ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2684: 周辺住民さん]

>>2672 匿名さん
議事録・議案書等は基本的に門外不出ですよ。
会社の議事録と同様、ネット注文で印刷などできません。

>>2672さんが何も知らないことに驚きます。

[2685: 周辺住民さん]

>>2675 匿名さん
＞議事録なんてフォーマットにその日の決まりごとかくくらい。

違うよ。逆に言うが、議事録、見たことがないだろう。

[2686: 周辺住民さん]

あとは他の人が言ってることと同感。
スレ主のいう自主管理の管理人の仕事はブラックだ。（笑
誰もやりたくないだろうね。

まあ、もっとも、議事録も議案書も総会も理事会も無いマンションもあるらしいからね。そういうだらしのないマンションなら自主管理も可能だろう。

[2687: 周辺住民さん]

あと2つ返事が無いですね。


①自主管理にしたら3割安くなるというネタ元は？


もう一つ、
＞マンション管理人の研修だけやってるサービスあるし、

②どこでやってるサービスか、URL貼っておいてくれ。

[2688: 周辺住民さん]

【バックオフィス付きの管理会社の方が個人契約より良い理由】
大人ならみんなわかってると思うが、約1名わかっていない人がいるので。

http://www.katsushiba.jp/category/2022758.html

＞ビジネスにおいて、社会的信用力は非常に重要です。
＞ 一般的に、個人事業者より会社のほうが社会的信用力が高くなっています。

＞登記簿謄本（履歴全部事項証明書）には、その会社の本店所在地・資本金・役員・設立日などの基本的な事項が記載されています。これらの情報が公開されていることで、その会社と取引をしたい事業者は個人事業者と取引するよりも安心して取引することができます。

＞社会的信用力が低いことは、さまざまな場面で影響を及ぼします。

[2689: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
いやいや、EV保守云々言ってる場合じゃないだろ（笑）
自分の破綻した理論どうにかしたら？スーパー管理人は一体いくらで雇えるんだろうね

[2690: いつもの人]

私はとにかく、派遣会社から来た管理人に理事会の議案書と議事録を作らせればいいとシレッと言われたことに驚愕しました。もう少しもっともらしいことを言うかと思っていたのですが、まさかの天然でしたね。

[2691: 匿名さん]

>派遣会社から来た管理人に理事会の議案書と議事録を作らせればいいとシレッと言われたことに驚愕しました

どこに派遣の管理人に議事録を作らせればいいと書いてあるの？

管理人を派遣で補うことと、派遣が議事録を作ることとまるで違うのでしれっと１００％の嘘をつくね。

そもそも管理人の理事会はあくまで支援。議事録も本来は理事会が作る。その支援を管理会社がする。同じ仕事を管理人がやれるならやっても全く問題ない。自主管理なら理事長が管理人に作っておいては全く普通だけど。そもそも管理人は管理会社と契約してても理事会に出席するよ？本当に詳しいの？

結局、エレベーター保守のことも答えられない。
言っとくけど、あんたが言ったことを詳しく聞いているだけですよ？

>ウチのマンションではA4で一回5から8枚くらい。管理人、大変だな。

５～８枚って毎月？　毎月どれだけトラブルあるの？　何が起きているのか、教えてくれよw 　普通２枚くらいだよ。　毎月５～８って、逆に毎月、尽きない議論の中身が気になるよ。マンション管理でそこまで毎月出来事ができるマンションってどんなんだろう。

そもそも１００戸以上は事務所にコピー機くらい置いてあるけど。。枚数が多ければ、キンコース行くとか、普通なんらか考えるけど、枚数多くてもコンビニで通そうとするほど頭悪い人は管理人になれないでしょうw

結局、極端なこと言ってしか反論できないんだなw

まあせっせとマイク調整頑張ってれば？w　大体、普通のマンションの総会なんて多くて２０～３０人だからマイク使わないと思うが、、

[2692: 匿名さん]

結局、自分の言ってることすら聞かれたらろくに説明もできず、他人の発言を嘘ついて捏造するしかない。バカって可哀想。。。

[2693: 匿名さん]

管理会社がしていた精一杯の仕事が、コピーだのマイク調整だの議事録配布だの。
改めて管理会社がコスパの悪いサービスだと認識させてくれてありがとうございます。
さて今度はどんなHNで登場してくるかな？

[2694: 匿名さん]

2687 周辺住民さん 6時間前
削除依頼
あと2つ返事が無いですね。


①自主管理にしたら3割安くなるというネタ元は？

散々コピペなどで既出だけど教えてあげましょう。あなたもHNを変えて何度も同じ質問ご苦労様です。

まず平均的な管理費のマンションは減額コンサルなどに依頼すれば大抵３割は下がります。管理会社委託でその金額なんで自主管理にしたらさらに下がることはあなたでも理解できるでしょう。また、自主管理の管理費調べたら手っ取り早いですよ。



もう一つ、
＞マンション管理人の研修だけやってるサービスあるし、

②どこでやってるサービスか、URL貼っておいてくれ。

「管理員　研修」で検索すれば出て来ますよ。

[2695: 匿名さん]

まあいくら証拠出してもネットは信用ならんとネットに書き込んでいるお馬鹿さんだから相手しても意味ないんだけどね

[2696: 匿名さん]

分身の術が激しいのはどっちだろうなw

[2697: 匿名さん]

>>2691 匿名さん
別に派遣の管理員じゃなくてもいいよ、その場合は急に休むことになったらどうするか教えてね。
組合が直接雇用でもいいけど、ダメな管理員を雇った理事長は総会で袋叩きだろうな。労災の加入に雇用保険や社会保険等、手続き煩雑だけど普通の理事長や理事達にできるかな？
それに、管理員へのクレームは全て理事長に行くから理事長大変だなぁ。真面目な管理員であっても居住者の受取り次第でなんでもクレームになるし、月数万円で責任押し付けられる理事長なんて誰がやるんだろうね（笑）

あと議事録みたいに書記でもできるものじゃなくて議案書の作成についても教えてね。

能力の高い管理員は数十人に一人。それも長くて10年ぐらいで辞める。次のハイスペック管理員はどうやって探すのかな～

[2698: 匿名さん]

まあ、一時の手続きの煩わしさより、永久に支払い続ける方が得だと思えば、管理会社に高い金払っておけば？　社会保険に関しては業務委託にすれば問題ない。管理会社のクレームも結局は理事長へ行く。

「管理会社のデメリットは一切考えない」

というスタンスならなんでも正当化できるね。

議案書なんて、フォーマットがいくらでも転がってるし、あんたは馬鹿だから作れないが、一般の社会人なら簡単だよ。あんたの言った、マイク調整だのコピーだの議事録の配布だの、ほんの少し工夫すれば別になんら問題がない作業だよ。あんたには難しいだろうがw そんなこと書いてて恥ずかしいと思わないのが凄いよw

あと、毎月毎月、５～８枚も議事録にどんなこと書いてるの？不思議だから教えてくださいよ。それともまた逃げるのかな？　項目だけでいいから教えてほしいよ。毎月でしょ？　議事録は両面印刷だから最低、一枚に２～４は問題あるってことだよね？　毎月１５項目以上、問題が起きてるってこと？　途中経過を含めても、最低毎月５つ以上は新しい問題があるってことだよね？　何が起きるんですか？　それともまたウソですか？　

５～８枚っていうのはあなたが言ったことなんで、教えてくださいね。

[2699: 匿名さん]

>>2698 匿名さん
管理会社のデメリットって何？あんたの話じゃ費用面の事しか出てこないけど、それ以外に検討するものがあるなら是非今後の参考に教えてね。

管理会社へのクレームと管理員へのクレームは比較にならない、母数が違うからね。管理会社へのクレームは月一回の理事会のことぐらいだが管理員は毎日、全居住者だからね。
あんたは理想ばかりで現実を一切見ないからそんな違いにも気付かないんだよ。

普通のマンションで議案書、議事録を管理員が作るっていう発想が有りえないんだよ。
一般の社会人なら簡単だからもっと細かく作業を分けて考えてごらん。どれだけ天才的な発言か分かるから（笑）

[2700: 匿名さん]

>>2698 匿名さん
> 社会保険に関しては業務委託にすれば問題ない。

そうすると個人契約でも貴方が大嫌いな経費が乗ることになるけど構わないのかな……


>管理会社のクレームも結局は理事長へ行く

クレームの矛先はクレームの内容によるし、確かにそこは契約態様による決定的な違いは無いけれど、一次対応の違いは法人と個人とでは大きく差があるのだということを、皆さんは良く解っているのだと思いますよ。

[2701: 匿名さん]

>>2691-2695 まで全て同一人物。
むしろ個々にHN変えて貰いたいぐらいなんだがw

[2702: 匿名さん]

>>2699 匿名さん

費用面のことを言うスレなのだが・・スレタイ読めないの?

>管理会社へのクレームは月一回の理事会のことぐらい

だからそれくらい少ないのに、管理会社にかかる費用がデカすぎるって話なんだが・・。あんたの大好きなバックオフィス代ものっかってまで頼むほどの業務なのか?

>普通のマンションで議案書、議事録を管理員が作るっていう発想が有りえないんだよ。

そもそも自主管理はみんな理事が作るんだが。。

早く↓答えてね

>あと、毎月毎月、５～８枚も議事録にどんなこと書いてるの？不思議だから教えてくださいよ。それともまた逃げるのかな？　項目だけでいいから教えてほしいよ。毎月でしょ？　議事録は両面印刷だから最低、一枚に２～４は問題あるってことだよね？　毎月１５項目以上、問題が起きてるってこと？　途中経過を含めても、最低毎月５つ以上は新しい問題があるってことだよね？　何が起きるんですか？　それともまたウソですか？　

５～８枚っていうのはあなたが言ったことなんで、教えてくださいね。

[2703: 匿名さん]

>>2702 匿名さん
管理会社を使うことでクレームの一次請けは管理会社が行う。だから管理員や理事長が手を煩わせる事がなくなる。俺の大好きなバックオフィスがやってくれるんだからコストメリットは十分だね。

>普通のマンションで議案書、議事録を管理員が作るっていう発想が有りえないんだよ。

そもそも自主管理はみんな理事が作るんだが。。
→そもそもあんたが管理員が作るって言ったんだが。。
　理事が作るならやはり自主管理したくないな。時間が勿体ないし、議案に本来検討しなければならないことが漏れてもノウハウ無いから気付けないし。
あと議案書作る理事は手当て無しでいいの？書記担当理事も無し？
委託管理費は無償で住民がやるから削減されるだけ。しかも同じようにできるとは限らないし各理事間の不公平感が大きい。

費用面のこと「しか」考えない天才的なスレだからツッコんでるの。
理事がやれ、管理員がやれって言うのは天才的な発想だが、誰が何をやるか明確にしないから実現性がないよって優しく誘導してあげてるんだけどまだ分からないんだね。

あんた自称日本人なら誰がいつ何を言ったか理解してね。