ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2864: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
何を調べたか教えてくれる？

[2865: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
＞４回転アクセルって五輪のメダル級ですよ。一方、マンション管理は素人でもできる。

君は【フロントが五輪のメダル級のことができると思い込んでいるだけ】って事はわからないんだろうな。（笑

[2866: 匿名さん]

もう説明できないことだけはわかった。一人で４回転アクセル練習しとけよw

[2867: 匿名さん]

>>2835 匿名さん
正しいんだけど自主管理命クンには響かない。
意識の外からの攻撃じゃないと。

[2868: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
そこじゃないんだよなぁ

[2869: 匿名さん2]

こんがらかってきた。
誰がアンチ派で、誰が反アンチ派かわかるようにしてくれ。

[2870: いつもの人]

>>2869 匿名さん2さん

ホントですよね。
そして何度も何度も同じやりとりの繰り返し。
アンチ派の方は１名のみ、と思ってはいますが、そうとは思われないために「匿名さん」を名乗っているのだとしたら逆効果です。

[2871: 匿名さん]

自作自演がバレてないと思ってるのがすごいね。

具体的な反論ができないからってアンチさんがどうのしか言えないのは分かるけどさあ。

調べろだけじゃ、誰も納得できないでしょう。

[2872: いつもの人]

>>2821 匿名さん
＞粗利25％が問題ではなく、ほとんど業務がないのに毎月２５%取ることが批判の対象になっているんだよ。２５%分のサービスがあればいいけど、ぼったくり工事営業してるだけだからね。関わるだけマイナス

少し前、管理会社を批判している方は「粗利25％」を散々問題にしていました。
今更「粗利が問題なのではない」もなにも無いでしょう。
業務そのものが存在しないと思っている者に、利益率の適否を語らせること自体が本末転倒というものです。粗利に企業としての間接部門業務費が含まれていることは今も理解しようとせず、それを当然の大前提として委託管理を選択している者のことを批判し続けています。

管理会社には「するべき仕事」があります。組合が仕様として設定した仕事です。
それをこなすことが粗利で25％を管理会社にもたらす。そこで委託契約の適否を判定するのではなく、仕様の内容が組合の事情に則しているか、仕様を根拠に示された委託費が管理組合の支出として適正なのか、現実的に支払える額なのかで判定するのが通常の組合というものです。

「管理会社がする業務など殆どない」と信じて疑わない人は、自主管理が正義であると主張すれば良く、実際それが組合の総意となれば管理会社とは決別できます。
ネットで自分の意見をオーソライズしようとする前に、まずは自分が身を置く場で実践すれば良いのです。その結果に、他の組合も追従することになるでしょう。
今のところの「その結果」とは「委託管理の方が合理的だという判断」です。

反論と言うほどのこともない、当たり前の理屈です。
この理屈を大多数の管理組合が共有しているという事実があるだけです。
コピペへの反論が必要だと言われれば、この程度の返答で十分でしょう。
釈然としない、と暴れる者は荒らしと同様に好きに言わせておけばいいのです。
どうせ黙れと言っても黙らないのですから。それこそ、関わるだけマイナスです。
実際、計算が利く管理会社はそういう相手とはもう契約をしたがりません。
放っておけば、半ば自動的に管理会社への業務委託はできなくなるかも知れませんし、自主管理をする能力が備わるかどうかに関係なく、いずれそれしか選択肢が無くなるでしょう。

[2873: いつもの人]

>>2871 匿名さん

複数の固定ＨＮが同一人物だと本当に思っているのなら、そこを問題にして管理者に削除依頼をすればよいと思いますよ。願わくば削除が実行される前に、削除依頼をしたことをここでレス番を付記して報告してくだされば万全です。数日中に削除が実行されれば、貴方が言っていることは正しかったと証明されます。

ご自分の理屈に自信がおありなら、相手が自作自演をしていようが、ひとつひとつ個別に反論してやっつけることが可能な筈。実際、貴方が管理組合でご自身の主張を通すためには、それとほぼ同じことをしなければなりません。貴方の喧嘩相手は「同じ考えを持つ名無しの権兵衛さん」だと自覚した方がいいですよ。ここでは私も他の方も、わざわざ固定ＨＮを使って相手をしてあげているのです。むしろ親切な方でしょう。

[2874: 匿名さん]

これだけ長文書いていて全く反論していないところがすごいね。

>管理会社には「するべき仕事」があります。組合が仕様として設定した仕事です

これが反論なの?
すべき仕事をしているんだから文句を言うなって?

「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。

[2875: 匿名さん]

>ご自分の理屈に自信がおありなら、相手が自作自演をしていようが、ひとつひとつ個別に反論してやっつけることが可能な筈。

反論も何もアンチさんがどうのとしかいってないよね。反論して欲しい何かを示してから言ってくださいよ。ただ調べろと言ってにげてるだけですよね?

[2876: 反アンチ派1]

そろそろきちんとした事を書こうかな。
私は反アンチではあるが管理会社にムダな費用を払いたくはない。この点についてはアンチも反アンチも同じと思う。

次に、具体的なムダの発生源は何かというと、
①価格競争をさせずに作られた見積を信じる事
②業務内容や修繕内容を理解しない、しようしない事。つまり無関心や諦め
③適正価格や相場がわからない
④役員のノウハウの無さ
の4つだと思っている。この点について異論があれば意見を欲しいし、解決策や過不足があれば教えて欲しい。これを解決することが本来このすれするべき議論だと思うがどうだろう？

[2877: 匿名さん]

反アンチって奇妙な言葉はとかくその通りだね。

[2878: 匿名さん]

>>2876 反アンチ派1さん
正しいと思うよ。是非実行すべきだよ。
あなたがね。こういう話になるといつも「自分以外の誰か」がやれば良い話しなんだよね。正しい選択肢はわかってる、ただ仕事で多忙だったり家族間の問題だったりみんな事情があってできないから管理会社に任せているんだよ。それがベストだとは考えていないさ。なにが「そろそろキチンとした事を書こうかな」だ恥ずかし過ぎるんだよ。

[2879: 反アンチ派1]

>>2878 匿名さん
意見ありがとう。
実行はできないんだよ。
なぜならこれはムダの発生源を述べただけであり、まだ解決策ではないからね。解決策が示されればあとはやるだけとなるり、自分でも実行する。

解決策を思い付いたらどんどん教えてほしい。

[2880: いつもの人]

>>2874 匿名さん
＞「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。

まさにそこですよ。
「大したことがない」と思っている貴方と、自分達でやるのは得策ではないと思っている者とがいて、ならばそれぞれが別々の道を歩くしかないですねというのが私の論旨です。前者である貴方は貴方が属する組合を引き連れて自主管理の道を目指しましょう。同じ組合員の同意を得る必要がありますが、他の組合を巻き込む必要は全くありません。管理会社を否定したければ貴方の組合の中でそういうコンセンサスを得ることが先決で、それを全国的に波及させたければ先ずは一例でも実績を、自らの手で作ってはどうですかという話です。

ネットで先行事例が拾えるそうですが、それが事実だとすれば貴方が実行に移さない理由がますます解らなくなりますね。

一方の後者、管理組合の手を借りてやっていこうと考える一派は、当然のことながら理不尽に高い費用を受け入れる筈もなく、候補企業がいくらでもある中では競争原理を利用することも可能です。「高過ぎる費用」ならば払えないのですよ。

するべき仕事にかかる労力が「大したこと」であり、費用はお安くはないが「高過ぎる」訳ではなく、何とか負担していけるという総意を以て行われるのが委託管理です。

根っこの部分で感覚が違うのですよ。自分と同じ感覚を持て、というのは暴論です。私は貴方に、委託管理を続けろなどとは一切思っていませんし、そのようなことを勧めたこともないですよね。でも貴方は、自分で自主管理を目指している姿勢は見せず、他者に委託管理の動機を一方的に捨てさせようとしているだけです。反論というより「疑問」ですね。何故そんなことをするのでしょう？　貴方は貴方でやりたいことを黙って実行すればいいだけで、委託するべき仕事など無い、費用が高過ぎるという個人的感想に同意を得なければならない理屈など無い筈ですが。


こう言うとまたコピペを貼るのでしょうか？
ハッキリさせておきますが、私が貴方に説得されて管理会社を否定したり、自主管理を目指したりする可能性はありません。ゼロです。そっちの道が開けるとすれば、あくまで自分達の問題意識を発端とし、自主管理を委託管理と同等の選択肢として挙げた上で、もっと丁寧に共有者全体の意見をききながら意思決定をしていきます。場合によっては、管理会社を否定せずとも自主管理にシフトする可能性だってありますよ。なので、貴方が私に色々反論するのは結構ですが、狙った効果は無いものと思ってください。管理会社の存在意義はこれからも変わりませんし、委託管理と自主管理の勢力図が大きく変わることも（少なくとも半世紀は）無いでしょうね。

[2881: 匿名さん]

>>2879 反アンチ派1さん
さすが勘違いクン。まだわかってない。自分でやるのは当たり前、他の役員と共有して理解を得て管理会社と交渉して、草案を作って総会に提案して組合員に理解を求める仕事が大変だといっているんだよ。日時をわきまえない組合員の質疑対応も地味に面倒なんだよ。勘違いするなよ、これらのことを実行している人は尊いと思うがアンタのように「そろそろキチンとした事を書こうかな」とか思い上がった人間にはイラつくという話しさ。

[2882: いつもの人]

>>2875 匿名さん
＞反論も何もアンチさんがどうのとしかいってないよね。反論して欲しい何かを示してから言ってくださいよ。ただ調べろと言ってにげてるだけですよね?

私は別に貴方に反論などして欲しくありません。むしろ、何度も同じことしか言わないのならいい加減黙ってくれないかなと思っているくらいです。

貴方が展開している理屈には、ほぼ否定するところしか見いだせないので、基本放ってはおくものの、時たま見かねてダメ出しはしています。そこに反論するもしないも貴方の自由であり、私が他の誰かになりすましているのだとしても（していませんが）、名前が異なる相手に根気よく対応することは可能な筈なのですから、やりたきゃやりなさいと言ってるだけです。それすらもイヤならば、同調も得られずたまにダメ出しされる状況が続くだけでしょう。

[2883: 匿名さん2]

>>2881 匿名さん
＞自分でやるのは当たり前、他の役員と共有して理解を得て管理会社と交渉して、草案を作って総会に提案して組合員に理解を求める仕事が大変だといっているんだよ。

団体としての総意を決定するのに、これが出来ないなら、現状は変わらない。
以前から指摘されてきたが、管理会社を非難するだけでは意味がないから、実行せよと言われ続けてもしない理由がこれだとはっきりした。

アンチ君は、他の組合員から相手にされないから、ここで自説を言っているんだと宣言したんだね。

引き続き、自主管理もしくは部分管理への道筋を具体的に示して組合員のメリットを理解してもらい、組合の総意を変える努力をする以外に、進展はないだろう。

＞「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。
こう言うだけでは、組合員の同意を得ることができないことは、すでに立証されていると思うが、いかがですか。