ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2784: 匿名さん]

>>2782 周辺住民さん

平均的なマンションは50戸のファミリータイプを指します。

結局、自分が言ったことも突っ込まれたら答えないということですか?

[2785: 2765です。]

>>2775 匿名さん
あなたの仰っている普通が私の普通と全く異なるので常識の問題と最初に言いました。これ以上教えることはありません。

エレベーターの契約の話を私に聞く理由を教えて下さい。

[2786: 匿名さん]

自主管理や管理費の減額に反対しているんでしょ?

[2787: 2765です。]

>>2786 匿名さん
理由は？と聞いているのですが噛み合いませんね。

[2788: 匿名さん]

結局議事録作成は人によって記載ルールが異なるんだから、支援は受けた方が良さそうだっていうのがよくわかったよ。

天才くんのエレベーターの話はいつまで続くんだ？言い出しっぺがどっか行ったのに律儀に引き継ぐ意味あんの？
そもそもエレベーターの保守費用って管理会社がマージン2割も3割も取っているのかって誰か教えてくんない？世の中的には保守で一万や二万マージン取ってるのか？妄想や思い込み、キリトリじゃないものを提示してくれ。

[2789: 匿名さん]

>>2788 匿名さん
あ、丁度いいや。天才くん、これまでの議事録のやりとりを議事録としてまとめてくれ。
a4で5～8枚になりそうかどうかは、君がしっかり要領を端的に書けるかどうかにかかってるから、よろしく。
書かない場合も君がデタラメ言ったと判断するからね。

[2790: 匿名さん]

>>2789 匿名さん
アンカ間違えた
議事録作成はは>>2784の天才くんへのお願い。

[2791: 周辺住民さん]

>>2784 匿名さん
まだ残っていますよ。

②築年数は何年？
③共用スペースは何がありますか？（会議室等）
④出入り業者の種類は？（エレベーター保守点検・植栽など）
⑤理事・理事長は固定ですか？輪番制ですか？輪番制の場合、何年任期ですか？

私は自分の発言したことについての質問には答えていますが、君は突っ込まれると答えないのですか？

[2792: 周辺住民さん]

>>2784
もう一つ、付け加えます。
⑥1回の理事会は何時間くらいですか？

[2793: 匿名さん2]

>>2775 匿名さん
＞保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。

これだけ明快に答えているのに、下の質問。

理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。
上の文章、理解できないの？あんた。

[2794: 匿名さん2]

>>2775 匿名さん
＞借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
管理人に頼んでも、忘れたりするから、こうなったんでは？
実務知らなすぎ。

[2795: 匿名さん]

>>2788 匿名さん
デベロッパー系マンションを建てる時に三菱エレベーターや東芝エレベーターと競合しているので、日立本社の上層部から「109には逆らうな、管理組合から問い合わせがあれば　超特急で109にご報告して指示を仰ぐよう厳命されています、ですからマージン2割～3割かかりますが許してください」でした。
「もちろんそちらのマンション管理会社がデベ系ではなく独立系にリプレイス頂いた暁にはこのようなマージンは発生しません」、との事でした。

[2796: 匿名さん]

2795の追伸
管理組合でエレベーター大手３社の日立、三菱、東芝に問い合わせをすれば、まず最初に「マンション名と管理会社を教えてください」と聞かれ、即座に管理会社に情報が伝達されて、管理会社からエレベーターメーカーに細かく見積書の金額の指示が伝達され、メーカーは忠実に従います。

[2797: いつもの人]

依然として、相手の言葉尻をとらえ断片的に返答を求めるやりとりが交錯していて、スレが完全に方向感を失っていると感じます。そこは委託管理を否定する側も肯定する側も、もはや大差ない状態になってしまっている気がします。こんなことではまずいですよ。
スレの趣旨に沿った議論をすべきだ、という意見が双方から挙がっているのですから、枝葉の部分での揚げ足取りは一旦やめて、「目指すところ」と「そこに到達するための手段」を改めて整理するべきではないでしょうか。

座長さん（誰のことだかは言うまでもないですよね？）には何度か伝えているつもりですが、私は個人的にはこのように考えています。別に偏ってはおらず、これが多くの管理組合において共通する一般論だと思っています。
・委託管理は絶対的最善策とは限らず、既存契約の内容や委託費に見直しの余地はある。
・自主管理はマンション管理の原形であり検討する意義はあるが、実務的な課題は多い。
・委託管理も自主管理も管理組合にとって同等の選択肢であり、委託管理とする場合も
　管理会社を選択する自由、委託内容を設定する自由が管理組合にはある。
・現状では上記をふまえ、総意として委託管理を選択している管理組合が大半である。
　管理開始時点（引渡し時点）で売主が選定した管理会社との契約がそのまま継続して
　いる事例は多いが、変える自由がある中では同様に「選択した結果」と考えられる。

私の場合、現状では自主管理にシフトする動機がありませんし、管理費を喜んで払っている訳ではないにしても、金額に大きく違和感は無く、委託内容は組合の意向（個人的なものではなく、あくまで「総意」です）に適っていると思っています。もちろん委託費の適否については引き続き意識するつもりですが、特に「現状をこう変えたい」とは考えていません。変えるという目的はないので現状維持です。同様に考えている管理組合が非常に多いと思いますし、ゆえに単棟型での完全委託管理は全体の７割を超えています。委託管理の問題点を指摘し、管理会社の体質を否定した先にどのような展開を目指すのかを明確にしないと、こういった現況は変わらないと思います。

何故か「議事録の頁数」などという細かいところで論争が盛り上がっているのですが、既述の通り私は、理事会の議事録などは簡潔であるに越したことはないと思っていますし、実態としても議事録だけで数ページにわたるような事例は殆ど経験が無いです。どうもここでは「議事録」と言いながらも「前回議事録も収録された議案書」と混同されているように思います。それに、理事会の議案は通年常時数多くの議題で構成されているとは限らず、特に何もない時期は精々３～４項目、時間にして30分程度で終了ということもあると思います。逆に言えば、総会直前だとか長期修繕など中長期的な継続検討案件がある時などは、議題が10項目を超えて時間も２時間コース、ということが普通にあります。月イチではなく隔週開催、ということも一時的にはありました。

議事録作成をただの作業としか捉えていない方が問題提起をするから、このような枝葉の部分での混乱を招くのだと思います。「枝葉のところでしかツッコミを入れる手掛かりがない」とも言えますね。まずは議案として上程するテーマへの「気付き」とか、実際に上程する前の各種法令・基準に照らしたチェック、それをオーソライズすることで影響を及ぼす関係各方面との協議や根回し、補足資料の収集、解り易い説明資料の作成、等々。そういったあらゆる準備を経て「議案書」として取り纏め、会合本番に臨むという手順があることを知るべきでしょう。「議事録」とはそうやって行われた会合の記録であり、最後に会議参加者が承認することで「決め事の証拠」としての効力を発揮します。作成作業自体は単なる作文であり、素人理事でも頑張れば十分対応できる作業です。しかし、議事録作成に至る「お膳立て」はそうはいくまいという、至ってシンプルな話なのです。管理会社が嫌いなだけではお膳立てなどできる理由にはなりませんし、今のところ「十分やれている」という証拠も不十分です。

[2798: 匿名さん]

>>2797 いつもの人さん
論文？笑、長いし独りよがりだし、読む気がしない。少しは自主管理命クンを見習いなさい。ツッコミどころ満載の魅力的な投稿でマンコミファンを釣りまくっているから。

[2799: 匿名さん]

これまで嘘ばかりついていたひとが体験談書いても誰が信用するのかな？これまで聞かれたことを答えたら？

妄想や創作だけで何ひとつ裏付けられるものがないしな。散々、嘘やデマ撒き散らして自分が言ったことすら聞かれたらはぐらかしてごまかしたりするひとが語っても信じるひといないでしょう。

[2800: 匿名さん]

結局、根拠が言えない人は業界の慣習と言い張るしかなもんね。管理会社使ってください。お願いしますと言うだけ。

エレベーター保守も結局、慣習だと言い張るだけ。自主管理のエレベーターはどうなってるのかな？メーカーが管理会社と契約していないことを理由に保守点検拒否するのかな？

[2801: 匿名さん]

>>2800 匿名さん
拒否しないでしょう。保守費は安くないだろうけど。ちなみに私は自主管理命クンとやり取りしていた者ではないよ。

[2802: 匿名さん]

保守費は安くないとか、根拠は言えないんでしょ？
慣習だとか、誤魔化せること言ってるだけでは？

独立系なら、負担ないと問いことでいいですか？
独立系がダメと言っても事故率をメーカーと比較した時のデータもないんでしょ？
全部、貴方がそう思いたいってだけですよね？

[2803: 匿名さん]

バカだな～
全部自分に跳ね返ることになるけどな