ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2844: 匿名さん]

>>2839 匿名さん
そこまで話を広げても、自主管理命君は理解できないと思うよ。

[2845: 匿名さん]

>>2843 匿名さん
＞そりゃ対応するんじゃない？

どう対応する？

マージンが高すぎる根拠も提示されていないね。

[2846: 匿名さん2]

>>2832 匿名さん
>一人が担当するのが15棟と書いているだけで一人で15棟担当する訳じゃない。

＞このトンチわかる人誰かいますか？

これが分からない所が、すれ違いの原点だろうね。
一つの管理組合に関わっているのはフロントだけではない。
これが理解できないから、管理会社は全てボッタクリになる。
管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

[2847: 匿名さん]

>>2838 匿名さん
何も考えないから考える癖を付けさせてあげているんだよ。自分のウソをウソだと気付いていなさそうだからね。

毎月の時間を示すのはそちらの役目。言いがかりを付けてじゃあ証拠出せとか中学生かよ。

堂々と証拠を示しながらウソをつく人より信頼されると思う。

[2848: 匿名さん]

>>2844 匿名さん
たしかに…
ごめん。

[2849: 匿名さん]

>>2845 匿名さん

>マージンが高すぎる根拠も提示されていないね。

散々、示されているけど、受け入れたくないだけだろ。

フロントの月額人件費の1/10（１０棟以上担当）しかコストかかってないのに、それを遥かに上回るマージン取ってるのが根拠。

はい。言いましたからね。

>管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

だからそれにどれくらい時間がかかっているか教えてよ。業務内容並べただけでしょ。
そもそも別部署がやっている根拠は？どうせ言えないわけでしょ。その別部署は何物件抱えているのかな？　それを人数で割らないと業務量測れないよ？　おそらく、ほとんどないと思うけど。

仮に別部署があったとしても、１０～１５という幅を１０にしたって多いよね？

もうわざとらしく自己スレで身内の争い演出しなくても自作自演だってわかってるからいちいち自己スレしなくて大丈夫だよ。最近、身内の争いを演出するようになりましたねw

[2850: 匿名さん]

>>2848 匿名さん
>>2849を読めばわかるように、自主管理命君は会社組織そのものがわかってないんだ。

[2851: 匿名さん]

最初から会社組織の話なんて一切していないのに、荒らしくんが勝手に袋小路に迷い込んでいるだけでしょ。

>管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

自分でこれを上げておきながら、その労力がどのくらいなのかを、一切説明してないよね。わかるだろって言って誤魔化して終わり。

[2852: 匿名さん]

他にも手間があると言っておきながら、その手間の労力を説明できなかったらどうしようもないだろw

[2853: 匿名さん]

そもそも決算や契約は年に１回、毎年、科目はほぼ変わらないので数字を変えて終わり。口座振替や支払いもほとんど自動化されているか、ネットで決済できるので、５０戸程度の物件なら月１時間もかかりません。クレームは物件によりますが、たいていは管理人が処理できるので、フロントまでかかってくることは稀。残念でした。

[2854: 匿名さん]

>>2851 匿名さん
ははは、組織の話なんかしていない。やりとりでわかった事を言われてるだけ。話をすり替えるなよ。

この労力を説明しなきゃ分からないほど常識がないとは誰も思わなかったからだろ。

自主管理したいんだろ？してるんだろ？分からないとか、ありえないんだよ。日常生活からでもいくつかはわかるだろ。小学生じゃないんだからさ

もう一度言うが、毎月の時間を示すのはお宅の役目。業務がまるで無いかのように宣うから漏れを指摘されてんだよ。決算にかかる時間をほとんどないと言うなら一件あたりの時間を示せ。

[2855: 匿名さん]

はい。結局、全く反論できないということですね。情けない。

管理会社フロントの手間についてあんたが食ってかかってきたけど、中身を説明できず、自主管理したいんだろ、フロントの手間の話しているのに、いきなり自主管理の話に逸らす。どうしようもないねえ。

時間示しているじゃん。１０棟以上担当もてるってことは、サラリーマンの労働時間の1/10くらいしか手間がないってこと。ここまで説明しないとわからないの？結局、否定できないから、読んでないふりしてるだけじゃん。

自分が、決算だの振込だの言い出したんただから、あんたがその手間が毎月どのくらいかかるのか示したらどうだ？

[2856: 匿名さん]

結局、↓何一つ、反論できないんだな。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。

[2857: 匿名さん]

>>2853 匿名さん
自主管理で金に興味がないなら年一回でいいんじゃない？管理会社を入れると毎月必要なだけ。年1とか、持ち逃げされても一年近く気付けないだけだし。
あと、数字をどうやって作るかすら分かってないじゃないか。適当に転記してできると思ってるんだ（笑）

だから管理人がクレーム対応する時点でおかしいんだよ。管理人の業務のどこにクレーム対応なんて書いてあんの？見せてくれよ。
フロントまでかかってくるのは稀って君がフロントかよ（笑）そのくせなんも知らないんだから、フロントじゃないよね。またウソを付いた訳だ？どうしようもないな。

[2858: 匿名さん2]

>>2853 匿名さん
あんたなら、４回転アクセルは、飛び上がってくるくるっと回ればできる、という理屈になるんだろな。
やったことはないけど、やればできるという理屈のオンパレードだな。

[2859: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
示した時間がフロントの管理業務だけだから明らかに足りなくて、調べ直せって言ってんだよ。
標準管理委託契約書ぐらい見ろって。

あ、そうだ、ハンドルネーム机上の空論にしたら？

[2860: 匿名さん]

>>2857 匿名さん

お宅のマンション、管理人がクレーム対応しないんだ。可哀想な人だな。

結局、調べろ が反論なのね。違うと言うなら正解を書けばいいだけなのに、実態がないから、自作自演で誤魔化すしかできない。

[2861: 匿名さん]

>>2858 匿名さん2さん
うまい！
まさにそんな感じだね。（笑

[2862: 匿名さん]

>>2858 匿名さん2さん

４回転アクセルって五輪のメダル級ですよ。一方、マンション管理は素人でもできる。
こんな無茶苦茶な比べ方をして自作自演して頭がおかしいと思われていることに気づかないのがすごいよね。

>フロントの管理業務だけだから明らかに足りなくて、調べ直せって言ってんだよ。
標準管理委託契約書ぐらい見ろって。

早く、あんたが調べた「答え」を教えてほしいね。

結局、自分で調べろと投げかけておきながら、その答えも言えないんでしょ？w

[2863: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
やらないし、やらせないね。
50戸の平均的なマンションなら尚更だろ。管理人は清掃員も兼任していてクレーム対応で清掃ができないなんてことになったら更にクレームになる。

普通の会社ではクレームは対応が難しいから現場に任せないけど、あんたの会社は現場任せなんだ。ブラックだね。まぁそんな会社にしか行けないからスゴい発言ばかりできるんだろうけど。