ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[261: 匿名さん]

>全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。

それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

＞自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。

その契約をしたり、管理したりするのが、住民＝自分達ってことなんだけど
業者選定をしたり契約したりするのも管理ですよ

＞継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

それが大変な業務だとわかっているから問題ないし、外注業務以外にもあると書いてあると思うけど。

[262: 匿名さん]

>設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

大まかに言えば同じですよ。タワマンのプール付きとか特殊な場合をのぞいて、５０戸クラスのファミリータイプで、管理人が常駐か、巡回かの違いくらいで、あとは築年数でオートロックがついてるかどうか、宅配ボックスがあるかないか、くらいですね。それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

[263: 匿名さん]

>それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

要するにまとめて、分譲時に契約した内容を引き継いだだけで、多額の管理費を払うことが不経済だと言ってるんですが、まだ分かりませんか？

最初の発注と契約業務が煩雑なだけで、それ以降は自動更新です。自動更新に対して毎月マージンを上乗せされるのは馬鹿馬鹿しいと言ってるのに、まだわからないんですか？

[264: ご近所さん]

管理会社の方、必死ですね。
文面からその必死さが伝わってくる。
管理会社の方はどうしてスレ主のような方が多くなっているのか、よく分かっていないみたいですね。
分かる必要もないですけどね。
悪いのは会社であって、あなたたちは単なる歯車。

[265: 匿名さん]

>管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

いや、明確に高いですね。項目によって差があるにせよ、概ね委託費の1/3は管理会社に支払う余分なマージンだと思います。

あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

[266: 匿名さん]

こんなところで必死に工作してるくらいなら価格に見合った仕事すればいいのに。

[267: 匿名さん]

管理人も自社のHPでは最低賃金付近で求人出しているのに、顧客の管理組合には平気で１.５?２倍の上乗せを管理組合に請求。別に自社雇用だからいいのかもしれないが、その金を管理組合が出すんなら、独自に、1.5倍の給与で業務委託で求人出した方がよほど人材も集まるし、柔軟な運用ができる。

[268: 匿名さん]

工事を依頼した場合管理会社はいくらのバックリベートを取っているというのが
分るのかな。
だから管理費の項目別相場を書き込んでみれば、自分のマンションの価格が高い
のか安いのかがわかると思うんだけど、誰もそれは書かない。知らないのかな。

[269: 匿名さん]

例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの？

ボロアパートでも、そんな馬鹿な清掃業者に依頼しないだろう。

つまり、ほとんど発生しない監督業務に対して毎月、外注費に何割も管理費に上乗せするのはおかしいということ。

[270: 匿名さん]

>例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの？

そもそもフロントが、1人で管理していると言っているのは1人ですよ

うちのマンションでは、簡易清掃（見回りの時にゴミがあれば拾う）は、管理人さんの業務として委託して、清掃業者の清掃後の見回りも管理人さんに委託している。

＞あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

誰もそんなことは言っていない。
”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの？という話。

＞それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容（清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか）で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。

[271: 匿名さん]

>>268

バックリベートなんて、会社が自白しない限り証明のしようがない。
ただ、上にある、東洋経済の記事を見ても、証言者はほとんどの取引で存在していると証言しているけどね。

バックリベートでなくても、利益を載せるのは違法ではないし、そもそも管理会社のHPのIRには例えばマンション大規模修繕も主要事業と書かれてるね。擁護派は利益のを出さないボランティアで売り上げだけ計上してると言いたいのかな？w

大規模修繕でも、外壁修繕業者、電気工事、屋上塗装など別途見積もりして発注するだけで、多額の利益を上げる。そりゃ、管理組合が直接やった方がいいとなるけどな。
まあ、大規模修繕は海千山千の世界だから、簡単ではないけどな

[272: 匿名さん]

>>270


>”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの？という話。

安くないから、おかしいと言ってるのわかってますか？最初からスレ見た方がいいよ。
外注業務のコストに割引くどころか、上乗せしてるから、管理会社と契約しているだけ馬鹿馬鹿しいと言う話なんですが。


>例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容（清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか）で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。

適当なことばかり言うね。内廊下と外廊下とどう違うんですか？ってか、そもそも内廊下やコンシェルジュやディスポーザなんてのは高級マンションの部類。だから同じような条件でそもそも比べてない。前提が違うから話になってない。あなたが言ってるのは、同じようなマンションでも値段が違うことを言ってるのではなく、高級マンションと一般的なマンションは管理費が違うと言ってるだけ。どこまで頭悪いんですか？

[273: 匿名さん]

他の固有の管理会社スレッドを見ると、いかに管理会社という業態がひどいのか具代的に良くわかる。大手の財閥系でもそう。管理人がいかに酷くても、直接の雇用者は管理組合ではなく、管理会社なので、問題があっても改善しないらしい。

結論的には管理会社には関わらないに尽きるということ。悪徳管理会社ではなく、管理会社という業態自体が、世の中に害悪しかない業種と言える。働いてる人には気の毒だが、それが事実。

[274: 匿名さん]

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

[275: マンション検討中さん]

２７２さん
内廊下は、空調ついてるから、かなり電気代高くなるし、カーパッットなら、清掃代がたかい。さらにディスポーザーやコンシェルジュなんて今は普通のマンションでも結構ついてる。どれだけ低い価格帯前提なの？だから管理費削らないときついってこと？

[276: 匿名さん]

内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？

別に新築だけの話もしてないし、新築はみなコンシェルジュやディスポーザーいるのかな？本当に詳しいの？もう何から何までウソばかりで話にならないな。。

[277: ご近所さん]

＞もう何から何までウソばかりで話にならないな。
利益相反しているフロントさんも多数参加しているのだから仕方ない。
＞管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある
目安はそれぞれの業者によって違う。
だから競争入札制度があるのですよ。
万人が納得する目安なんてあるわけない。
競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。

[278: 匿名さん]

>内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？

普通というか、高級マンションにしかついていないというような人がいたからじゃないですか。別に高級マンションじゃなくても、ついているマンションは多々ありますよ。

＞競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。

管理会社もある程度競争はしていますよ。現状SNSによって、ある程度他のマンションの管理委託費の値段や内容は調べれば調べれるようになっていますし、管理会社変更もさほど難しくないので、あきらかにおかしい見積もりをとってきたら、管理会社変更を検討することができる。（実際、うちもフロントの対応が悪すぎて、管理会社1回変更している）

[279: 匿名さん]

＞もう何から何までウソばかりで話にならないな。

もともとのあなたの意見も特に根拠もなく発言されていて、その自分の意見を否定するのをすべて嘘と決めつけるのはどうかと思います。論理的な否定ならまだしも。

「内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？」については、高級マンションには全部ついていることは多いが、個別ならそこそこのマンションならついているよ。そこそこの規模のマンションならコンシェルジュついていること多いし。

[280: 匿名さん]

>>278

ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。

管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。だから、実質的な業務がほぼない外注事業でも恐ろしく高い暴利が許されてるんだろう。