ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2604: 匿名さん]

>>2601 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ない？ゴメン俺日本人だけど意味不明だわ。狭小な目で知ったふうな事は語れないよ。目は喋れないから。狭小な世界とか知識ならわかるけど。無理してどこからかパクってこなくて良いから。あと報告のために数百円多く払っていたんだね。えっ？何のこと？

[2605: 匿名さん]

>>2601 匿名さん

メリットで切り替えるの？いままで散々言ってたバックオフィスの経費はどうするんですか？w

十万円は例えね。費用の根拠って意味不明。管理組合にとって、管理会社にマージン引かれてまで依頼するメリットないということ。

[2606: 匿名さん]

>>2602 周辺住民さん

凄いね。保守スケジュール報告がサービスなんだw スケジュール報告なんて保守業者から報告受けるはずだけど、そんなに愛する管理会社からしか聞きたくないんだw そんなために2割も３割もマージン払いたくないね。

まあ、エレベーター保守の業務委託なんて独立系に変えたら下手すりゃ半額近くになるけどね。

[2607: 匿名さん]

>>2605 匿名さん
マージン2割はデタラメってことを認めた訳だ。例えでいいならなんでも言えるな。

あんたのおかしな主張を整理すると…
1.エレベーター保守費用から管理会社は2割のマージンを取っているハズだから直接契約に切り替えろ

2.自主管理や部分委託はどんな業務が増えるか分からないけど、安くなるから管理会社と距離を置け

[2608: 匿名さん]

>>2603 周辺住民さん

２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。読解力ないんだね。実際にはエレベーター保守のマージン率はもっと多い場合があり、削減事例ではもっとも削れる項目だよ。

[2609: 周辺住民さん]

>>2606 匿名さん
契約している業者は
①エレベーター・機械式保守点検業者（エレベーター年2回・機械式年1回）
②植栽管理業者（年4回から5回）
③セキュリティ会社（年1回）

その他、火災報知器検査（年2回）、排水溝点検（年2回）あるから管理会社から報告だよ。バラバラに理事長が報告を受けるんかね？　手間だねえ。無職ならできるだろうが。
それとも、管理人が報告を受けるんか？　
植栽管理の方法は誰が決めるんだ？

それから、2割3割安のソースをどうぞ。

[2610: 匿名さん]

>>2607 匿名さん

エレベーター保守でどんな業務増えるんだよw

まああんたが報告のためだけに管理会社にぼったくられるのが好きなら続ければ？w

[2611: 匿名さん]

>>2609 周辺住民さん

そもそも直契約でも管理会社に言ってもらえば済む話。報告をどれだけ手間に感じてるのか分からないがw

[2612: 周辺住民さん]

>>2608 匿名さん
＞２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。

↑皆さん、笑うとこですよ。（大笑い）

[2613: 周辺住民さん]

>>2611 匿名さん
直契約でも管理会社に行って貰えは済む？

誰かコイツ↑が何を言ってるかわかるヤツいる？

[2614: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、管理会社を通して契約するかの判断にバックオフィスや間接費だのは関係なかったと言うことだね。なんせ数百円で魂売っちゃうんだからなw

[2615: 匿名さん]

>>2610 匿名さん
都合の良いところだけ切り取るな。管理員に何かあった時どうするのか？からずっとくだらない質問に付き合ってやったんだから次はあんたの番だと言っているんだ。
自称日本人なんだろ？
管理会社がいない自主管理ではどんな業務があるかいい加減答えてみせろ。どうやって理事会をしているのか、管理員が休むとどうしているか、管理員が対応できない問題が発生したらだれが何をするのか、逃げずに答えろ。

[2616: 匿名さん]

>>2613 周辺住民さん

直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？そもそも業務委託以外の直契約の部分も管理会社は管理しているし。可哀想だなあ。頭悪く生まれちゃって。

でもバックオフィス云々はもう言えなくなったねw

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん

答えられない質問には下らないとか言うしかないみたいで、可哀想w

[2618: 匿名さん]

自主管理の業務なんてほとんどない。たいていは管理人で事足りる
。金の管理だけ、会計士などに依頼すればいい。そもそも管理会社のフロント自体、その業務の大半は自社の営業活動だからな。理事長は多少大変だろうから、月に数万なり報酬を払えばいい。

いずれにせよ管理費のうち何割も管理会社に渡ってるわりに果たしてるサービスは殆んどないないどころか、管理組合がバカなら不要不急の工事を提案し管理費や修繕費を掠めてとっていく。関わらないに限るよ。

[2619: 匿名さん]

>>2617 匿名さん
はい、また逃げました。

管理会社を使うコスパを示せ！俺は自主管理のコスパを示せないけどな！
管理会社は不要だ。なんせ自主管理できているマンションが5%もあるんだから。やり方知らんけどな！
派遣会社はマージンを取ってもいいけど管理会社はだめ。だめったらダメ！
俺は逃げるけど他の人はだめ。

いやー素晴らしい主張ですね。

[2620: 周辺住民さん]

>>2616 匿名さん
＞直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？

それ、自主管理じゃないよ。（笑

[2621: 匿名さん]

>>2620 周辺住民さん

なぜなら自主管理の話じゃないからね。

エレベーター保守を管理会社の業務委託から、業者への直契約に切り替える場合の損得の話だから。

頭悪くて可哀想。。

[2622: 匿名さん]

一般にバックオフィスとは、製品・サービスの開発や顧客対応など直接的に収益を生み出すフロントオフィスに対し、総務・人事・経理・財務・ITなど、企業が組織体として円滑に機能するための役割を担い、間接的に収益に寄与する機能のことを言う。

組織体である企業には必ずバックオフィス部門があり、これに係る費用は一般管理費として価格に含まれている。

[2623: 匿名さん]

>>2619 匿名さん

コスパは示すものではなく、良いか悪いかなんだが。。

管理会社のコスパの悪さは散々既出だよw