ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3165: 評判気になるさん]

担当が、全部の業務をしているわけではない

まず、そこを分かってる？そこくらいは勉強して

[3166: 匿名さん]

また端末変えたのかな？

だから担当以外の業務がどれほどなのか、言えないんでしょ?
そんなに大変だと言うなら言ったらいいのにいつも中身が言えない。。w

[3167: ご近所さん]

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

[3168: 評判気になるさん]

3166さん
たとえば10棟担当しているフロントなら、その人は理事会参加と窓口しかしてないから、それ以外の業務すべて他の人です

まぁ過去多くの人が記載してたのに、全部無視してきたから、みんな呆れて記載しないだけだよ

[3169: 匿名さん]

だから、それ以外の業務の負担がどれほどなのか、何時間の作業を要するのかは書けないんでしょ？w 多くの人が記載しているのが事実なら引用してくださいよ。それもできないんでしょ？w 全て嘘っぱちの虚構だからねw

[3170: 匿名さん]

引用したらしたで、逃げて振り出しに戻すのは誰だっけ？

[3171: 匿名さん]

引用もしてないし、本当に実在するなら、さっさと書いたらいいだけじゃんw
主張したいんでしょ？w

結局、他に業務があると言ってる本人がその業務がどれほどの負担なのか、書けなかったということはよく分かりました。どうやら、管理会社は実際にはほとんど仕事がないのに、料金ふんだくってるんだからやはりぼったくりですね。業務があると主張している人が、その負担がどれほとなのかを、結局、言い逃ればかりで書けないんだから仕方ないですよね。

[3172: 匿名さん]

バックオフィスがある！その他の業務もある！　というのは何回も何回も言うのに、それがどれほどの手間か、肝心なところを聞かれたら、全く一回も答えられないと言うw
管理会社と同じく、荒らしくんもひたすらハリボテだなw

[3173: 匿名さん]

こいつ全部自分で賛同ボタン押してるな。

[3174: 匿名さん]

同じ事の繰り返ししかできないんですね

実際に管理会社を排除した事例を教えてよ。どんな業務をだれがやることになり、管理人をどうやって管理しているのか具体的にね。

[3175: 匿名さん]

同じことって、あんたが、自分の主張の根拠を答えよとしないからだろw

都合悪いこと聞かれたら別の質問ではぐらかす。全部誤魔化しだね。
自主管理なんて全物件の五％以上。しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権で、国交省から管理会社が処分された事例も多数。

さあ、いつになったら、その他の業務にかかる作業時間を教えてくれるのかな？

[3176: 匿名さん]

>>3175 匿名さん
一度ぐらい自分で探して下さいね。いくら子供でももうできますよね？

日本語堪能じゃなかったんですか？質問に対して回答がズレまくっていますよ。ちゃんと読んでくださいね。
横領についても何度も書いてますよね。どっちがいいか管理組合が判断しているから今の自主管理率なんでしょう？無関心をどうにかできないのであれば安全な方に任せる。どちらが安全かわかりますよね？

[3177: 匿名さん]

存在しないものは探せませんよ。。言えばいい話なのですが。

結局、「バックオフィスの業務がある!」ということは何回も言うのに、
具体的に聞かれたら、既出だとウソをついて一回も説明できない。

どうしようもないペテン師ですね。。

[3178: 匿名さん]

実際に管理会社を排除した事例を教えてよ。どんな業務をだれがやることになり、管理人をどうやって管理しているのか具体的にね。

[3179: 匿名さん]

排除した先の自主管理は数多くあります。

あなたが管理会社を頼むメリットを説明できないことはよく分かりました。

[3180: 匿名さん]

数多く。のどこが具体的なんだか。
管理会社を排除したら後は知りませんってことね。管理人も最低賃金で募集かけて寄ってくる人を適当に採用して全部押し付けろってことね。本当無責任だね！

これだけでも十分管理会社を使うメリットになるね

[3181: 匿名さん]

相変わらず無茶苦茶だけど、まあ、自分が言ってることの根拠も全く答えられない人が何言っても無駄でしょう。単なる荒らしでしかないことは分かっていましたが。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[3182: 匿名さん]

結局区分所有者に何をさせたいの？漂流？笑

[3183: 匿名さん]

>>3175 匿名さん

>自主管理なんて全物件の五％以上。

普通は「わずか５％程度」と言うんだよ。

>しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権（×物件）で

そりゃそうだろう（笑）
全体の95％程度が委託管理物件なんだから。
データを持っているなら比較して見せてくれ。分母を自主管理と委託管理とで分類し、それぞれにおける「横領が表面化した件数」を分子とした不正発生率を。只の感覚論で言いたいなら、それこそ自主管理の方が組合役員の不正は表面化し難いんじゃないのか？普通の管理組合なら総会の時ぐらいしか一般組合員は会計の実情を知る機会は無いのであって、管理組合という第三者の眼が無ければ管理費口座からの金の出入りにチェックが入ることも無い。くれぐれも言っとくが、これに反論するためだけに「管理会社の入れ知恵で役員が横領をはたらくことが多い」なんて大それたことを安易に言うもんじゃないぜ。根拠を示さなければならなくなるよ。言うだけ言って焦げ付いたらどうせ逃げるのだろうけど。

[3184: 匿名さん]

事実なのに、「感覚論」ということにしたいみたいだが、感覚論しか言わないのはあんたの方。

マンションは10万棟以上あってそのうち少なくとも自主管理物件は5000。
その大半は問題なくやっており、委託管理に転換しているわけでもない。
自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実なんだよ。あんたみたいな、無理だろうという妄想ではなく、事実。

管理会社がフロント1人で10棟以上担当持てるくらい、一棟当たりで作業量しかないのに、それをはるかに上回る金をとっておいて、あんたはバックオフィスがあると何度も言い張るわりに、具体的な作業量を聞かれると、「既出だ」とウソついて一度も答えられない。ぼったくりという指摘に対して何度聞かれても具体的反論ができないわけだから仕方ないよ。

何を言おうが、あんたのいうことはウソとデタラメとゴマカシしかないんだからね。

まあ、せいぜい大金かけて管理会社にチェックしてもらえば?w