【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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3306:
匿名さん
[2022-05-26 00:18:58]
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3307:
匿名さん
[2022-05-26 00:32:30]
じゃあ、さっさと自主管理が委託管理より多いのを調べてくれよ。
管理会社社員も横領しているんだから、理事長そそのかしてたって不思議はないだろ。理事長が着服し、管理会社社員に現金で渡したら証拠なんて残らない。あ、これは想像ね。 >でも調べた範囲では社員そそのかしの事例はない それ以前に着服や横領の事例があるだろw |
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3308:
3183
[2022-05-26 06:03:37]
>>3307
「じゃあ」じゃないだろｗ 指摘されてる事実は認めず、すっとぼけてまた次の話を始めるつもりかよ。 自主管理と委託管理、それぞれにおける「不正の発生件数」。 何度も言わせるなっての。それを数字で示すのはあんたの宿題だっただろ？ >>3276で補足されてるリンク先から得られる数字は、あくまで「データから推察されるもの」でしかない。ただしそれは至極自然な考察を経て得られる。考察は考察でしかない、事実を示せとあんたが言うなら、そもそもその事実はあんたが知っている筈だろとこっちは言ってる訳だよ。 「委託管理の方が不正が発生するリスクが”自主管理よりも”高い」というのがあんたの揺るぎなき見解ではなかったのか？ それは上記２つの数字を知らなければ言えないことだよな？ それを早くここに示せと。もう何度目だよ？ 俺や他の皆さんが仮にその数字（発生率の分子となる数字）を知らなかったとしよう。実際、俺は正確な数字を知らん。知らないから、少なくとも不正発生リスクに関しては、一方的に優劣の判定などしないんだよ。管理会社に任せておけばすべてが安心安全だなどと言った記憶は一度たりともない。委託管理にも自主管理と同様に固有の問題がある中で、かかる費用と引き換えに得られるメリットを評価した結果、委託管理を選択している。それが10万件あるという管理組合のうち、９万５千件の事例においても概ね当てはまるに違いないんさ。 委託管理の有用性に関する意見をすべて嘘だと決めつけるなら、これも何度も言うが、あんたはさっさと自分の信念に基づいて行動するしかない。９万５千の多数派に宗旨替えをさせるほどの理屈を用意できないのだしな。まずは自分がやってみせろよ。そしてここで「やってみたが全然大した苦労は無かったよ」と報告しろ。それができなきゃ話にならんのよ。 今すぐやれとは言わない。気長に待ってやるから、取り急ぎマンネリの不買活動はそろそろやめろということだ。いい加減聞き飽きた。 |
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3309:
匿名さん
[2022-05-26 09:27:43]
>指摘されてる事実は認めず、すっとぼけてまた次の話を始めるつもりかよ。
事実じゃなくて、あんたの想像だろw 何から何までおかしいな。相変わらずだけど。 宿題？ そもそも犯罪の話なんて誰もしていないし。犯罪の話を持ち出したのはあんたの方なのに、問題を認識したから指摘するならまだしも、データもないのに、問題があると想像するから、お前が指摘しろ宿題だって頭大丈夫か？ 結局、 >「委託管理の方が不正が発生するリスクが”自主管理よりも”高い」 こんなこと、どこにも書かれてないな。また他人の話を捏造。 委託管理は不正が発生するリスクではなく、ビジネスモデルがぼったくりという指摘だよ。管理会社はほとんど仕事をしていないにも関わらず、対価に見合わない費用になっている。 >かかる費用と引き換えに得られるメリットを評価した結果、委託管理を選択してる。 引き換えに得られるメリットも「既出だ！」と嘘をついて一度たりとも説明できないのに？w 委託管理なんて選択してないよ。分譲マンションは委託管理しか売られておらず、その契約を当たり前と思ってズルズルと契約しているに過ぎない。それが大損をしているという指摘。 結局、不正の話逸らして、管理会社が価値のないビジネスであるという話題から逃げようと必死だな。おまけに自分が持ち出した話すら、何も確かなことが言えず、あろうことかそれすら、相手に丸投げ。どうしようもないな。本当に管理会社の人間なのか？w本当はただの頭が悪いだけのニートか？ |
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3310:
3183
[2022-05-26 10:43:24]
せっかく話を整理してやっても、あんたが答えるべきことを答えないせいで空中分解だな。俺は管理会社という事業形態は認めているが、契約相手として認めるかどうかはそれとは別だと思っている。きっとあんたにはその違いも解らないのだろう。
どこを目指しているか知らないし興味も無いが、このままでは依然としてあんたは「ボッタクリ」からは逃れられまい。自分では何も行動しないのだからね。自分以外の誰かのせいで今の境遇にあるってか？ｗ で、結局最後にはニートだの頭が悪いだのと、子供じみた悪口しか言えなくなると。 委託管理をちゃんと選択肢に入れてる人々が、組合運営のマジョリティとして今後もよろしくやっていくだろうよ。ご苦労さん。 |
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3311:
名無し
[2022-05-26 11:07:30]
解体工事会社、外注費の架空計上などで
計7600万円脱税、 大阪国税局が京都市の工事会社と社長を 法人税法違法などの疑いで京都地検に告発 |
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3312:
匿名さん
[2022-05-26 13:01:51]
>>3310 3183さん
自分の頭の中を整理してから書き込めよ。無茶苦茶だから。結局、ぼったくり批判を反論できないから、関係ない犯罪の話を持ち出してきたけど、それすら的外れ。どうしようもないね。バカを晒すだけなのに。 まあ、バカだから仕方ないけど、あんたなりに知恵を絞っても一切、管理会社に依頼する妥当性の説明は皆無だったわけだ。これだけ意味不明な長文を書いて必死に訴えているのに、肝心な管理会社に支払う費用に対する仕事量は証明できず。まあ、改めて管理会社のビジネスって実態は空っぽだったということ。 |
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3313:
3183
[2022-05-26 13:50:46]
>>3312 匿名さん
はいはーい。 これからも、過去からずっとロックオンされてるボッタクリ管理会社に搾取され続けてね。 俺や他の皆さんには関係ないことだから。関係あってもあんたの忠告は役に立たないし。 自分に生じている問題なら、まずは自分自身でどうにか解消しなさいな。 |
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3314:
匿名さん
[2022-05-26 14:18:36]
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3315:
匿名さん
[2022-05-26 14:19:23]
>>3312 匿名さん
自主管理の有用性を示して欲しいな。 その裏返しが委託する事の妥当性になるんだけど。 少なくともフロントがしている1～2日ぐらいの仕事が発生し、経験の無い人が同じ時間でできるとも思えない。管理会社の存在を否定してるわけだから、まずは自主管理の業務量を示した方がいいんじゃない？ 自主管理の情報を何一つ示さず、管理会社を否定するには無理がある。 |
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3316:
匿名さん
[2022-05-26 15:23:16]
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3317:
匿名さん
[2022-05-26 15:44:35]
>>3312 匿名さん
自主管理の有用性を示して欲しいな。 その裏返しが委託する事の妥当性になるんだけど。 少なくともフロントがしている1～2日ぐらいの仕事が発生し、経験の無い人が同じ時間でできるとも思えない。管理会社の存在を否定してるわけだから、まずは自主管理の業務量を示した方がいいんじゃない？ 自主管理の情報を何一つ示さず、管理会社を否定するには無理がある。 |
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3318:
匿名さん
[2022-05-26 15:46:40]
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3319:
匿名さん
[2022-05-26 16:05:53]
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3320:
匿名さん
[2022-05-26 16:26:58]
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3321:
匿名さん
[2022-05-26 19:38:37]
「自主管理にしよう」なんてウチのマンションで声をあげたら99％の組合員が反対するだろうな。
土日休みのうち理事会で1日潰れ、議事録作りで1日潰れ、各社への見積り請求やら各社への連絡事項やらイベント企画運営やら。過去の工事の決算書探しなんかも面倒だな。1ヶ月の休日8日の内、半分以上は理事会の仕事で潰れそう。家族からのブーイングが恐いw ウチの理事会なんて管理委託してるのに、平日の夜に管理の事で電話やメールが飛び交っていたよ。w ウチのマンションはやらないけど、自主管理、頑張ってやってみて報告してくれ。 先ずは、組合員の説得から。 |
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3322:
3183
[2022-05-26 20:04:36]
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3323:
3183
[2022-05-26 20:19:54]
・面倒な仕事を休日返上でやるのは御免。
・共有財産の処遇に関する方針を公金の使途も含め決めて全員の総意に諮る立場はストレスもMAX。 ・余計な金は払いたく無いが必要な金は払う。 ・でかい会社に委託するからには直接費だけとはいかない。 大体普通の人はその程度の感覚で委託管理に賛同してるんでないの？ バックオフィスってナンデスカ？とか言ってるのは只のアホ。 そうじゃない、それはおかしいと思うのなら、ひとつひとつ否定して相手を納得させなければならない。 単に金を惜しんで業者を目の敵にしているだけのヤツには到底できまい。俺は荒らしでも何でも好きに呼ばれて構わんよw そうすることで高尚な理想が実現するのならお手並み拝見だわ。 早く早く！ 早くやってw |
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3324:
匿名さん
[2022-05-26 21:36:33]
さて、今度はなんと言って逃げるのかな。
・バックオフィスを持ち出す 2.3倍 ・関係ないと言っただろ 1.1倍 ・自主管理の良さを答える 99999.9倍 ・自主管理へ切り替える ∞倍 |
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3325:
匿名さん
[2022-05-26 21:51:01]
>>3324 匿名さん
たぶん、いつもの長文をコピペするだけだよw |
でしょうね。