ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2704: 購入経験者さん]

管理会社が住友系ですと、大規模修繕工事の口銭が１０％位になります。
他のマンションについては、分かりません。

一般的な口銭は３％なので、すごくびっくりしました。

[2705: 購入経験者さん]

それで、管理組合が、大規模修繕工事の公募をして、決めました。
大規模だったからできたんでしけど。

[2706: 匿名さん]

>>2703 匿名さん

理事長のクレーム処理軽減のために全所有者に何割も負担させて平気ってすごい価値観だね。結局、自分で言ったことすらろくに説明できない人間が理事長やって他人の不動産の資産価値預けるとか、悪夢だよ

[2707: 匿名さん]

>>2706 匿名さん
さすが天才！委託管理契約書の内容を禄に見もせず言い切るところが素晴らしい！
全て合わせて考えられないところがスゴスギます！

自分の理想論が根拠のない主張だとバレるのが余程都合が悪いんだね。

>自分で言ったことすらろくに説明できない人間が理事長やって他人の不動産の資産価値預けるとか、悪夢だよ
→これもスゴい結論だ！俺一人でこれができると？安いに越した事はないが、自分は出来る限り組合活動に関わりたくない人が大半だとは考えられないところが天才たる所以だね！

[2708: 匿名さん]

早く毎月a4５枚以上議事録が必要な理事会の中身を教えて下さいよ。ご自慢の管理会社がいながらどんな問題を抱えてるんですか？貴方自身が言ったことの説明をお願いいたします。

[2709: 匿名さん]

ここは一つ2706の方にはHNを「天災」に変えて頂くことでどうでしょうか。

[2710: 周辺住民さん]

>>2702 匿名さん
>あと、毎月毎月、５～８枚も議事録にどんなこと書いてるの？不思議だから教えてくださいよ。それともまた逃げるのかな？　項目だけでいいから教えてほしいよ。毎月でしょ？　議事録は両面印刷だから最低、一枚に２～４は問題あるってことだよね？　毎月１５項目以上、問題が起きてるってこと？　途中経過を含めても、最低毎月５つ以上は新しい問題があるってことだよね？　何が起きるんですか？　それともまたウソですか？　


2702の他の部分は自分が書いたレスではないのでここだけ。

項目は多岐にわたるよ。
①組合員からの苦情（近隣の騒音や駐車場問題など）に対して、理事会がどういう対処を決定したか。
②機械故障に対する協議内容（見積もりを取る指示など）
　翌月は、その結果と工事方法決定内容
③植木の植え直し決定までの過程
④集中豪雨や雪の日対策について
⑥防災訓練に関する協議内容
⑦地震保険について
⑧掲示板に貼る印刷物について
⑨ドレインの清掃について
⑩ゲストルームや来客用駐車場の料金について
11棟内の子供の遊び場の制限について
12ゴミ置き場の使用状態について
13イベント開催について
14コロナ対策について
15ネット回線速度について

・・・まだあると思いますが、書いてほしいですか？
思い出すのも面倒なんですが。（笑

[2711: 匿名さん]

速攻レスありがとうございます。w

理事会で扱う内容を聞いてるのではなく、貴方のマンションで毎月毎月何を議論してるかを聞いてます。

それともずっと問題が解決しないんですか？毎月地震保険議論してるの？集中豪雨や行きの対策を毎月話あってるんですか？

かなり問題解決力がないんですね。

[2712: 周辺住民さん]

>>2711 匿名さん
＞速攻レスありがとうございます。w

同一妄想の露呈、ご苦労様です。

＞理事会で扱う内容を聞いてるのではなく、貴方のマンションで毎月毎月何を議論してるかを聞いてます。

？？？？？
誰か↑この人、何を言ってるのかわかる人いますか？？？
解説、よろしくお願いします。

[2713: 匿名さん]

では聞き方を変えましょう。

2710の内容が仮にある月で議題としてあったとすれば、翌月、翌々月は別のどんなテーマが議題に取り上げられるんですか？

[2714: 周辺住民さん]

>>2713 匿名さん
当たり前の事ですが、議題によって違いますよ。
業者を説明に呼ぶなどして2-3ヶ月かかることもあれば、一回で終わる議題もありますが。なんでそんな当たり前のことを聞くんです？

[2715: 匿名さん]

分譲マンションに住んだことがないから

[2716: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
それな！

[2717: 匿名さん]

修繕工事の口銭が２０～５０％位？

[2718: 匿名さん]

>>2714 周辺住民さん

数ヶ月後を経たら新たな議題って何があるんですか？なんせ毎月a4の裏表で5ー8枚なんですよね？

2710のような形で構いませんので具体的におしえて下さい。

[2719: 匿名さん]

>>2718 匿名さん
逆にあんたんとこの議題って何があるの？
戸数も教えてね☆

[2720: 周辺住民さん]

>>2718 匿名さん
表裏なんてどこにも私は書いていませんが？

他は大規模修繕の準備段階の議題と大きな変革に関する事ですが、コレは書きません。
そこそこ特殊なのでね。（笑

[2721: 匿名さん]

>>2717 匿名さん
クチゼニって言いたいだけなん？
それともわざわざマージンと区別したん？

[2722: 匿名さん]

>>2720 周辺住民さん

でも、一回の理事会で継続のテーマ含めて10個もあるんですよね？

それらが、解決したら次の10個、また次の十個と続くわけですが、具体的にどんなテーマがあるんですか？

それともまたガセネタですか？

しかしあれだけコピーコピーと言いながら管理会社のコピー機は両面印刷もできないんですか？w

[2723: 周辺住民さん]

>>2722 匿名さん
くだらなすぎて、煽り糸が見えていますが、
やはり、自主管理命君はスレ活性化要員のバイトなんですかね？
社会の事もわかっていないようだし