ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3185: 3183]

>>3184 匿名さん
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実なんだよ。あんたみたいな、無理だろうという妄想ではなく、事実。

え～と（笑）
こちらがいつ「無理だろう」と言ったのかな？
誰の言葉と混同してるのか知らんが、自主管理なんて無理だなどとは一言も言ってない。
その5000件が何の支障もなくよろしくやっているという点にも特に異論は無いよ。
あんたがその仲間入りをしたいのならそうしろと思う。
でも、周りを巻き込む必要なんて無いだろ？

5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」と背伸びをするのは表現としておかしいし、数値的優劣の判定の仕方としても間違いだ。そして、あんたは「横領の殆どは委託管理物件で生じている」と言ったな。「表面化したのは」というのは予防線的な表現なんだろうが、いずれにせよ、それを只の感覚論で片付けられたくなければ、自主管理物件と委託管理物件とでそれぞれ発覚した横領事件の件数を証拠として挙げるべきであり、それができなければ嘘でしかないと指摘したまでだ。

5000件の管理組合が何の問題もなく健全な自主管理を続けている、という話にも突っ込みどころはある訳だが、そこには目をつぶって「事実」として認めてやる。その事実とやらに根差して、委託管理の方が不正発生率が圧倒的に高いという嘘を、嘘ではないのだとここできちんと説明してくれ。もう一度言うが、あんたが示すべきなのは「管理方式別の不正発生件数」だよ。その数字を把握せずに結論だけを言うのは感覚論どころか単なる妄想なので。

[3186: 3183]

>>3184 匿名さん

ああ、ついでに↓この点についても答えてくれるかな？
あんたなら難なく数字で示せる筈だ。大まかにでも結構だよ。
ただし「大半の」ではダメだ。

・管理組合の中には管理費の滞納や適切な修繕管理が行われなかったせいで財政的に破綻した事例が少なからずある筈だが、5000件あるという自主管理物件の中に、そうした事例はどの程度含まれるのか？

>その大半は問題なくやっており、委託管理に転換しているわけでもない。
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実

こう言うからには即答できるレベルだろう？
ここを見ている皆に「事実」として教えてくれ。
嘘にならないように、慎重にな。

[3187: 匿名さん2]

>>3175 匿名さん

＞しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権で、国交省から管理会社が処分された事例も多数。
理事長が横領しても国交省が処分することはないからね。
表面化するのは、新聞沙汰になった時だけ。
処分されるのは管理会社だけ。
処分を受ければ、管理受託先に通知する義務があるから、すべて表面化する。

＞さあ、いつになったら、その他の業務にかかる作業時間を教えてくれるのかな？
事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

[3188: 3183]

知っていることを即座に答えてくれれば済むことなのに、随分時間がかかるものだな。
脊髄反射的に喰い付いてくる時とはえらい違いだ。

[3189: 匿名さん]

まあ、あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

[3190: 匿名さん]

バックオフィスの手間がどれほどか、何人でどのくらいの業務か答えられないんだから、ぼったりと言われても仕方ないんだけどな。

バックオフィスがボッタクリでない根拠と言ってるのにそれが答えられないって、スレの肝心なところが答えられないんならどうしようもないな。

[3191: 匿名さん]

>>3190 さん
ほらね。業務量出しても見えないんだから意味がない。

ぼったくりでない根拠は簡単、明朗会計。業務内容も契約書に記載されている。契約金額内で外注しようが利益にしようが委託先の勝手で高いと思うなら自主管理なり他社に任せるなり値切るなりしたらいいだけ。それをピンハネと断じるから反発されることすら理解できないんだよね？

さて、きみはどのようにして管理人を雇用するのかいい加減逃げずに答えてくれよ。自主管理マンションがある！じゃ説明にならないこともわからないのか？

[3192: 匿名さん]

>5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」

多いか少ないかの話なんてしてないし、貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから、自主管理の例は５０００件以上あるというだけ。５０００件は自主管理が多いことの答えではなく、十分にやれている事例があると言う答えなのに、曲解するからもうめちゃくちゃ。相手するだけvばかばかしいが。

>こう言うからには即答できるレベルだろう？

だから、ほとんどないと書いてあるが？

>事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

どこにあるの？そんなこと初耳だが、この根拠は？6:4と言うことは担当の６６％の業務があるのに担当じゃないだ？w どうやって弾き出したか、貴方の脳内ソースではなく、信頼できるソースで詳しく説明してください。

[3193: 3189]

>>3189 匿名さん
>あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

それは別にそれで構わないよ。
あんたが言うことなら皆さん信じてくれる、ならば引き続き回答をよろしく。
「委託管理の方が不正発生率が高い」と言い切るには、分母と分子の数字がそれぞれ必要なのだから、把握した上でのコメントなら数字を示してくれ。「大体でいい」と言ったよな？　5000件あるという自主管理物件のうち、横領事件の発生件数がいくつだったのか、だけでも答えてよ。そこから発生率を算定できるから、委託管理の方の発生件数はこちらで最低値を逆算できる。それより多くの実例がある、ということをあんたが数字を添えて明言したことにもなるからさ。好都合だろ？

さあ早く。俺の発言を誰かが信じるかどうかは関係ないわな。
あんたの発言に信ぴょう性を備えるために必要な数字だよ。即答できる筈だろう。

[3194: 3189]

>>3192 匿名さん
>貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから

俺がいつ、そんなことを？
仮に言ったとしても、実際あんたは自分の主張の裏付けとして「自己体験としての事例」を示すべきだよな。そこまで攻撃的な姿勢を貫くなら猶更だ。
自主管理なんて造作もない、管理会社の手を借りる必要などないと本気で思うのなら、さっさと実行すればいい。賛同を得るべき相手はこのスレの論敵ではなく、あんたが籍を置いている管理組合のメンバーだろう。それが到底できない、あるいは議案として上程する度胸が無いから、こんなところで延々と吠えているのでは？

あんたが求められている「具体例」ってのは、他の誰かが努力の末に勝ち取った成果のことではなく、あんた自身があんたの理屈に基づいて達成した実例のことだよ。そう求められていることはとっくに解っているんだろうが、実際は何もしていない＝当然「自分でやった実例」を示すことなどできないから話をすり替えているのだろう。「具体例はネットに転がっているから勝手に探せ」とね。なんて無責任なんだ。


>だから、ほとんどないと書いてあるが？

へえ、自主管理では役員が組合会計から金を横領したケースは「ほとんどない」と。
ソースはある？当然あるよね。感覚論でモノを言うな、と人には言うぐらいだからな。「殆ど無い」と言われてイメージする数字は人によると思うが、俺は「ゼロだ」と解釈していいかな？　違う？だったらもっとちゃんと数字を教えてくれ。
レアケースなら事例として特定もし易い筈だろう。新聞沙汰になってもおかしくない。


俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。あんたはそれが全然できていないじゃないか。荒らしが存在するのだとしたら原因を考えたことがあるか？
管理費支出の適性化がどうとかいう以前の話だと思うよ。自分にできもしないことを他人に強要しなさんなと。そういうこった。

[3195: 匿名さん]

結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？

[3196: 匿名さん2]

>>3195 匿名さん
>結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？
回答例があると書いてあるだろ。
>2094 マンション管理士 2021/12/11 11:30:08
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

マンション管理士の回答です。
これを嘘だと言うなら、どこがどのように嘘なのか反証してください。

>だから、ほとんどないと書いてあるが？
あんたが知らないだけ。
過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。
国交省は管理組合役員の不正を処分する権限が無いから、処分履歴なんかはないんだよ。
そして、数より重要なのは、管理組合役員が横領した金銭は、ほとんど回収できないという事実だ。

>ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。
この文章をもう一度読み返して見たら？

[3197: 匿名さん]

いや、根拠はどこにも書いてないだろうw

>管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。


この、その他の人件費が「４割程度であることの根拠」を、貴方の妄想以外の根拠を聞いているわけだが。。

お願いします。

[3198: 3189]

俺が訊いたことからは逃げるんだな。
自主管理物件と委託管理物件、それぞれの「横領の発生率」。
後者の方がリスキーだと断言しておきながら、数値的根拠を訊かれると答えない。
他のやつに質問返しをして誤魔化した気でいられる感覚が不可解だ。
さて、そのザマで一体どうやって自主管理を始めるのやらだな。
いや、こんな調子だからこそ、いつまで経っても自主管理が実践できず、フラストレーションを溜めて誰彼構わず咬みつきまくっているのかも。

自主管理は、正しい認識と覚悟さえあれば検討できることであって、管理組合が定めた手順に則れば十分実行可能なことだ。でも、あんたみたいなやつには出来ないよ。こんな単純なことでさえ根拠を添えて説明しようとしないのだから。自分で出来る出来ると言ってる「理事会議案としての取りまとめ」でさえ、この件に関しては御伽噺だろうよ。管理会社をクビにして自主管理を始めよう、という議案を、あんたが自力で作れるとは到底思えないし、仮に誰かの手を作って用意したとしても、あんたの態度では議決権者に理解して貰うことはできない。

やれると言うなら自分でやってみろ。それですべて答えが出ることだ。
さもなくばいつまでも嘘吐きとしてずっと袋叩きに遭ってりゃいいさ。

[3199: 匿名さん]

いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、あると言っている方が出すのが当たり前でだろう。ない方は出せないだろw

>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。

じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。

>俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。

全く、良く言うよww

結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

[3200: 3189]

>>3199 匿名さん
>いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、

言ってねーよタコ

わざわざ名前に番号振ってやってんだから他のやつとごちゃ混ぜにすんな。
ロクヨンの話をしてるのも俺じゃねえっての。
むしろあんたの方が「横領の殆どは委託管理物件で発覚している」と言ってただろ？
その分子の数字を証拠として出せと言ってんだよ。知ってるから言ってるんだろ？

そんな調子でどのツラ下げて自主管理だよ。今いる組合でも周りには敵しかいないんだろ？

[3201: 匿名さん]

結局、都合が悪くなったらHN変えて知らんぷりしてトンズラ。根拠も言えなくて吠えてるだけてことですね。。

[3202: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、

https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

どのHNでもいいから早く６：４の根拠出してくださいよw

[3203: 匿名さん]

本気で自作自演がバレてないと思ってるんだろうか、このバカは。言ってる主張も意味不明なロジックも何から何まで同一人物なのはバレバレなのに。。

[3204: 匿名さん2]

>>3199 匿名さん
相手が違うよ。
ちゃんとスレ名書いているだろ。
相手も見ずにどこへでもかみついて、まるで狂犬みたい。

>じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。
誰かが言ってたね。
「何時何分か言ってみろ」みたいな子供の喧嘩だね。
何のために私が探すんだ？
自主管理したい人が探すことだろ。
別に、信じろとは言ってないよ。
あんたが知らないからと言って、横領の危険性がないわけではないからね。
他の組合員は、一度や二度は、理事長の横領事件のニュースを聞いたことがあるから、これだけでもあんたを相手にしないよ。

根拠を出せというけど、あんたの話も根拠がないし、問われても答えられないんだから、全部ブーメランだよ。

＞結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

否定して、何かいいことあるの？
フロントは理事会に出て議事録書いているだけだから委託費下げろと言ったら、委託費下がる？

＞マンション管理士の投稿が根拠だよ。
「回答例がある」と書いたはずだが。
あんたは削減コンサルを根拠にしてるだろ。
同じ資格者だよ。
削減コンサルのマンション管理士は信じられて、他のマンション管理士を信じられない根拠は何かな。
世の中には、怪しげなHPがあふれているのに、
削減コンサルのHPは信じられて、管理会社のHPは信じられない根拠は何かな。
はい。根拠を答えてね。無理だろうね。

①　削減コンサルに依頼すれば管理費の支出が３割下げられる。
②　マンション管理士なら管理会社とほぼ同じ業務が月数万円で出来る。
これこそ、具体性皆無の脳内妄想ですよ。
事実自分のマンションでは、相手にされなかったんでしょ。
自分のマンションで相手にされないからと言って、ここで同じこと言っても結果は同じだよ。
みじめな思いが増幅するだけ。
このスレで、たくさんのアドバイスが出ているんだから、それらを一つ一つ克服してゆけば、可能性が生まれるのに、方向が間違っているよ。

そうか、変える気はないんだったね。
妄想を楽しんで下さい。