が無いやつに自主管理なんてムリだと思うんだわ。あとは意見が対立すると相手をバカ呼ばわりするやつもね。周りが全員味方でないと動けない者に交渉力やら調整力がある訳ないっしょ。

理想としてはアリ、でもやれるかどうかは別問題だということが何で解らないんだろう？　解ってはいるけど「管理会社を否定する」という目的が先に立つから、プロセスの話をする訳にはいかないってことだろうな。

で、ホントにリセットされたぞｗ
約１名が「したつもり」になってるだけではあるが。

[3381: 匿名さん]

>>3380 3183さん

まあ、あんたみたいなウソつきでバカの言うこと誰も信じないよ。

[3382: 匿名さん]

>「管理会社を否定する」という目的が先に立つから、

だって肯定できる要素が何一つないじゃん。

あんたも意味不明な主張して突っ込まれたら嘘と誤魔化しと逃げだけで。コピペもあんだけ項目があるのに、何一つ言い返せないし、言い返したと思ったら、嘘と誤魔化しと間違いしかないし。。

[3383: 3183]

>>3382 匿名さん
＞だって肯定できる要素が何一つないじゃん。

あ、そこは認めるのか（笑）

自主管理の有用性も実現性も、自らやった経験もないが
とにかく管理会社を否定することが第一であると。
そこ、今後のあんたの行動においても非常に重要なとこだぞ（笑）

委託管理を選択している人々の考え方は根本的にあんたとは違うんだよ。
別に「管理会社と契約すること」が目的ではない。
極論を言えば、やらなきゃならない仕事をする上では、馬が合わない相手とも付き合う必要があることもある。解らんヤツには解らんことだろうけどね。

[3384: 匿名さん]

そうだね。まずは「委託管理が良い」という人達の説得からだからね。
それができなければ、自主管理なんぞ絵に描いた餅

[3385: 匿名さん]

分譲マンションの管理の在り方は組合員の総意。