ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3245: 匿名さん]

>>3244 匿名さん

だから、どこに既出なの？

[3246: 匿名さん]

結局、マンションの管理会社には仕事の実態がほとんどなかったってことだよね。
仕事が忙しいと主張している本人が根拠を「既出だ！」としか言えないわけだから。

[3247: 匿名さん]

>>3246 匿名さん
都合の悪い物は全て見えないふり。そうやって何度も逃げて来た奴はだれ？
お前の番だから、早く誠実に回答しろ。

[3248: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
日本語の読解力があれば分かる。
なのにどこだ？って聞く時点で、、、

[3249: 匿名さん]

>>3247 匿名さん

だからどこに既出なのか聞いているんだよ。
本当に存在するならさっさと言えばいいじゃん

既出のレスはどこにあるの？

[3250: 匿名さん]

>>3249 匿名さん
さがせ

[3251: 匿名さん]

>>3250 匿名さん

ないものは探せないよw　あるなら出せるだろ？
なぜ、あると言ってるのに、出せないの？

[3252: 匿名さん]

>>3251 匿名さん
さがせ
出して欲しければまずお前が回答しろ

[3253: 匿名さん]

出せない理由は何？

[3254: 匿名さん]

>>3253 匿名さん
既出
こんだけ言って分からないなんて、本当にヤバイな

[3255: 匿名さん]

結局、バックオフィスなんて業務はほとんど存在しなかったってことみたいだね。
主張している本人が出せないんだからな。既出だと言って出せなかったら、ないのの一緒。まあ既出も嘘だけどねw


マンション管理会社なんて、意味のない丸投げ会社と契約するなんて無意味だってこと自ら証明してしまったな。

[3256: 匿名さん]

>>3255 匿名さん
結局何一つ自分で探すこともせず、都合の悪いことはなかった事にするトンデモないヤツだな

勝手に契約解除しろよ。能力も人望もなくては誰も賛成しない
お前は何がしたい？ただ管理会社を不要とほざくだけ。不要なら解約してみろよ

[3257: 周辺住民さん]

マンションの管理会社の仕事なんてほとんどないよ。

ほとんどの業務は外注しているからね。勝手に回るようになっている。いかに業務量を減らして多くの物件を担当するかだからね。それが会社としての利益に繋がる。だから、一棟あたりの管理会社の仕事はわずか。逆に言うと、管理組合はそれだけボラれていると言うこと。だって、管理会社がいなくても全く困らないわけだからね。

管理会社の仕事なんて点検くらいだな。点検をなぜやるかというと、少しでも具合が悪ければ、更新工事で儲けられるからね。大して必要性なくても。

エレベーター保守や植栽業者のやりとりなんてのも、基本、契約したら管理人と調整してその時間帯だけ自動ドア開けてもらって作業やるだけでフロントなんて出る幕ないし、わざわざ出張る意味もないし、そんなのただの非効率。

フロントがやるのはほぼ理事会業務だけ。それ以外の細かいことはほぼ管理人に任せるよ。管理人ができることをわざわざフロントがやるような非効率なことしない。管理費の引き落としのやりとりなんかも基本は管理人。だって管理人だって午後は暇だしね。清掃業者を雇っているマンションなんて本当に管理人はやることないからね。まあ、巡回してゴミ拾うくらいかな。いるのが仕事。

理事会業務をフロントがなぜやるかといえば、結局は自社の営業のためだから、実際には金払って営業マン雇ってるようなバカみたいな構図。でも大半の所有者は騙されていることに気が付かず有り難がってるけどね。

業者に直接頼めば３０万で済む工事に平気で７０万上乗せしてボッタくるのが仕事。管理組合は相場を知らないから騙せるんだこれが。あとは、仕事しているふりするために、どうでもいい規約を変えるくらいだなw 駐輪場の区画をどうするかとか、クソどうでもいいことに何ヶ月もかけてねw

こうした構図に気づかないのが、損失なんだよな。マンション管理に限ったことじゃないけど。

[3258: 匿名さん]

マンション管理ビジネスは情弱産業ですからね。マンションの管理は間に管理会社みたいな中間業者は全く必用ないんだけど、管理会社が中間業者であるとの認識がないんだよね。一般の人は。

[3259: 3183]

何だ何だ（笑）
随分長いこと沈黙するものだから、てっきりもう終わったものだと思ってたぞ。
こっそり再開するのは結構だけど、２ヶ月近く前に言い放った言葉の根拠はどうなった？

話を蒸し返すならこっちも訊き直すぞ。

全国に10万件ぐらいある管理組合のうち、自主管理をしている組合は「５％も」あると。
数にして5000件程度ということになるが、管理会社はピンハネだぼったくりだと騒いでた例のヤツは、その5000件の中には組合会計に絡む不正の発生は「ほとんど無い」のに対し、残り95000件には多数事例があると言っていた。それぞれの不正発生件数を明確に示さない限り、その比較論はできない筈なので、委託管理をしている組合の方が問題発生の頻度は高いのだと言い放つ以上は、「自主管理」と「委託管理」のそれぞれにおける不正発生件数を把握していることが大前提。それをさっさと教えてよというところで話が止まってた筈なんだが。

問題提起をしたつもりならそれでも結構だが、質疑に対応すらせず放置しておいて、シレッと言いたいことだけ言って何ごともなかったことにすんじゃねえよという話。多くの管理組合が管理会社によるボッタクリの被害に遭ってるから状況を改善するべきだ、という主張をしてるんじゃないのかね？　違うの？　違うなら違うと言ってくれよ。

目指してるゴールが「管理会社との関係解消」でも「自主管理の開始」でも何でもいいんだけど、それをやるには組合の総意として纏めなきゃならんだろと何べん言えば解るんだ？　こんな矮小な議論しかできずに、そんなことが実現できる訳がないだろが。

[3260: 3183]

ああ、それとね。躍起になって相手をしている皆さんにも一言。
こんなヤツに「バックオフィス」だとか「間接部門」などという言葉を向けてもムダだからｗ　会社勤めをしたことが無い人間にとってはそれこそ、ＵＦＯやネッシーみたいなものだとしか思えないだろう。自分が外で仕事をするために必要な様々な裏方作業を他の誰かがやってくれている、という当たり前の認識さえあれば、バックオフィスとは何ぞやなんて他人に説明を求める訳がないのだよ。

単に手数料をケチりたいだけのくだらない感覚に過ぎない。見積りをとって、高過ぎると思うのなら正面切って交渉すれば済む話だ。複数社競合させるという方法もある。そうした結果、多くの管理組合が委託管理を継続しているという現実すら、こいつには受け入れ難いのだろうよ。だったら自主管理しかないのだから、さっさとやればいいじゃん、でこの話は終わりだ。無策無謀なプランに他の皆さんが付き合う必要など無いので、自主管理の注意点やら委託管理の有用性やらを丁寧に説明してやる必要もないよ。いよいよ反論に窮するところまで理詰めにするとどうせ黙っちゃうのだしな。

[3261: 匿名さん]

無駄な手数料払いたいやつなんていないよw バックオフィスの労力がながある！

で、バックオフィスの根拠早く教えてくれよw

[3262: 匿名さん]

結局、フロントの仕事の大半は自社の営業活動だけで、バックオフィスの労力なんて殆どない。あると主張する人ですら説明できないんだから。

管理会社の役割なんて殆どないんだから、やはり管理費は見直すべきでしょう。

[3263: 匿名さん]

>>3262 匿名さん
その時にバックオフィスなんか無いだろって言って値引きさせれば？その結果を是非教えてくれ。
事例があればそれに続く組合が出てくるかもな。
いつやってくれるの？

[3264: 匿名さん]

http://mansyon-kanri.com/archives/160
【マンション横領事件一覧】

理事長の横領、想像以上に多いね。
これ、ほぼ自主管理だろう。管理会社が管理に関与していれば、普通は通帳は管理会社、印鑑は理事長が保管しているだろうし。
この理事長横領も氷山の一角だろうね。少額で示談で収めたりは多いと思う。