ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2724: 匿名さん]

>>2722 匿名さん
いいからまずお宅の議題言ってごらん？
築年数と戸数もね☆

[2725: 匿名さん]

>>2722 匿名さん
子供の頃、言った言わないの口ゲンカで「何時何分？地球が何回回った時言った？」と問い詰められた時のことを急に思い出したわ。間違ってたら申し訳ないけどキミ子供じゃないよね？

[2726: いつもの人]

何とまあ……

たった１日で凄まじい荒廃ぶりですね。
相手の言葉尻をとらえた只の詰り合い。人格攻撃以外に主旨の無い発言ばかり。
管理費支出の適正化、などという交渉なテーマは何処に行ったんでしょう？
ひとを一方的に荒らしだ荒らしだと決めつけて騒ぐ人が、私がいないうちに自ら荒れたやり取りに参加していれば世話ないでしょうに。

もっと建設的な話ができないのですか？　管理会社をやっつけて契約関係を解消し、組合独自で管理をしていくことにしたいのでしょ？
こんなことでは到底叶いませんね。

私が荒らし目的で投稿したレスがあると言うなら、番号を指定して管理者に通報すれば削除してくれるかも知れませんよ。そうはならないのだとしたらつまりそういうことでしょう。このスレでは自作自演などする意味さえありません。元々が多勢に無勢。むしろ多数派の方が相手に気を遣わざるを得ないくらいです。

口先ばかりのことを言わず、さっさと行動して結果を出せば済むことです。
どこの組合も、世の中で上手くいっているパターンの真似をする筈です。
その先陣を切ればいいのに、なんでいつまで経ってもやり始めないんでしょうね。

[2727: 匿名さん]

言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw
その管理会社に頼んでるし仕事がなぜか片面印刷だって、もう無茶苦茶じゃん。
片面印刷で８枚って、郵送だったらそれだけで値段上がるよ？w

他人の間違い指摘する前にあんたが自分で言ったことが何から何まで全部嘘だしメチャクチャだろ？

つい最近でも理事が変わっただけで直契約の手間が増えるというから、何が増えるのか聞いたら答えられないし、自主管理はコピー取るのが大変だから管理会社にしろだの意味不明なこと言うから、それ突っ込んだら逆ギレするし、一体何なの？w

管理会社擁護している人は自分の主張も矛盾だらけで嘘ばかりじゃん。そりゃ詐欺師呼ばわりされるよ。全部嘘なんだから。

[2728: 匿名さん2]

>>2727 匿名さん
＞言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
理事会を録音して、理事の発言を議事録に記録すれば、そのくらいになってもおかしくない。
議案の内容などあんたに説明する義務はない。

＞コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw
管理組合にコピー機が無ければ、コンビニで印刷という事になるだろ。
それのどこがおかしんだ？

＞その管理会社に頼んでるし仕事がなぜか片面印刷だって、もう無茶苦茶じゃん。
片面印刷の方が、はるかに速いんだよ。
誰でも面倒なことはしたくない。

＞片面印刷で８枚って、郵送だったらそれだけで値段上がるよ？w
郵送費より、手間の方が惜しいんだよ。
ケチだねえあんた。
１００戸のマンションで、１０件に郵送するとして、郵送費の増額は￥20×10＝￥200
１戸当たり２円だよ。
手間をかけて２円を節約したいのかね。

そもそも、月々数千円節約するために、仕事が終わってから煩わしい事にかかわりたくないんだよみんなは。
削減コンサルで節約したい管理組合がすればいいことで、節約しない管理組合は馬鹿だという言い方が、独善的なんだよ。

あんたは１０円安ければ、100ｍ歩くタイプだな。
みんながそうではないよ。

[2729: 匿名さん]

>>2726 いつもの人さん
アンタやたら知識人ぶって取りまとめようとするよな？HNも勘違い臭がするしな、居酒屋で馴染み客気取ってみても常連に相手にされないヤツを思い出すわ。場の批評して面白いか？楽しみ方は人それぞれなんだろうが、誰も興味ないから食いついてないだろ？

[2730: マンション検討中さん]

最近のマンション管理費新築から本当に高いよね。
金捨ててる気持ちになる。俺だけ？

[2731: 匿名さん]

両面なんて手間でもなんでもないよw しかもそもそも急ぐもんでもないw

片面でもいいから、早く翌々月の理事会テーマ教えてくれよ。毎回10コ以上テーマがあるんだろ? マンション管理で毎月どんなテーマが生まれるのか単純に興味があるんで。

あと、理事が変わったときの直契約のときにどんな手間があるかもね。

[2732: いつもの人]

>>2727 匿名さん

＞言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
＞コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw

私は「いつもの人」というHNを使って以降、ずっとそれで通してます。
貴方が他の誰かと混同してどんどん混乱していっていることは私の知ったことではありませんが、せめて私に返信する時はアンカーぐらいは付けて、私を私として特定していただけませんかね？

例えば「周辺住民さん」や「たこマークさん」が仰ることに、私は100％同調はしてません。貴方に対する不信感や、委託管理の有用性に関する認識はほぼ同等だと思いますが、例えば議事録云々に関しては、私はページ数や印刷に関してはどうでも良いと思ってます。むしろ「議事録は簡潔にまとめるべき」であり、貴方も言っておられたようなテープ起こし形式の、ただ長いだけの議事録なら誰でも作れる、と言いました。それぐらいのところは会話の相手を見分ける手掛かりとして気付いてくださいよ。

議案書や議事録の作成だけでなく、理事会などの会合の招集・進行をも管理者にやらせるという貴方の発想は、単に「作業量」という観点だけで否定されるものではないと言ってきたつもりです。私に言わせれば、たとえＡ４版１枚でも、議事録や議案書を作るのは貴方ではムリだと思いますよ。何とか作ったとしても、他の組合員からは溜息しか出ないようなクオリティだと想像されます。これでは自主管理なんてやるべきじゃないねと、一発で判定されてしまうでしょう。それぐらい、自主管理へのハードルは「貴方が考えているよりはるかに」高いのです。


＞他人の間違い指摘する前にあんたが自分で言ったことが何から何まで全部嘘だしメチャクチャだろ？

相手を区別して言ってください。
私は嘘もメチャクチャな理屈も言っていません。貴方にそう言われているだけです。
現に貴方と貴方の分身からしかツッコミをいただいていません。


＞そりゃ詐欺師呼ばわりされるよ。

詐欺師呼ばわりされた記憶は無いですよ（笑）
貴方からも初めてそう呼ばれた気がしますが、過去に同じことがありましたっけ？
詐欺師というのは、自分の利益のために他人を騙す者のことです。
私は「委託管理は一般的に広く受け入れられ、多くの管理組合にとって必要な選択肢であること」「管理業務の委託先として管理会社は有用であり、発注者である管理組合は数多くの管理会社から委託先を選択できる」「自主管理は組合にとって検討に値する選択肢のひとつだが、安易に選択してしまうと後戻りのできないリスクを孕むので慎重に判断する必要がある」という３点に基づいて発言しています。誰かを騙す目的など論旨の中にも何処にもないと思いますし、現状で私の主張通りの社会が形成されているのですから、肯定されたところで私には何の利益も無いです。
どちらかと言えば、管理会社憎しで好き放題なことを、まるで事実であるかの様に言い触らす貴方の方が詐欺師に近いのではないでしょうか。貴方にそれでメリットがあればの話ですがね。

[2733: いつもの人]

>>2729 匿名さん
＞誰も興味ないから食いついてないだろ？

いま貴方が喰いつきましたよ？
それに、ここで元気に暴れている方が「荒らし」と称しているのは私のことだと思っていましたが、違うのですかね？
その後に現れた「たこマークさん」「周辺住民さん」その他多くの固定HNはすべて私の自作自演だとも言われましたが。

私は居酒屋で常連になるほど酒の席が好きではないので、貴方のイメージとはあまり合致しないキャラだと思いますよ。別に場の批評をして楽しんでいる訳ではなく、マンション管理の当事者として「管理会社憎し」に固執した一個人の意見に異論を呈しているだけです。その一個人のせいで場が荒んでいるので、その人に「もうちょい大人になんなさい」と言っている、と捉えてください。

知識人ぶる、とか言われてますが、私が言ってることってそんなに難しいですかね？　知識と称するほどのことではないでしょうに。共有者として当然の意識さえ持っていれば普通に考えられることを、僅かな手数料支出を拒むがために考えられなくなっているのは愚かだと。そう言ってるつもりです。

[2734: 匿名さん]

なんだかなあ・・・

たこマーク氏のレスには、毎回の議事録に記載される内容量が「A4で一回5から8枚くらい」と書いてあるだけである。
ここから、配布用のコピーが両面印刷か片面印刷かなんて読み取れない。

[2735: 匿名さん]

>>2733 いつもの人さん
わかったわかった
面倒臭いことがわかった。

[2736: 匿名さん]

>>2735 匿名さん
同じく面倒くさいあなたに質問。
他人のマンションの議題を気にするならあなたのマンションの議題も教えてね。
大体の築年数と戸数もね。

[2737: 匿名さん2]

>>2731 匿名さん
＞両面なんて手間でもなんでもないよw
それはあなたの考え。
面倒に思う人もいる。
自分の考えを押し付けている。

＞しかもそもそも急ぐもんでもないw
急いでなくても、面倒なことは嫌なんだよ。
どうして、他人と自分の考えは違うという事が分からないかな。

[2738: 匿名さん]

わかったわかった。片面でいいから早く理事会が毎月１０コもテーマがあるんだろ？
それを教えてよ。継続でもいいから、毎月５つくらいは新ネタがあるんでしょ？
普通のマンションはそんなにテーマがあるわけじゃないと思うけど、あんたが思う普通はいっぱいあるんでしょ？　それを教えくださいと言ってるのよ。

あと、理事が変わった時のエレベーター保守業社との手間ね。

はぐらかさないで答えを教えてください。

[2739: 匿名さん2]

>>2738 匿名さん

私は、匿名さん2です。

[2740: 匿名さん]

>>2738 匿名さん
議案がうんたら書いたのは自分じゃないですがぱっと出るのだけ書きますね。
そもそも定例報告だけで5つ以上ありますよ。
①滞納状況
②定期点検の結果報告
③駐輪場、駐車場等の空き状況等
④管理員の月報、連携事項等
⑤月次会計報告
他にもマンション固有の施設の利用状況などいろいろありますよ。
年度後半からは次年度の事業計画や予算作成のための調査に見積も追加されます。

どこのマンションでも当たり前の事なので記載されていないだけだと思いますが、理事会議事録が5ページや8ページはありえますよ。
まあ要領のまとめ方にもよりますが…

[2741: 匿名さん]

>>2738 匿名さん
日立エレベーター更新は１５００万円です、マージンは２０～５０％です。

[2742: 匿名さん]

定例報告にどんな種類があるのか聞いてないよ。相変わらず誤魔化してばかりだなw

あんたが、毎月１０個以上のテーマを語っているというからその中身を聞いてるんだよ。点検が終わりましたとか、駐輪場の空き状況なんていちいち議事録に載らないだろ。本当に詳しいの？

>2741

エレベーター保守と何度も書いて、どこにも何年に１回の更新費なんて尋ねてないのにまた誤魔化しですか？

質問はエレベーター「保守」業務を直契約しているときに、理事が後退したときにどんな手間があるのか聞いてるんですよ。

結局HNを変えて、いつものようにまたなかったことにするんですか？

管理会社に頼まないと大変だ大変だと言いながら、中身を突っ込まれたらいつも何も答えられず、嘘とデマと誤魔化しばかり。どうしようもないね。

[2743: 周辺住民さん]

>>2742 匿名さん
とりあえず、君は焦らずに他人のレスをよく読んで理解することから始めようね。

周辺住民=たこマークだよ。iPadを再起動したら「たこマーク」から勝手に「周辺住民」に変わっていたが、別に名前などどうでもいいので「周辺住民」のままにしただけ。既に私のはたこマークが付いているからわかりやすいだろうと思ってね。
周辺住民以外のレスは皆、他人。
「いつもの人」さんも他の人。書き癖と書き込み内容で普通ならわかるよね。
他にも数名書いているらしいけれど何人かは分からん。

同一人物だと思い込むと、他人の言ってることが毎回違うから混乱すると思うよ。

あと、君は、他人のレスを脳内変換する癖があるから気をつけた方がいい。
私は「ウチのマンションではA4で一回5から8枚くらい。」（>>2683）と書いただけなのに、勝手に君が「表裏で5ー8枚と言った」と脳内変換しただけ。
「A4にして一回5から8枚」と書けば良かったかな？そこまで掲示板の書き込みに気を遣っていなかったのでね。

それから、「10コテーマがあるなら教えよ」と騒いでいるが、その【10コのテーマ】というのはどこから湧いてきたのかね？
私は書いていないが。#誰か書いていたっけか？
このログの上の方に検索システムがあるから、検索してみるといい。

＞理事が変わった時のエレベーター保守業社との手間ね。

コレも、私の発言ではないから他の人に聞いてくれ。