ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[241: 匿名さん]

修繕積立金を毎月５万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月３万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。

[242: 某管理員]

私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築：30～54年
戸数：12～53戸
管理員：なし

[243: 匿名さん]

>>239

論点がズレてるね。

まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

[244: 某管理員]

自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。

[245: 匿名さん]

>>242

なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

[246: 匿名さん]

>>244

何が言いたいんですか？
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ？

このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

[247: 匿名さん]

そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。

今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

[248: 某管理員]

自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。

[249: 匿名さん]

要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。

[250: ご近所さん]

一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、＞248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。

[251: 匿名さん]

>別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。
>なんの理由で擁護するの？

別に擁護はしていない。
1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。
管理会社を擁護しているわけではなく、自主管理を否定している。

[252: 匿名さん]

＞管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、

まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

＞しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。
ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

＞管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。
うちも管理会社変えましたけど、そこまで大変じゃないですよ。

[253: 匿名さん]

>>251

>1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。

簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

>まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

自主管理のマンションは日本中に存在しているし、無理だと言うなら、何が無理なの？


>サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。

共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

>ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

それは高級賃貸マンションでそもそもそういうマンションは分譲されていない。共用施設やサービスは、管理費ではなく、物件の戸数によるスケールメリットの要素の方がはるかに強い。５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

>現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。

現状がどうかなんて知ってるよ。現状がどうですか？なんて誰も聞いてない。不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

[254: 匿名さん]

サービスが充実しているから高いのではなく、管理会社がぼったくってるから高い事に大半の区分所有者が気づいてないことが問題。

管理会社と契約しても、不要不急な事業を勧められて、自動更新の項目も毎月自動的にぼったくるわ、住民にとってメリットがほとんどないどころか、害悪でしかない。

否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

[255: 匿名さん]

>簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

業者手配も業者選定や、内容吟味など結構大変だよ
一般的には、清掃業者も1年更新にしているけど、毎年単純更新じゃなくて、再度探すしね。

＞共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

＞５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

なんか広さ依存しているから、ワンルームマンションだと管理費が安いみたいな言い方していたから、否定しただけですよ。

＞不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

[256: 匿名さん]

＞否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

いや、時間をかければ、全部できると思うよ
ただし、その時間をかけるくらいなら、少しのお金は払うというので管理会社を使っている。そんなことはみんなわかっていると思うけど。

[257: 匿名さん]

>スレ主さん
スレ主さんは、管理業者への支払い明細と規模別の平均的な費用は
知っているのかな？
知っているのなら、例えば５０戸と１００戸、２００戸のマンションの
平均的な相場を書き込んでみてください。
それが分からなければ、高いのか安いのか、また管理会社に搾取されている
のかがわからないでしょう。自主管理した方がいいのかも分りません。

管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

[258: 匿名さん]

257さんの質問にスレ主さん是非答えてください。これは参考になります。
教えてください。

[259: 匿名さん]

>毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。そもそも大規模修繕など、管理会社と契約してても組合でやりますし。。

>管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

相場は管理会社に頼んでいれば、その時の委託費が分かりますし、それ以下を念頭に
複数社に見積もればいいですね。マンション管理士にも相談できますし。

>自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

自分って一体だれのこと？もう一度、自主管理とは何なのか学習した方がいいですよ。
自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。そもそも、負担があるのは理事会だけで、組合員は単に管理費が安くなるだけです。マンション住人がみんなほうき持って清掃すると思ってるんですか？

継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

[260: 匿名さん]

管理費の相場は教えてもらえないんですか。