ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2944: 匿名さん]

何を調べるんだよ。月次報告をあんたが唐突にだしてきた意味を聞いているんだよ。
説明もできないこと書くなよ。掲示板は他人が読んで理解できることを書くことで
あんたの頭の中を想像する場所じゃない。もういいよ。専門用語書いて調べろ調べろと書いてりゃいいよw

[2945: 匿名さん]

どうせ説明したところで的外れな意味不明な事言うのは間違いないだろうけどな。

[2946: 匿名さん]

結局、↓何一つ、反論できないんだな。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。　

[2947: 匿名さん]

>>2944 匿名さん
また月次報告に捏造しだした。
あんたが決算書の見方を知らない事を確認するために出したんだよ。この書込みみろよ。>>2853に対して>>2918で確認してるだろ。底なしの馬鹿だな

[2948: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん
概ね、合っていると思います。

他には、【設計図・構造計算書・各業者との契約書・議事録と議案書】の保管管理
ですね。

これらは、理事長保管管理が通常のようですが、輪番制の場合、紛失の可能性があるので、管理会社預けになっているようです。

[2949: 匿名さん]

自主管理なんぞにしたら自分達の資産であるマンションがリセールし難くなります。
気をつけましょう。

[2950: 匿名さん2]

>>2942 匿名さん
おお！
私のミスを見つけましたね。
乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
定額委託費の範囲内の業務は、これが、正しい答えです。
長期修繕計画の立案調停は基幹業務です。
管理会社が管理を受託する時、事務管理業務の中には、基幹業務を含むでしょうから、定額委託費の中に含むでしょう。
こういうレスなら歓迎します。

[2951: 匿名さん2]

>>2941 匿名さん
＞根拠なく作文で書いていますが、
いいんですよ、あなたに関係ないから。

＞書いている事の大半はでたらめですね。
反応するなら、あなたも「でたらめ」の根拠を出さなきゃ。

[2952: 匿名さん]

>>2947 匿名さん

だなら、月次決算って何の意図で出したの？
確認？2918のどこに何の確認が書いてあるの？

月次決算が頭にないもん（笑）

↑だからこれは何がいいたいのかな？逃げないで一度くらいこたえたら？

>長期修繕計画の立案（無料の管理会社もあります）
↑
有料の管理会社なんて聞いたことないけど一回いくらかかるんですか?

>今の時点で、管理会社の見積もりを取ることは出来ませんので、月額税別５万円で出来ると説明して下さい。
但し、毎月理事会を開催している管理組合は、５万円では無理です。

↑この5万は誰に何の費用で払うんですか？全く意味不明なんですが、他人が読んで分かるように書いて下さいね。それともまた逃げる？w

[2953: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん

要するに削減コンサルに頼めば負担がほとんど無いことをツラツラ意味ない長文で書いて、肝心な削減コンサルを頼んだらダメな理由を言えないってw

そんだけ長文で無意味な事書くのに肝心な削減コンサルを頼んだらダメな理由を割愛って凄い矛盾ですよね？w

[2954: 匿名さん]

修繕工事予定金額が高額な場合は前もって特定の住民とかと管理会社
の動きが目につく。特に反対派の封じ込めが始まる。特に役員の変動
が多くなる。管理会社派は特に利権に絡んでいる。

だいたい、管理会社と対立している住民は正義派が多い。くれぐれも
見誤らないで下さい。

[2955: 匿名さん]

>>2944 匿名さん
自分が知らない事柄を逆ギレして他人に説明させて生きている人を探していますが、キミですか？

[2956: 匿名さん]

>>2953 匿名さん
自分が理解できない文章は無意味と決めつける人を探してはいませんが存在していたら気持ち悪いです。

[2957: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
逃げないで答えろは撒き餌ですよ。
もうわかりましたね。
答えたらそんな事は聞いていない、意味不明扱いで更に答えさせようとする稚拙な子供騙しのやりかたですよ。

[2958: 匿名さん2]

>>2953 匿名さん
安心して下さい。
あなたは知らなくていいことですから。

[2959: 匿名さん]

>>2956 匿名さん

あんたの書いてる事が理解できないから聞いてるんですが。

結局、月次決算の説明は無いということが分かりましたんでもう大丈夫です。

結局、意味不明なこと書いて突っ込まれたら説明できないから、お前がバカだとか言ってHN変えてトンズラだもんね。HN変えても主張とバカさと行動が全く一緒だからバレバレなのに本人だけバカだから気付いてないというw

[2960: 匿名さん]

>>2959 匿名さん
いいですか、一度しか言いませんからよく聞いて下さいね。あなたが理解できないことを説明する義理はありません。自分がわからないことは自分で調べましょう。そして人のせいにしない、人を小馬鹿にしない。はい、わかりましたか？では復唱して下さい。

[2961: 匿名さん]

>>2960 匿名さん

貴方が理解できないと言えば出鱈目書いても説目せずにすみますもんね。お疲れ様でした。

[2962: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん
2894です。お調べいただきありがとうございました。また管理会社に頼むのは無理そうですね。お金は払うから誰かに会計を代わって欲しい気持ちは変わらないのですがこれも無理のようですね。自主管理に変わって生活は特にかわりません。それは役目をやっていただいている方がいるからという事は理解して感謝もしているのですが、まるで市営アパートか長屋のようで分譲マンションとは思えません。会計になる前はまだしもなったあとは、色々な人と話して家にも来られてウンザリしました。この連休で不動産屋に査定の相談に行く予定です。

[2963: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
そのままお返しします笑