ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2664: 匿名さん]

>>2662 周辺住民さん

エレベーター保守で理事が変わっても別に手間なんてないってことでいいんだよね?

[2665: 匿名さん]

天才くんは逃げましたとさ。

[2666: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
バックオフィス好きやなぁー笑
言いたいだけだね。

[2667: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
餌の撒き方が雑になってますよ、釣り人さん。

[2668: 周辺住民さん]

>>2663 匿名さん
この宿題に答えてからだな。

自主管理の場合
①議事録・議案書は誰が書くのか？
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？

[2669: 周辺住民さん]

まだ、答えてもらってないのがあるよ、
自主管理にしたら3割安くなるというネタ元は？


もう一つ、
＞マンション管理人の研修だけやってるサービスあるし、

どこでやってるサービスか、URL貼っておいてくれ。

[2670: 匿名さん]

「・・・ということでいいですね？」
と無理くり同意を求める様になったら追い詰められたサインだな。

[2671: 匿名さん]

>>2668 周辺住民さん

自主管理の場合
①議事録・議案書は誰が書くのか？
→管理人
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
→コンビニのコピー機でもいいと思うけど？wなんでダメなの？百枚でも５分もかからないよwまあ、戸数が多ければコピー機置いてあるけとまね。
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
→管理人

④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
→管理人や理事。そもそも総会は年一回でアンケートはそれ以下w

⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？
→管理人や理事。

質問自体失笑ものだけど、答えてもらったから、バックオフィスの件と理事が変わったことによるエレベーター保守業者との手間の内容教えて下さいよ？

それともまたしらばっくれて別のＨＮを登場させるの？w

[2672: 匿名さん]

しかし、コピー機に突っ込むとは凄い感覚だw 頭下がるね。今やネットでも注文できるのに、マンション管理以前に全く何も知らないことにビビるよ

[2673: 匿名さん]

今度はインクの補充とかかな？マイクの機種とかかな？w

[2674: 匿名さん]

>>2671 匿名さん
①昼間に開催する理事会以外、夜や休日まで出勤するのか？管理員が？そしたら録音とか言うんだろ？笑、録音起こしはいつやるんだ？勤務時間中か？いつ休むんだ管理員は？
②から⑤もほぼ管理員なんだ。ほぼフルタイムだな、いくらで雇うんだ、社会保障も労務管理もできない管理組合が。思いつきだけのデタラメだな。こんな浅いヤツじゃなくてもっと他にいないかね？

[2675: 匿名さん]

>>2674 匿名さん

手当て出せばいいし、議事録なんてフォーマットにその日の決まりごとかくくらい。議事録みたことあるのか？馬鹿丁寧にやり取り全て書いてあるか？w

結局、逃げてまたＨＮ変えるのか？ずっとマイクの調整でもやっとけよ

[2676: 匿名さん]

自演するにもキャラや言うこと変えないとすぐばれるよ？いつも粘着してたのに突然いなくなってまた別のＨＮで同じ内容の粘着続けてたらバレバレでしょうがよw

[2677: 匿名さん]

>>2675 匿名さん
手当レベル？フルタイムと変わらんわ仕事量と仕事の種別を考えろよ。お前こそ議事録みたことあるか？まさか承認と否決しか書いてないお粗末なものを言ってるんか笑。そりゃメモだな笑、それならお前レベルがその場で書けば良いわな、管理員に書かす意味あるか？ちなみにお前の言うやり取り全ての記載はテープリライターの仕事だな、立派な職業で管理員の一業務にしてはキツいな。まぁ物を知らない浅いお前にはわからないから無理ないわ許してやるよ。捨てゼリフだけは下層らしく一丁前だな。釣りじゃなくマジだからむしろ哀れだな。他に誰かいないかなぁ知識人。

[2678: 匿名さん]

>>2675 匿名さん
手当て（笑）
理事会の議案書には絶対触れないよな。普通の管理員には作れないよ？
議事録も標準管理規約ぐらい読みなさい。

そこまでやってくれる派遣会社をまず教えてくれよ。管理組合が直接雇うにしてもそんな能力あるなら再雇用されている。
仮にいるとしていくらで雇うの？月30万？
50戸の平均的なマンションなら社会保険とか含めたら50万ぐらいが管理員人件費になるけど？管理費70万のうち50万が管理員人件費か…あれ？更に会計士に会計を依頼する？エレベーター保守費用に水道光熱費、理事長への手当数万円…俺なら管理会社に委託するわ

[2679: いつもの人]

私は勤めている会社が加入している業界団体の事務方として、規約に基づいた業務を日中の仕事の一環で手伝ってます。具体には月イチの理事会と年イチの通常総会の準備と当日の仕切り。臨時総会も例年２～３回あります。それだけやってる仕事ではなく、どちらかと言えば本業の片手間でやる前提でやらされてる訳ですが、加入団体が複数あるのでそこそこの業務量ですし、催事が重なると結構忙しく、ちょっとした節目感もあります。

管理組合の理事会や総会もそれと似た感じだと思うのですが、まあ私なら職場と同様に当番制でやらされるのはまっぴらですね。会社の仕事なら給料として一部報酬に反映されていますが、管理組合員としてやる場合はタダ働きでしょう。正直お金貰ってもやりたくないです。業界団体なら会合の参加者にも一定の向心力が作用するものですが、管理組合は共有者としての利害の一致はあっても、いわゆる実務遂行力でのレベル差が激しいでしょうし、公平に作業分担をしようにも何もできない（やらない）人もいる筈だからです。取ってつけた様に議事録づくりだけが取り沙汰されていますが、その前提として当然に「議案書」が必要になるのだし、何を議題とする必要があるのかに関しては第三者的な観点と、内容によっては相当な専門性が必要になります。組合員目線だけでは、本来やるべきことをやらずに済ませる（お金の支出を回避することが第一義となれば猶更）ことになりかねないのが、管理会社が関与することで「それではまずい」というリマインドにも繋がる筈。

議題として審議する必要性を適切な時期に察知し、理事会議案としてとりまとめ、場合によっては事前説明なども並行して行ないながら理事会でのコンセンサスに至り、必要に応じて総会や説明会へとつなぐ。言うだけなら一言で済んでしまうこの一連の流れにも、情報収集・リーガルチェック・資料作成と各方面へのチェックバック要請・議案書作成・会合開催の通知と出欠確認・当日の進行と詳細説明・採決管理という手順がそれぞれにあって、議事録はその成果を記録する作業に過ぎないです。議事録作成だけがポッと作文作業だけで現れる訳ではありませんよ。印刷やポスティング、会場設営も然りです。

それを全て管理組合員が手弁当でやれば「安く上がる」という発想は間違いではないです。それでも良いという合意形成を組合内でして、内容的にも適切にやれると確証が持てるのであれば、むしろ積極的に検討すべきやり方ですね。でも、そうはいかない組合が殆どだというのが現実でしょう。ゆえに現状では「全管理組合の殆どが委託管理を選択している」のです。事務管理業務費として戸あたり月額数百円程度の負担をすれば、少なくとも理事会・総会運営は個々の組合員からは手離れします。委託業者の選定や契約事務にかかる手間も同様。会計処理も同様。緊急時対応も同様。ひとつひとつの委託にかかる費用をメリットと比較し、数百円単位での負担を積み重ねた結果として受け入れられているのが「管理会社への委託」でしょう。どちらがトクか（＝金を払わずにいられるか）？という短絡的な切り口で、相応の手数料を払うこと自体にアレルギーを示す人が、委託管理を拒絶するのはある意味当たり前のことだと思います。代わりに自分が何をしなければならないのかが解らない、ひとに説明されても受け入れようとしないのですから、まさにつける薬は無いというやつでしょう。

[2680: いつもの人]

それはそうと、私は周辺住民さんへの回答（>>2671）を読んで驚いてます。
自主管理という前提において、理事会の議案書や議事録を「管理人」が作る？？
招集のための連絡も管理人がやると。いやはやビックリですね（笑）
このくだりだけでも、この人が自説を貫いて自分の組合に自主管理を導入するというアイデアが絵空事であることが、誰の目にも明らかだと思います。逆によかったと思いますよ。この調子でどんどん手の内を晒して貰いましょう。

[2681: いつもの人]

>>2675 匿名さん

横槍を入れさせていただきますが、
百歩譲って議事録作成だけなら、肩書きが管理人でも作成は可能でしょう。
「馬鹿丁寧にやり取り全てが書いてある議事録」なら、ある意味作成は簡単なのですよ。そういうテープ起こし的な議事録ではなく、要点を簡潔にまとめた議事録でないと、次回理事会で「前回の確認」をする時に時間ばかり食ってしまい非効率だということになります。役員の中にもそこを指摘する人が普通にいますので、貴方が考えているような議事録が正義ではありません。

要点を簡潔にまとめた議事録作成にも相応のスキルは求められますが、問題はそっちではなく「議案書の作成」ですよ。どちらも只の作文ではないですし、規定様式さえあれば自動的に作れるものでもないです。一般的な管理員では通常できません。派遣会社に人材を求めればいいとお考えの様ですが、まあだいぶ高く付きそうですね。派遣会社もウハウハでしょう。


私の自作自演をしきりに主張しておられるようですが、むしろそれが自分の首を絞めているということに気付きませんか？　現実に貴方は、多対一の議論を勝ち抜かなければ思いを遂げることはできないのです。それなのに、相手は全員同一人物だという妄想から抜けられないようではね……


何にせよ、引き続き頑張ってください。

[2682: 匿名さん]

長い。結局、全て憶測で都合の悪いことはスルー。

結局、エレベーター保守の理事が交代した時の具体的な手間はなんなのか、答えられなかったと言うことね。

いつも大変だ忙しい、フルタイムだと言いながら、具体的な大変さの中身聞いたらＨＮ変えて逃亡だもんね。で、無意味な長文だもんね。

[2683: 周辺住民さん]

>>2671 匿名さん
笑いどころの集約したレスをありがとう。（笑
みんな、笑えただろう。この程度なんだよ、自主管理命君は。


＞①議事録・議案書は誰が書くのか？
→管理人

とすると、管理人は理事会にも出席するのか。（笑
一回毎の議事録は会議の内容をまとめるものだよ。ウチのマンションではA4で一回5から8枚くらい。管理人、大変だな。

＞②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
→コンビニのコピー機でもいいと思うけど？wなんでダメなの？百枚でも５分もかからないよwまあ、戸数が多ければコピー機置いてあるけとまね。

斬新だな（笑）コンビニでコピーとるのか（笑
誰か仕事関係の書類をコンビニで大量にコピーするヤツ知ってるか？（笑
一戸5枚として100戸なら500枚。200戸なら1000枚だな。
コンビニの店長に怒られそうだ。（大笑い
で、金額が1枚10円とすると5000円から10000円か。（笑


＞③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
→管理人

管理人さん、ご苦労様です。（笑
やはり20戸くらいのマンションなら可能か。

＞④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
→管理人や理事。そもそも総会は年一回でアンケートはそれ以下w

理事も管理人もご苦労様です。（笑
総会は基本的に年度末の一回だけだけど、臨時総会もやりますよ。
管理会社変更の場合や大きなトラブルがあった場合、システム変更の場合などにね。


⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？
→管理人や理事。

そんなマンションの理事でなくて良かった。