ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2964: 匿名さん]

>>2963 匿名さん

こちらは何かあれば可能な限り丁寧に説明しますよ。貴方と違って調べろと言って逃げたりしませんから。何かありますか？

[2965: 匿名さん]

>>2964 匿名さん
丁寧ｗｗｗ
結論ありきで丁寧もクソもないだろ。しかもいつも逃げてるくせに。

早速聞きたいんだが、管理委託費について平均的な50戸のファミリータイプを例に内訳と金額を教えてくれ。

[2966: 匿名さん]

>>2954 匿名さん
それは、理事が固定の場合では？
で固定の理事って20戸くらいのマンションに多いんですよねー。
最初から固定理事のマンションは管理会社と理事が癒着してても変えようが無いというか変えるのは困難なので諦めた方が良さげ。

[2967: 匿名さん]

>>2965 匿名さん

平均的だったらそれこそ調べたらいいと思うが、一応答えると管理費収入が70万。そのうち委託管理費が50、うち管理人業務費が30、エレベーター保守が6から7、管理報酬が7、残りが点検など。委託管理以外が電気代や植栽など。

あんたが、答えないのは、あんた自身が言ってる事を聞いてるんだよ。

[2968: 匿名さん]

>>2954 匿名さん

ここは管理会社擁護の荒らしがHNを変えて荒らしまくりです。よほと都合が悪いスレなのでしょう。

ご指摘の通り、管理会社って、スレタイのごとく、ピンハネぼったくりのビジネスモデルですから、その構図に気づいた人は、管理会社と反目します。でも、ピンハネぼったくりは事実なので（独自に見積もりとればすぐわかるので）、理屈での議論になると、分が悪いので、クレーマーだとか、人格批判に話をすり替えて、他の理事の目をくらませ、改革をつぶしていく。それがいつものやり口です。

実際、個人的な恨みつらみや誹謗中傷はダメですが、改革派の方が正しいことを言ってることの方が多いです。管理会社は物件のことを思うふりして、実際には自社の利益しか考えません。管理会社は公益法人でもなんでもなく、利益が求められる株式会社ですから。

[2969: 匿名さん]

>>2968 匿名さん
「よほど都合悪いスレ」は今日一番笑った。
ありがとう。天災だもんなぁキミは。敵わないや。ちなみに他の投稿見てみなよ。気づかないかな？ほーら1番言葉が荒れて下品な投稿者は誰かな？

[2970: 匿名さん]

>>2968 匿名さん
＞ピンハネぼったくりは独自に見積もりとればすぐわかる

その通り。不信感のある場合はすぐ見積もりを取ってください。

独自に取った見積もりが2割も低ければ、通常は「過去の取引でもピンハネされていたかも」と不信感を呼び、理事の間で管理会社を変更しようという動きになります。
管理会社はたかだか数万のピンハネのせいで月、数十万ー数百万の顧客を失うわけです。
普通、どっちが得かわかりますよね。

[2971: 匿名さん]

>>2967 匿名さん
回答ありがとう。
管理人の勤務時間は一日8時間、週5日でいい？

まず管理報酬は7万であれば以前あんた自身がフロントに支払うのは6万ぐらいと言っていてだいたいその通りの金額になっているね。実際に管理会社が業務している所でここにピンハネは存在しない。異論ある？

次に管理人業務費だが、派遣会社に頼んだ場合一日1.5万ぐらいだから差異がないよね？30万の中に交通費が含まれている分安いぐらい。だからここにも不当なピンハネは存在しない。代替手段と差異がないからね。

つまりあんたが不当だと考えるピンハネはエレベーター保守費用や等の点検業務にあるってことでいい？50万のうちの13万で25%がマージンなら3.3万がピンハネという事。あんたが言う本当のピンハネ部分は僅か7%にも満たない訳だけど、バックマージンがあるっていう根拠は無いんだよね。あるのは安くなったという結果だけ。

[2972: 匿名さん2]

>>2967 匿名さん
どこから拾ってきた数字ですか？
事務管理費がありませんね。
ネタ元をどうぞ。
ネットで調べると
事務管理費（全部コミコミ） 75,000 1500円×50戸
管理員業務費 146,200 1700円×週20時間
清掃員業務費 65,790 1700円×週9時間
設備管理費 94,000 下表の合計（EVは、入っていない）
管理報酬 25,000 500円×50戸
でした。

[2973: 匿名さん2]

>>2971 匿名さん
おっしゃる通り。

[2974: 通りがかりさん]

2968はデカイ口を叩くな。
お前管理会社が慈善団体のような善意団体であるべきだって幻想抱いているだろ？だから儲け話しに過剰に反応しているんだろ？管理会社は営利団体だから儲けるために仕事する。それだけだろ？他の業界となんも変わらんよ。何商売にケチつけて利益額に口挟んでんだよ言い掛かりクン、株主にでもなってから口開け。この業界のどの会社も善意1番もうけは二の次だと宣伝していないぞ、お前の思い込みだろ。なぁいくら儲けなら良いんだ？その額に根拠あるか？どうせそんなことは聞いていないとか逆質問して逃げるんだろ？飽きたよキミには、社会の歯車くらいにはなろうよ自主管理命クン

[2975: 匿名さん]

>派遣会社に頼んだ場合一日1.5万ぐらいだから差異がないよね？

なんで前提が派遣なんだよw 普通は管理会社がパートなり正規なりでそれより安い金額で募集して差額をピンハネするんだよ。

>つまりあんたが不当だと考えるピンハネはエレベーター保守費用や等の点検業務にあるってことでいい

たがら管理人業務費もピンハネだよw

>50万のうちの13万で25%がマージンなら3.3万がピンハネという事。

なんで70万から50万になってるんだよ。植栽費や他の点検費など、管理会社がおぜん立てした契約のほぼ全てにバックマージンはあるよ。タダでおぜん立てしてるとでも言うの?

>バックマージンがあるっていう根拠は無いんだよね。あるのは安くなったという結果だけ。

自分で答え言ってるけど。直契約より管理会社がおぜん立てした契約で高くなってるのはバックマージンが上乗せされているからだよ。

つまり70万の管理費のうち、管理会社が得るマージンはおよそ20万。
それに対し、実際の仕事は理事会に傘下して、自社利益となる工事や更新営業して、スカスカの議事録配るだけ。費用対効果が悪すぎる。

>>2974
またHN変えたのか?w

まあいいや。慈善団体じゃないからヤバイって話なんだろw

>管理会社は営利団体だから儲けるために仕事する。それだけだろ？

その通だよ。だから管理会社の儲けが大きいほど、管理組合は損してるってこと。

[2976: 通りがかりさん]

>>2975 匿名さん
管理会社の儲けが大きいほど、管理組合は損してるってこと

バカなんだやっぱり？笑お前物買うたびに損してるって表現するのか？物は手元にあるよな？お前が決めてお前が買ったものが、管理も契約したよな？サービスも契約通りのサービスを受けたよな？なんでボッタクリなんだ？無理矢理契約させられたか？納得してない額で勝手に印をつかされたか？そういうやつはクレーマーと呼ばれるんだぜ、鏡に向かって言ってみな笑、ほら捨てゼリフと疑問投げかけながら逃げなよ、いつも通りだ。

[2977: 匿名さん]

ものは納得して買う。管理会社は構造を調べると損していることに気が付く。
調べない大半の区分所有者は損していることに気が付かない。そこが問題。
スマホも自分に合った会社やプランを比べて決めるよな? 　使ってないのに高いプランだったり、違う会社に安いプランあるのに高いプランを使い続けてたら損だよな。

>物買うたびに損してるって表現するのか？

値段に価値が無かったら損だよ。他に同条件で安いところがあれば損。

本来、管理会社も比較して、不要な契約や不利な契約は見直すのが当然だが、それが現状ほとんどやられてない。

>管理も契約したよな？サービスも契約通りのサービスを受けたよな？なんでボッタクリなんだ？無理矢理契約させられたか？納得してない額で勝手に印をつかされたか？そういうやつはクレーマーと呼ばれるんだぜ、

契約なんたでから納得できなければ次の契約で変更を要求するのは当然だよw
損した契約を分かっていて続けたら背任だよw

早く月次決算を出した意図を教えてくれよ。結局逃げるのかな?
あと、エレベーター保守で独立系で直契約の方が安ければそっちの方がいいのかな?
(独立系がいいか悪いかの話じゃないから話、逸らさないようにね)

[2978: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
>なんで前提が派遣なんだよw 普通は管理会社がパートなり正規なりでそれより安い金額で募集して差額をピンハネするんだよ。
→前提はパートや正規雇用だよ。当然だから書いてないだけ。
派遣会社との比較を書いただけ。で、派遣会社と差がないにも関わらずピンハネ扱いはおかしいんじゃないの？
これがピンハネなら全ての事業がピンハネだからね。

>なんで70万から50万になってるんだよ。植栽費や他の点検費など、管理会社がおぜん立てした契約のほぼ全てにバックマージンはあるよ。タダでおぜん立てしてるとでも言うの?
→20万の内訳も教えて。

>自分で答え言ってるけど。直契約より管理会社がおぜん立てした契約で高くなってるのはバックマージンが上乗せされているからだよ。
→全く答えになっていない。あんたが示すべきはお金の流れ。点検業者から管理会社へ渡しているという決定的なモノを示さなければただの妄想なんだよ。自分で言ったことだろ。

[2979: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
早く月次決算を出した意図を教えてくれよ。結局逃げるのかな?
→バカか確認するため。結果には納得している。

あと、エレベーター保守で独立系で直契約の方が安ければそっちの方がいいのかな?
(独立系がいいか悪いかの話じゃないから話、逸らさないようにね)
→俺は保守業者が管理会社より小さく経営状況が悪ければ高くても管理会社と契約する。逆なら直契約。当たり前だけど、色んな考え方や条件があり単純に決められることじゃない。

[2980: 通りがかりさん]

>>2977 匿名さん
値段に価値がなかったら損だよ？
値段に価値って何言ってんだ？一律の価値観があるわけ無いだろ、少なくともお前は現契約で納得して契約したはずなのに後から文句言ってるだけだろ？

納得できなきければ次の契約で変更を要求するのは当然だよ？違うな好きにすればいいだけだろ？現状維持も解約も変更もな。現契約に文句を言うお前が間違っているんだよ。何回言わす、現契約は有効だしお前も納得して締結したんだよな？未来の話なんかしてねぇ

損した契約を分かっていて続けたら背任だよ？
何で？好きにすりゃいいだろ？交渉が面倒ならそのままだろ？次回契約を引き合いに出してごまかしているが、現契約を締結した自分の責任は？管理会社は事前提示したろ？金額見ずに契約したか？いずれもお前の責任だよな？

あと中途解約条項もあるはずだ、文句があるならごちゃごちゃ言わずにさっさと解約しろよ。

[2981: いつもの人]

今のスレのスピードにはついていけません（笑）
内容的にはいつかやった話の焼き直しばかりですが。

>>2968 匿名さん
＞ここは管理会社擁護の荒らしがHNを変えて荒らしまくりです。よほと都合が悪いスレなのでしょう。

荒らしによる成りすましがあるかどうかは私には判りませんが、発言を「自作自演だ」と一方的に言われたことがある者としては、それ自体が思い込みであり、荒れる原因だろうと言わせていただきます。
このスレが一体誰にとって都合が悪いのでしょうか。管理会社擁護派なる者がいるのだとしても、別に何ら現況に波風が立つほどの影響力は無いでしょうに。何も解っていないほんの一部（たったひとり、かも知れませんね）の者が、「いつまでも無責任な発信をしなさんな」と言われ続けているだけのこと。正しい指摘・ダメ出しが挙がれば挙がるほど、無謀な自主管理への舵切りがいかに危険なことか、管理会社を正しく使うことの有用性が広まります。むしろ今は、管理会社アンチ派にとって都合の悪いスレと化していることでしょうね。


＞ご指摘の通り、管理会社って、スレタイのごとく、ピンハネぼったくりのビジネスモデルですから、その構図に気づいた人は、管理会社と反目します。

「ご指摘の通り」とは？（笑）
管理会社のビジネスモデルに対し偏った見解を「指摘」し続けているのは、冗長なコピペを貼り続けている当人だけでしょう。


＞実際、個人的な恨みつらみや誹謗中傷はダメですが、改革派の方が正しいことを言ってることの方が多いです。

前半はその通りですね。
人の話を聞こうとせず、自らの意思で、管理組合としての建設的検討の末に選択したことを、あたかも愚行であるかのように全否定し、意見が対立する者には人格攻撃を平気でする様な者は、改革派であろうが保守派であろうが議論の場からは退場するべきでしょう。
後半はどうでしょうね？
改革派の方々の見解に正義が在り、それが「管理組合のため」になる理屈なのであれば、組合の総意として取りまとめることは造作もないことでしょう。改革などと大それたことを言うまでもなく、普通に実行できる筈です。「管理会社はピンハネぼったくりである」ということで合意形成し、委託管理をやめる、あるいはもっと合理的な契約に切り替えるという方向で、どんどん話を進めれば良いのです。
早いとこそうしましょう、グダグダ言わずに、というのが私の意見です。別に管理会社を擁護している訳ではなく「共有者の利益のためと称して現状に問題提起をしているつもりならば、他人を攻撃したり他人任せにしたりするのではなく、共有者としての総意をまとめて実行に移せばよかろう」というだけの話です。

一体いつになったら自主管理の比率は上がるのですか？
管理会社が存在し続けると上がらないのですか？　あるいは、委託管理を良しとする管理組合があるとその理想は叶わないのですか？

[2982: 通りがかりさん]

>>2981 いつもの人さん
火中の栗を拾う者はおらず、恩恵に乗っかろうとする者ばかりだから現状は変わらない。そして数少ない火中の栗を拾う者でも自身の都合と好き嫌い、個別利益がある場合が圧倒的多数ですよ。公益性を考えて人を束ねて動く稀有な存在もいますが、同居家族が反対すればあえなくあきらめます。それが管理会社から自主管理が増えない真実ですよ。管理会社のメリットデメリット、自主管理のメリットデメリットは二の次三の次、本質はビジネスではないプライベートでの活動限界なんですよ。国民性もありますよね。選挙の投票率の低さと総会の出欠票の提出率の低さは驚く程シンクロしてるじゃないですか。総会出席者の割合なんて更に低いんですから。結果、今のあなた個人の会計とマンションの会計に忠実に反映されていて整合性が取れているじゃないですか？どうですか公益性のために選挙に立候補なさっては？その勇気ありますか？

[2983: 通りがかりさん]

>>2982 通りがかりさん
マンションの管理は綺麗事ではないんですよ。
町内会を見てください。町内会長は慕われていますか？陰で悪口言われてませんか？祭りや行事に不平不満いうでしょ？町内会長に悪意が無いことを知っていても。そもそも誰が町内会長か知っていますか？町費や集団清掃など町内会長の考えを確認すらしないでしょ？町内会長をマンションの理事長に置き換えてみて下さい。全く別物だからマンション理事長はそんなことはないと言い切れますか？集団や団体はそのメンバーの誰かの犠牲の上にしか成り立たないものなんですよ。皆意識してるのか無意識かわかりませんが、それを知っているから何もしないんですよ。