ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3104: 匿名さん]

>>3102 匿名さん
探す努力もせずウソつき扱いとは…
ウソ付き呼ばわりするのに根拠はいらない訳だ。スゴイなー

[3105: 匿名さん]

管理人を組合で雇用するのに勤怠管理方法もわからず、業務遂行状況は問い合わせがあるまで放置が答えだそう。
ゴミのような労働環境にまともな人から応募があると考える時点でスゴスギます！是非勝手に妄想を広めて下さい。

[3106: 匿名さん]

>>3104 匿名さん

>探す努力もせずウソつき扱いとは…
ウソ付き呼ばわりするのに根拠はいらない訳だ。スゴイなー

存在しないものは探せません。あるなら言えばいいだけだろw
それができないんだよねw

>管理人を組合で雇用するのに勤怠管理方法もわからず、業務遂行状況は問い合わせがあるまで放置が答えだそう。

管理会社が雇う管理人ってそんなに最低野郎ばかりなんだね。そりゃ最低賃金でいつも募集しているからそうなるか。ピンハネしないといけないもんねw

で、結局、管理会社はどうやって、怠慢を管理しているわけ？また逃げるのかな？
それも既出と嘘つくの？w

[3107: 匿名さん]

>>3106 さん
探す知能もないだね。
3009
あったんだから謝罪してね。
あと自主管理でどう管理するかもね。

[3108: 匿名さん]

アンチ君は未だに投稿名を固定することすらしない。
しないというより「できない」
単純な話、管理会社を攻撃することが目的ではあるものの、その理屈に
ツッコミを喰らった時はまともに応戦できないことを自覚しているから
個を特定されると都合が悪いということなんだろう。
相手が複数いると同一人物の自作自演だと決めつけるのもその顕れだな。

他人に喧嘩を吹っ掛ける前から負けてるようなもんだろｗ

[3109: 匿名さん]

自作自演しまくってるやつが他人のHN言うってw

ツッ突っ込めると言うだけで、具体的に一切突っ込んでこないからな。アラシくんは

荒らし「管理会社に頼まないとやばい。自分ではできない」
Q「何がやばいの？」
荒らし「過去ログ見ろ！やばいものはやばい！」
Q「エレベーター管理を管理会社に業務委託すると何やってくれるの？」
荒らし「適切にやってくれます」
Q「適切って、管理会社は具体的に何してくれるの？」
荒らし「過去ログ見ろ！」

これしかないw

[3110: 匿名さん]

>>3094 匿名さん

>メーカーのメリットをいつまでも信じて大損してればいいんじゃない？

そう言うあんたも一体いつまで大損し続けるつもりなんだｗｗ
自分も現状は委託管理なんだろ？
これまで一度たりとも「自分は自主管理を実践している」とは言えてないよね？
それこそ流石に嘘になるもんな。　よそではやってる、と言うばかりでｗ
そういうとこだぞｗｗ

[3111: 匿名さん]

>>3109 匿名さん

アンチ「管理会社に頼むとやばい。他に適切にやる方法はある」
Q「どんな方法？」
アンチ「過去ログ見ろ！私は答えられない！」
Q「エレベーター管理を管理会社に業務委託せずにできるの？」
アンチ「私はやらないけど管理人や組合役員がやってくれます」
Q「管理会社に有償でやらせれば事足りるのに何が問題なの？」
アンチ「管理会社がキライだし金を払いたくないから」



全部ブーメラン

[3112: 匿名さん]

自主管理なんぞ、

機械式駐車場、ナシ
自動ドア、ナシ
ディスポーザー、ナシ
セキュリティ、ナシ
エレベーター、ナシ

の築40年以上の古いマンションがほとんど。

[3113: 匿名さん]

>>3111 匿名さん
答えていても見なかったふりするんだよね、自主管理命君は。

[3114: 通りがかりさん]

>>3113 匿名さん
ずっとそうだよ。自分が理解できないことは説明されていないという思考だね。

[3115: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
3107で教えてあげたんだから自作自演で話題逸して逃げてないで早く答えてね。
謝罪もしてね

[3116: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
>マジで聞きたいんだけど、自主管理命君は中学生か高校生なん？

誰でも時を経れば成年者にはなれるのだから、この人も子供ではないだろうけど
まあ仕事をしたことは無いのだろうね。今どきは中高生だってもうちょい賢い。

[3117: 匿名さん]

私も理事やった時の経験で「組合側が見つけてきた安い保守点検業者でも、管理会社を通して契約できる」と書いたら、自主管理命君に「嘘つきだ」「体験を語っているのはみんな嘘」と言われたなあ。
私も>> 3056で本当の事だと証明したんだから、嘘付き呼ばわりを謝罪してくれ、
自己管理命君。

[3118: 匿名さん2]

>>3103 匿名さん
＞そんなことは小額はすぐ引き出せたり振り込みができるようにしたり、50万、100万を超える大金は安全性を高めた決済の仕方なんてやり方はいくらでもありますよ。
具体的に書けないのか？
具体的には知らないんだね。
自主管理が、費用が安くても、それが主流になっても、あなただけはやらない方がいい。

[3119: 理事長経験者]

3071です。
私の投稿に対する回答は、すべて「管理員にさせなさい」もしくは「専門家を顧問として雇いなさい」でした。
それでは、管理員の採用、面接、教育は誰がするのですか？幸運にも仕事のできる管理員が採用できたとしても、管理組合役員に、その後の勤怠管理(給与支払、年末調整、支払調書作成等)ができますか？その時はまた外部委託したら良いというのですね。
管理組合(理事長)にすべての責任を押し付けて、誰も理事長を引き受けませんよ！
それ以前にそんなマンション管理員の応募に誰も来ません?
そもそも、すべての管理会社がピンハネというなら、すべての人材派遣業界、仲介不動産会社、総合商社がピンハネになりますね。

[3120: いつもの人]

自主管理命さん（もっと別の呼び名が欲しいですね…）にこそ、管理会社は必要なのかも知れませんね。自身は委託管理から抜け出した経験が無く、現に管理会社に仕事をさせている立場をとっていて、その管理会社を批判対象としなければ自論を構築できない訳ですから。

敵を設定し攻撃するスタンスを維持するのはきっと楽なんでしょう。変えられない現状はその敵のせいであり、自分が行動しないこと、改善のための努力をしないこともすべて敵に転嫁できます。「悪いのはあいつだ」と言いたいだけなら、その図式のままでいるのが一番安全で、個人的ストレスからも解放されます。正常な指摘に対してはバカだアホだとあしらっていればいい訳ですし、さぞかし楽しいのでしょうね。

でもまあ、そういうことなら現状は何も変わらないでしょう。
管理会社（特に大手）の事業は規模的にも内容的にもどんどん整理され、何でもかんでも請け負ってくれるようなことは次第になくなっていきます。何度も指摘されていることですが、管理業務を甘くみて、然るべき負担を組合として受け入れられないでいると、その組合は管理組合の方から見放される。そういう時代に既になりつつあります。なので、自主管理がやりたいと言っている人を無理に説得する必要はないと思います。委託管理という選択肢が限りあるものになる中では、早々に脱落していただくのが得策でしょう。

[3121: いつもの人]

>>3119 理事長経験者さん

自主管理を実務として認識できていない人に疑問を投げかけたところで、現実的かつ具体的な回答は臨めないと思います。そもそも「管理業務を誰がやるか」という見地には立っていないのですから。信用できない者には金を払いたくない、の一心であり、では誰なら信用できるのか、誰も信用できないのなら自ら動くのかということは殆ど何も考えていない相手です。

私も無責任な放言は看過できない質ですので色々書き込んではいますが、質問を投げかけるというよりは、第三者に見えるところでひたすらダメ出しを繰り返す以外には無いでしょうね。いずれ黙るとも思えませんが、間違いは間違いとして晒し続けることには一定の意味があると思っています。

[3122: 匿名さん]

↑管理会社擁護発言は全て一人が複数端末を使った自作自演の嘘です。
普通の人は管理会社擁護はしません。何から何まで全て嘘です。

管理会社は最小限の手間で最大限の管理費をガメるのが仕事でありビジネスモデルです。実際は手間なんてほとんどありませんし。管理会社は手間なんてかけてくれません。適当な口実をつけて、管理費を巻き上げるのが仕事です。騙されないようにしましょう。

[3123: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません。管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！