ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2984: 匿名さん2]

>>2977 匿名さん
１０時間も前のレスに反論すれば時代遅れのような気がするが・・・W
＞エレベーター保守で独立系で直契約の方が安ければそっちの方がいいのかな?
設置後１０年も経ったEVの保守をフルメンテ契約してくれる会社はない。
安くなるのは独立系だからではなく、フルメンテ→POG契約に変更することよるものである。
半額になったと喜んでいたら、後でフルメンテなら不要な高額の修理代を払うことになる。

[2985: 匿名さん]

>なんで前提が派遣なんだよw 普通は管理会社がパートなり正規なりでそれより安い金額で募集して差額をピンハネするんだよ。
→前提はパートや正規雇用だよ。当然だから書いてないだけ。

>派遣会社との比較を書いただけ。で、派遣会社と差がないにも関わらずピンハネ扱いはおかしいんじゃないの？

なんでわざわざ割高で頼む必要がない派遣と比較するんだ?頭大丈夫か?管理会社はピンハネするけど、派遣会社と比較すると安いとか、
意味あるか? 普通に雇用する場合と比べて高いのが問題なのに、なんでわざわざ、派遣会社のマージン乗った場合と比較するんだよw

>なんで70万から50万になってるんだよ。植栽費や他の点検費など、管理会社がおぜん立てした契約のほぼ全てにバックマージンはあるよ。タダでおぜん立てしてるとでも言うの?
→20万の内訳も教えて。

→管理費の3割がマージンと何回も書いてある。


>自分で答え言ってるけど。直契約より管理会社がおぜん立てした契約で高くなってるのはバックマージンが上乗せされているからだよ。
→全く答えになっていない。あんたが示すべきはお金の流れ。点検業者から管理会社へ渡しているという決定的なモノを示さなければただの妄想なんだよ。自分で言ったことだろ。

→直契約した時より高いからだよw


早く月次決算を出した意図を教えてくれよ。結局逃げるのかな?
→バカか確認するため。結果には納得している。

意図を聞いているのに、納得しているって、そんな答えあるのか？w
結局答えられないんだな。自分で書いておいてw

あと、エレベーター保守で独立系で直契約の方が安ければそっちの方がいいのかな?
(独立系がいいか悪いかの話じゃないから話、逸らさないようにね)

→俺は保守業者が管理会社より小さく経営状況が悪ければ高くても管理会社と契約する。逆なら直契約。当たり前だけど、色んな考え方や条件があり単純に決められることじゃない。

経営状態が悪ければって、勝手に都合のいい条件つけてるんじゃねえよw まともに質問に答えられないってことだな。経営状態が問題なければ、直契約でいいってことは分かったよ。

>値段に価値がなかったら損だよ？
値段に価値って何言ってんだ？一律の価値観があるわけ無いだろ、少なくともお前は現契約で納得して契約したはずなのに後から文句言ってるだけだろ？

マンション管理の契約は1年。
納得しなくなったら次の契約で変更や改善要求するのは当たり前。

>現契約に文句を言うお前が間違っているんだよ。何回言わす、現契約は有効だしお前も納得して締結したんだよな？未来の話なんかしてねぇ

>→次の契約に決まってるだろ。金払わなかったら訴えられるよw　

次の契約に向けて、解約や減額交渉するんじゃないの?w

損した契約を分かっていて続けたら背任だよ？
>何で？好きにすりゃいいだろ？交渉が面倒ならそのままだろ？次回契約を引き合いに出してごまかしているが、現契約を締結した自分の責任は？管理会社は事前提示したろ？金額見ずに契約したか？いずれもお前の責任だよな？

何いってるの？w 契約が悪かったら、次の契約で変える。当たり前のことに何言ってるの?w

>このスレが一体誰にとって都合が悪いのでしょうか。管理会社擁護派なる者がいるのだとしても、別に何ら現況に波風が立つほどの影響力は無いでしょうに。

じゃあなんで必死に粘着してHN変えて荒らし行為をつづけているんですか ?w

>正しい指摘・ダメ出しが挙がれば挙がるほど、無謀な自主管理への舵切りがいかに危険なことか、管理会社を正しく使うことの有用性が広まります。むしろ今は、管理会社アンチ派にとって都合の悪いスレと化していることでしょうね。

正しい指摘なんてみたことないけどね。正しいって言ってるだけでしょう。管理会社の不利な契約を維持し続けることの損失を自覚されたらいいと思います。


＞ご指摘の通り、管理会社って、スレタイのごとく、ピンハネぼったくりのビジネスモデルですから、その構図に気づいた人は、管理会社と反目します。

>偏った見解を「指摘」し続けているのは、冗長なコピペを貼り続けている当人だけでしょう。

どこが偏ってるか具体的に指摘してから偉そうなこと言ってください。いつも、偏っている、間違っているというだけで、具体的な指摘は何もないですよね。「何がどう」間違っているか。ぜひご指摘いただきたいものです。ただ間違ってるというのは指摘でもなんでもなく、犬の遠吠えですよ。


>マンションの管理は綺麗事ではないんですよ。

マンション管理会社がぼったくっていいことにはなりませんね。

>設置後１０年も経ったEVの保守をフルメンテ契約してくれる会社はない。

ありますね。料金がPOＧより高くなるだけで。ウソはいけません。
そもそも築10年までならほとんど壊れないなにメーカーフルメンは大損でエレベーター会社の養分です。

>安くなるのは独立系だからではなく、フルメンテ→POG契約に変更することよるものである。

これもウソ。フルメンでもPOGでも明らかにメーカーの方が高いのは常識。平然とウソをつく人です。もちろん故障率に差はありません。あったらえらいことです。
　

[2986: 匿名さん2]

>>2985 匿名さん
＞ありますね。料金がPOＧより高くなるだけで。ウソはいけません。
＞そもそも築10年までならほとんど壊れないなにメーカーフルメンは大損でエレベーター会社の養分です。
矛盾していると思いませんか？
ほとんど壊れないEVに高い保守費を払って、保守会社の養分にされてきたんでしょ。
養分を吸われてしまった後で、故障が増える時期になって、同じ条件で誰が保守契約するんですか？
ま、フルメンテ→フルメンテの契約が出来る（しかも前より安い料金で）と思う人はやってみればいい。
その時にわかるだろう。

>安くなるのは独立系だからではなく、フルメンテ→POG契約に変更することよるものである。

＞これもウソ。フルメンでもPOGでも明らかにメーカーの方が高いのは常識。平然とウソをつく人です。もちろん故障率に差はありません。あったらえらいことです。
故障率に差はないよ。
POG契約なら、故障したときに修理代を払うことになると言っている。
あんたはEV保守費が一番削減しやすい、半額程度になると言ったんだよ。
半額になるのは、契約内容の変更があるからだという事を言わないとウソになるだろ。

[2987: 匿名さん]

>矛盾していると思いませんか？
ほとんど壊れないEVに高い保守費を払って、保守会社の養分にされてきたんでしょ。
養分を吸われてしまった後で、故障が増える時期になって、同じ条件で誰が保守契約するんですか？
ま、フルメンテ→フルメンテの契約が出来る（しかも前より安い料金で）と思う人はやってみればいい。
その時にわかるだろう。

誰かに向けて言ってるの？
一般論を言ってるの？

自分で支離滅裂なこと書いてて、自分で矛盾しているって、頭大丈夫？

>同じ条件で誰が保守契約するんですか？

同条件でって、とどこに書いてるの？書いてないことに対して何を突っ込んでるの？

>POG契約なら、故障したときに修理代を払うことになると言っている。
あんたはEV保守費が一番削減しやすい、半額程度になると言ったんだよ。
半額になるのは、契約内容の変更があるからだという事を言わないとウソになるだろ。

契約内容変えてたら、半額もクソもない。

メーカーフルめん、（管理会社のピンハネ）
↓
独立系フルめん（管理会社のピンハネなし）

これで半額近くになると言ってるわけ。

[2988: 匿名さん]

>>2985 匿名さん
なんだ管理組合が雇用するのか。話にならないな。
使用者のリスクを一切無視するなら安いね。普通はリスクを考えて業者に依頼する。普通は。

エレベーターの保守で考えるなら条件を考えるけどな。全く同条件なんてありえないし。
メーカーと独立系ならそもそも会社の規模が異なるし、それがそのままエリアのカバー率になっていて緊急時の対応速度に差がある。安易に独立系がいいと言うのは無責任。

[2989: 匿名さん]

>なんだ管理組合が雇用するのか。話にならないな。

何言ってんの？　ピンハネがそんだけひどいって話なんだが。。
リスクを考えて業者に依頼するが、そのリスクと費用が見合ってるかどうかが問題。

契約を続けているだけで２割も３割もぼったくってるのが問題だということ

>エレベーターの保守で考えるなら条件を考えるけどな。全く同条件なんてありえないし。

どう違うか、説明できないだろ？w

>メーカーと独立系ならそもそも会社の規模が異なるし、それがそのままエリアのカバー率になっていて緊急時の対応速度に差がある。安易に独立系がいいと言うのは無責任。

会社の規模と保守メンテの質が異なると言いたいわけ？　小さい会社の保守が劣ると言いたいわけ？　エレベーターの保守で差があったら、大問題だよ。緊急時の対応速度の差って、どんな根拠があって言ってるわけ？　安易に割高なメーカー系がいいというのも無責任だろ。

そもそも、重要なのは、管理会社のマージンがどう、エレベーター保守の質に関わっているか、説明できるの？問題はそこだから。

管理会社がマージンを得ることで、得ないことと比べてエレベーター保守に関して何が違うんですか？？

[2990: 匿名さん]

あと、メーカー系の保守で管理組合で直契約できないというのは、あんたの脳内ソース以外に根拠はあるの？

[2991: 匿名さん2]

>>2987 匿名さん
>これで半額近くになると言ってるわけ。
これこそ根拠のないウソだね。
やったこともないのに無責任極まりない。
他人には要求するんだから、根拠を示しなさいよ。

[2992: 匿名さん]

例えばここの事例だと約半額
マンション管理の管理費削減では一番減額幅が大きいのがエレベーター保守費。

https://www.mansion-support.com/work/2005/01/_no2.php

あんたが言ってることは全て脳内ソースだろ？結局、質問には全く答えられないし、メーカー保守が直契約できないというのも、完全な妄想だったみたいだし。

[2993: 匿名さん]

結果、月次決算もの説明も、意味不明なこと言って誤魔化し、メーカー保守を直契約できないというのも、荒しさんの妄想。管理会社による、委託管理のメリットも全く答えられず、絞り出した答えが、理事会で「今月も無事に点検終わりました」と言う報告を、保守業者に変わって言うだけと言うみたい。

これらはあんたが元々言い出したことの嘘を指摘しただけだからね。こちらが難しい事を聞いたわけではなく、あんたが言ったことを聞いたらあんたが答えられなかったと言うだけ。

何から何までウソじゃねえかw

こんな人が擁護するくらいだからろくなもんじゃないね。なんせ、管理会社と契約する値段なりの価値を説明できないわけだから。言ってることは嘘ばっかだし、指摘されてもしらばっくれて同じ内容の繰り返しだし、ろくでもないね。

[2994: 通りがかりさん]

>>2989 匿名さん
底なしなヤツだなぁ、管理員の労務管理と社会保険の管理はお前がやるのか？笑

[2995: 通りがかりさん]

>>2989 匿名さん
どう違うか、説明できないだろw?

どう違うか、理解できないだけだろw?

[2996: 通りがかりさん]

>>2989 さん
管理会社がマージンを得ることで、得ないことと比べてエレベーター保守に関して何が違うんですか？？

違いを自分で考えようとは思わない人なんですか？

[2997: 匿名さん]

>>2993 匿名さん
また捏造がはじまったか。理事会で「今月も無事に点検終わりました」と言う報告を、保守業者に変わって言うだけと言うみたい。って誰がいつ言ったか書いてね。

何を言っても理解できない人ってどこのマンションにも居て、自分の無知を棚に上げ意味不明と言って終わり。

早く20万の内訳教えて下さい。丁寧なんでしょ？（笑）

[2998: 通りがかりさん]

>>2997 匿名さん
ヤァ、自主管理命クン朝からまだ頑張っているんだね、寝食忘れてガンバリたまえ。でも仕事も探さないとダメだぞ、20万？そんな手取りの仕事キミには無いよ。無茶ゆーなよ。

[2999: 匿名さん]

>>2998 通りがかりさん
2993 匿名さんに向けて言ったんだが、2993を投稿した人か？

[3000: いつもの人]

>>2982 通りがかりさん

＞公益性を考えて人を束ねて動く稀有な存在もいますが、同居家族が反対すればあえなくあきらめます。それが管理会社から自主管理が増えない真実ですよ。

その通りですね。

＞管理会社のメリットデメリット、自主管理のメリットデメリットは二の次三の次、本質はビジネスではないプライベートでの活動限界なんですよ。

よくわかります。

＞国民性もありますよね。選挙の投票率の低さと総会の出欠票の提出率の低さは驚く程シンクロしてるじゃないですか。
＞総会出席者の割合なんて更に低いんですから。

まったく異論はありません。


＞結果、今のあなた個人の会計とマンションの会計に忠実に反映されていて整合性が取れているじゃないですか？
＞どうですか公益性のために選挙に立候補なさっては？その勇気ありますか？

ここだけ、何故私にそのようなことを仰るのかがわかりません。
私は「自主管理はマンション管理の原形だ」とは言いましたが、やるなら組合員ひとりひとりの負担は大きく、相当な覚悟がなければ取り組むことはできない、とずっと行っています。管理会社が嫌いなだけの人が感情に任せて始めれば必ず失敗します。

「立候補」というのは組合の役員に、という意味でしょうか？
立候補はしませんが、輪番制で役が回ってくれば責任は果たします。勇気の有無は関係ありませんよね。私が理事の時に、自主管理へのシフトを提案することは先ず無いでしょう。既存の委託契約の内容と費用をチェックし、会計処理に問題が無いかどうかに目を光らせるぐらいのことは、役員の職務として当然やります。


同じHNの方から反論されている様ですし、レスをする相手をお間違えでは？

[3001: 匿名さん]

>>2992 匿名さん
2004年の話だろ？

もうそういう時代ではないのだよ、残念ながら。
「値引き？では、他の管理会社を当たってくれ。」と言われるのが現実。

https://toyokeizai.net/articles/-/466647
【実は続出｢マンション管理会社が突然撤退｣の怖さ】
　　管理組合と｢立場逆転｣､大きな転換期に

[3002: 匿名さん]

管理会社からすれば、儲けの出ないマンション管理なんてやりたくない。
管理会社　:「自主管理？どうぞ、どうぞ♪」
です。

[3003: 通りがかりさん]

>>3001 匿名さん
全く同意、今大手管理会社は不採算組合や手の掛かる組合にさよならし始めていますね。解約された組合は日本○ウズイン○など独立系が受け皿になっているようです。良い機会だから是非自主管理するべきですね。