ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3286: 3183]

・・・と思ったら、既に反応があったのか。
でも、一読する限りだと取り上げるに値する見解ではない様だな。
なんでこの程度のヤツが自主管理など目指しているんだろう？

[3287: 匿名さん]

>少なくとも管理費会計からの着服・横領の発覚率は委託管理の方が少ないと考えられる訳だ。

そんなことないだろ。管理会社がそそのかすこともありうるし、証拠が残らなければ管理会社だって賠償してくれない。

そもそも横領なんて犯罪行為をやる必要なんてない。普通に合法的な業務として発注すればいいだけ。管理会社は効果不透明な事業をふんだんな中間マージンをのっけて提案しているし、知識量で劣る管理組合は疑いなく飲んでしまう。管理会社はこういうぼったくり取引を日常業務としてやっている。

管理会社のリスクは一切考えず、自主管理の理事長=犯罪者の思い込みというひどい内容。

[3288: 匿名さん]

>>3284 匿名さん
> 管理組合役員＝自主管理じゃないぞ？w

これ意味わかる人いてるの？(￣▽￣;)

[3289: 匿名さん]

>>3288 匿名さん

>>3282が委託管理(管理会社)との対比で管理組合役員と書いているからでしょ。そうでないなら3282は何が言いたいのか不明。

[3290: 匿名さん]

>>3287 匿名さん
発覚率の意味がわからないのか？
管理会社が唆した事例出しなさい。まさか想像な訳ないよな？今まで散々自分で言ってたわけだから。

効果不透明な事業ってなに？

自主管理のリスクは考えたのか？

[3291: 3183]

>>3287 匿名さん

ここで抽出された「理事長による横領」は自主管理の中で発生されたものだという推察が前提になってる。読んで解らないヤツは土俵に乗っていないよ。どうしても認めたく無いのなら、生のデータとして誰がどう見ても他に解釈のしようがない数値を示すしかあるまい。
・自主管理における不正発生件数
・委託管理における不正発生件数
綺麗に分類されてるデータじゃないか。
あんたはそれを持ってるからこそ「委託管理は危険だ」的なことを言ってるんじゃないのかよ？ 何度同じことを言わせる？

数字から何を読み取るのか、ここまで丁寧に説明されても解らない・解ろうとしないのなら会話にならんだろ。
さっさと管理会社をクビにして自主管理を始めたら？ 一緒に他の皆さんにもヤバい橋を渡って欲しいのか？

独りでやってろw
どうせいつまで経ってもこっち岸にいるつもりなんだろ？

[3292: 匿名さん]

>>3290 匿名さん

あんた何が言いたいの?
自主管理の理事長が悪いと主張する人間が事例出すの当たり前だろw

結局全部あんたの場合は想像が根拠じぁないか。
あれだけバックオフィスが大変だと言いながら、突っ込まれると既出だとウソついて
一切答えない。

相変わらず言ってる事が無茶苦茶だな。

根拠もないのに主張するって結局はただの荒らしだな

>・自主管理における不正発生件数
・委託管理における不正発生件数
綺麗に分類されてるデータじゃないか。
あんたはそれを持ってるからこそ「委託管理は危険だ」的なことを言ってるんじゃないのかよ？ 何度同じことを言わせる？

犯罪の話なんて誰もしてないよ。
あんたが自主管理の理事長は犯罪者みたいなこというからそれは違うと言ってるだけ。

管理組合は自主管理であれ、委託管理であれ、不正は起こりうるし、自主管理の方が不正を働く理事が多いと言うデータは存在しない。

一方で委託管理方式は管理会社による合法のボッタくりのビジネスということ。

管理会社はボッタクリビジネスだというスレなんだけど、スレタイも読めないの?

[3293: 匿名さん]

一方で管理会社の顧客の管理業務を担当するフロントは一人で10-15棟担当できるくらいの業務量。バックオフィスの業務なんてほとんどない(主張する当人ですら答えられないw)実際には管理会社は僅かな仕事しかしていないのに管理会社は管理費などマンション住人からの出費を原資とした売上から25%近くの利益をあげている。これは推察ではなく事実。

ぼったくりでしかない。

[3294: 匿名さん]

>>3292
つまり管理会社が唆したって言うのはやっぱり想像なんだ。悪いこと全て管理会社のせいにしたくて仕方ないんだな。

既出だったのは>>3281でお前自身が認めてるけど？それでも嘘つきと言う神経は流石だな。

[3295: 匿名さん]

>>3294 匿名さん

>管理会社が唆したって言うのはやっぱり想像なんだ。

どこに言ったの?また捏造?　そんなデータがないからないと言ってるだけ

[3296: 3183]

やれやれｗ
また新年度もこの調子か。
世の分譲マンションはこれから通常総会のシーズンだよね。
ボッタクリの管理会社と訣別して支出を減らす提案を存分にしてみたら？
今の屁理屈じゃあ啓蒙活動にすらなってないじゃんかｗ

[3297: 匿名さん]

>>3295 匿名さん
データがないなら想像だろ。
想像でなければ妄想か？実際は唆す意味などなく単に悪い印象を与えようとする捏造だろ。

聞くが、管理会社が理事長に横領を唆す見返りは何？

[3298: 匿名さん]

だからどの発言が想像なの？

[3299: 匿名さん]

>>3298 匿名さん
はぁ？

[3300: 匿名さん]

勝手に他人が言ってもないことを言ったことにして想像だ！とか、頭おかしいな。
他人が読んで納得できることを何一つ言わず、ウソと捏造と想像とでっちあげだけ。

はっきりしたているのは不都合なスレを荒らしたいという事だけ。
だってあんた自身が主張している根拠を聞かれても何一つ答えられないんだからな。
目的が不都合な指摘をただ否定したいだけだから、否定の根拠を聞かれると、答えられないのは当たり前なんだけどね。

[3301: 匿名さん]

アンカ見てわからないないってどういう状況なんだろ。
○○が読んでわからないのは当たり前。

結局一方的に根拠なく決めつけ、自分が何一つ答えられないのをひとのせいにして逃げるいつものパターン。
早く管理会社を切ればいいのに、なんでまだ頼ってんの？ボッタクリ管理会社が淘汰されないのはなんで？早くキッザニア行けよ

[3302: 匿名さん]

>>3287 匿名さん 4時間前
>＞少なくとも管理費会計からの着服・横領の発覚率は委託管理の方が少ないと考えられる訳だ。

＞そんなことないだろ。管理会社がそそのかすこともありうるし、証拠が残らなければ管理会社だって賠償してくれない。


管理会社社員にメリットがなければ理事長をそそのかして横領させたりせんだろう。
金が自分のものになるわけでなし、あとは理事長陥れくらいだね。
でも、そそのかしがバレれば管理会社社員の責任は大きい。
教唆っていうんだっけ？そそのかしも罪になるんだよ。
で、調べた中での理事役員の横領事件で管理会社がそそのかした事例は一件もなかった。

[3303: 匿名さん]

>>3287
＞証拠が残らなければ管理会社だって賠償してくれない。

管理会社社員による着服の証拠が残らない？
どうすれば着服の証拠を無くせるのか？通帳から用途不明の出金が有ればすぐわかるし、工事等で使ったように見せても工事業者に問い合わせればすぐにバレる。
要するにバレるバレないは時間の問題というだけ。証拠隠滅なんてできないよ。

[3304: 匿名さん]

管理会社の社員に唆されて理事長が横領した場合、管理会社は管理組合に対して全額を弁償する必要がありますね。

[3305: 匿名さん]

>>3304 匿名さん
教唆犯の罪は大きいし、社員教育の観点からも会社の責任は大きい。
会社の信用にも関わるね。

でも調べた範囲では社員そそのかしの事例はない