ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2584: 錯幻コンサル]

※フィクションです

どーもー！　サクゲンコンサルタントの〇〇と申します。
じゃあ早速、組合さんの今の管理委託費の見直し、しちゃいましょうか！

事務管理業務費が戸あたり2000円？　高い高い！
こんなの無駄ですって。フロントの担当者なんて皆さん、理事でもやらない限り
総会でしか会ったことないでしょ？　やつら何もしてないのにお金貰ってるんですよ。
このマンションは総戸数200だから合計40万円。あのフロントマン月収40万ですよ！
他のマンションも兼任しているから一体いくら貰ってるかわかりませんよね！
辞めさせちゃいましょう。
え、フロントがいないと理事会はどうするのって？
そりゃあ理事の皆さんがほんの少し頑張ればいいんですよ。オーナーさんなんだから当然。
会社勤めをしてる人だって沢山いるんだから、議事録ぐらいちゃっちゃと作れるでしょう。
え、議案書作ったり招集の連絡はどうするのかって？
何か困ったことがあればそれが自然と議題になりますよ。議案書作って事前に送るぐらい
それも誰だってできることでしょ。わざわざお金払って業者にやらせることじゃない。
何なら、何も困ったことが無い時は議題も無いということだから、ムリして理事会なんて
定期的にやらなくていいんですよ。やっても四半期に一度。
会計担当理事から会計報告をして貰えば十分。
今は誰でもスマホ持ってて、LINEがあるんだから招集だって一瞬でパパパですって。
え、お金の出し入れと帳簿の管理は誰がやるのって？
貴方たちがやるに決まってるじゃないですか。
どうしても不安ならそこだけは会計事務所に委託する手があります。
ツテがない？　大丈夫！私が信頼しているところを紹介してあげます。
月に〇万円でも払ってあげればしっかりやってくれますから安心です。
あ、エレベーターの保守業者もいいところを知ってますよ。
今は管理会社を通してるから高いでしょ。私が紹介するところと直接契約にすれば
管理会社にマージンを取られることはなくなります。すぐに見積もりを出させますね！


そんな感じか。。

[2585: 匿名さん]

>>2584 錯幻コンサルさん
なら、何で自主管理の割合は増えないんだろうな？まさに錯乱して幻を見ているコンサルタントだな。

[2586: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
フィクションって注意書きがありますよ…

[2587: 匿名さん]

>>2580 匿名さん

緊急時に来てもらうという付加価値に対価があると普通は考えますよ。

悔しかったら、管理会社に頼む「価格なりの」付加価値を答えてね。
融通の利きやすさ？　何に融通を効かせるのかな？そもそも緊急時に来るか来ないかも、管理会社との契約によって違うことも知らないらしい。管理会社と契約していても、緊急時来なければ安い。

>>2581

自分で管理人のことを言っておいて、いつの間にか、マンション管理士に話がすり替わっている。そもそもマンション管理士は毎日くるの？　質問の意図をすり替えないと何も答えられないんだな。

>その「事例が極めて少ない」という事実こそが、法人に委託するメリットの最たるものでしょう。

事例が少ないのは弁済した事例が少ないのであって、横領事件を少ないと言ってるわけではない。何から何までまともに答えられない人だね。

>>2582

結局、あんたの精一杯の反論は削減の目的である「眉をひそめる」だけなんだね。
管理会社に支払う無駄な部分は一才見ないふりして、削減しようとすると、根拠のない妄想を膨らますだけ。

>削減効果に比例したフィーではなく、コンサルとしての取り組み自体を評価したフィーを払うべきだと思うのですが、いかがでしょう？

お、珍しく、まともなコメントですね。それはそうですが、管理組合の理解を得られやすい「費用の出費がなくていい」なら成功報酬のところがあるということ。もちろん削減幅に関わらず定額で決まっているコンサルもある。

>管理会社を非難するところから始めよう、と主張する方が、このスレの座長づらしてずっと君臨しています。

理由があるから、避難している。コピペなどに散々既出。

>それが「言いなりでお手盛りの費用を払う」ということにならないように気を付けよう、

どこがお手盛りか、判断するには、削減コンサルに依頼が手っ取り早い。

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。

[2588: 匿名さん]

>>2587 匿名さん
緊急時に来てもらうという付加価値に対価があると普通は考えますよ。
→付加価値？コスパを証明してね。自分で言った事すらできないの？

[2589: 匿名さん]

>>2588

緊急時に来てもらう選択肢他にある？　
どこまでバカなの？　わざわざ面接するの？

管理会社は使わないという手段は取れるが、緊急時の管理人がもし必要なら派遣会社に頼らざるを得ないし、単発でイレギュラーならそこまでコスト要因にかからない。
しかし、委託管理でマージンが多いのは半永久的で額が大きいのでコスト意識が重要になる。ここまで説明しないとわからないのかな？

[2590: 匿名さん]

>そもそも緊急時に来るか来ないかも、管理会社との契約によって違うことも知らないらしい。管理会社と契約していても、緊急時来なければ安い。
→管理会社は契約が全てではないことも知らないらしい。空いている管理員がいないときはフロントが対応することもある。
ネットで得た浅い知識のみで語るから、否定されているんだよ。

[2591: 匿名さん]

>>2589 匿名さん
何も知らないのを何度も主張しなくてもいいよ。皆分かっているから。

コスパの証明になってないな。単発でイレギュラーだからと誰がコスパいいと納得する？証明しろといつも自分で言ってるんだから《証明》しろ。
委託管理の中身も理解できないのに無駄と切り捨てる愚かさは尊敬するよ。

[2592: 匿名さん]

>>2590 匿名さん

フロントが対応しようが、派遣に頼もうが、代替を用意する契約と、代替を用意しない契約があることも知らないようだな。本当に本職なの？　ただ生粋の荒らしなのかな？

イレギュラーだから、ではなく、他に選択肢がないと言ってるんだが、頭大丈夫か？
他に選択肢がないんだから、比べようがないだろ？だからコストパフォーマンスの優劣付ける相手がいないだろ？　ここまで説明しないとわからないんだな。

例えばA地点からB地点までの移動手段が３０００円のタクシーのしかなければ、タクシー一択だからコスパは測れないが、もしマイカーがあったら、運転の手間とガソリン代だから、そこで初めて、ガソリン代と運転の手間を考えると、３０００円のタクシーを使うのはコスパが悪いとなる。

管理会社がコスパが悪いのは、管理会社のマンション管理に対する仕事はフロントが１０棟以上こなせるくらいの仕事量で、１棟あたりは人件費の1/10以下。その人件費以上、支払っていて、そこに対するサービスの中身がないのに、管理費の２～３割取られていたら、そことの比較で明らかに悪い。マンション管理会社の平均年収は４５０万くらい。会社の人件費コストが1.5倍くらいとしても良くて７００万。つまり６万円。しかし、５０戸の平均的なマンションなら、管理費で月７０万。そのうち中間マージンやバックマージンを含めた管理会社の取り分が管理費の２割でも１４万。もちろん、管理会社社員じゃないとできない仕事であれば仕方がないが、実際には自主管理物件が多数あるように、現実的には誰でもできる仕事。そりゃそうだ。実際には中抜きしているだけなんだから。あんたに、仕事内容を聞いても、契約されている、納得されているというだけで、答えに窮してばかり。こんな仕事に１４マンも出費する価値はないということ。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん
契約関係ないと言ってる事すら分からないから何を言っても無駄だな。たとえ代替を用意しなくていい契約であってもフロントに空き時間があれば少しだけならやるかとなる。それがサービスであり住民の評価に繋がるから。

頭がヤバいのはあんた。上でも説明しているとおり選択肢がないのは自主管理や派遣会社に頼ってるから。管理会社は選択肢がなければ作ることもある。

結局コスパを証明できないと認める訳だね。

6万って何？何がつまりなの？
会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

自主管理のコスパがどれだけいいか証明してくださる？

[2594: 匿名さん]

>>2593 匿名さん

ほらね。全く何も言い返せにあない。中身がゼロ。サービスの中身を聞いているのに。答えが「サービスをしている」だけだから全く答えになってない。はぐらかしてばかり。フロントの空き時間次第？　それが金とってやるサービスなの？

＞会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

会社の話なんて誰もしてませんよ。管理組合にとって、メリットがあるかないがが全て。管理会社の経営状態を考えてあげて、契約してあげるってボランティアとてもおもってるの？　６万円分の仕事しかしてないのに、１４万も支払うのは馬鹿げているという話が理解的ないのかな？　

>会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

だからここは管理組合の板ですよ？頭大丈夫ですか？　なんで管理会社の都合で管理組合が契約しなきゃならんの？

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。やはり、何もしてないから答えられないのかな？

[2595: 匿名さん]

>>2594 匿名さん
都合の良いところだけを切り取るなよ。サービスの中身についてじゃないだろ。だからいつまでも同じ質問しかできないんだよ。

大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。それがあって初めて比較できるんだから。それすらできずに一方ばかりを批判している奴にバカと言われるんだから逆に俺すごいな呆

[2596: 匿名さん]

サービスの中身がなんで答えられないの？

同じ質問しかできないんじゃなくて、あんたが一向に逃げてばかりだからだろ。
管理会社を正当化したいのに、なんでサービス内容が一向に答えられないんですか？

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。やはり、何もしてないから答えられないのかな？

やっぱりただピンハネしているだけだから答えられないのかな？

[2597: 匿名さん]

>>2596 匿名さん
>>1113で既にあんたがまず3割の根拠を出せと言われているが逃げたんだよ。

まあいい、教えてやるよ。理事会に出て感じたサービスの違いは、保守点検の結果が翌月理事会で報告があるかないか。ただし実際保守会社を管理会社からメーカーに切り替えたが数百円安くなっただけ。あんたが言う10万もしていなかった。
答えたんだから↓の質問答えろよ。
大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。

[2598: 匿名さん]

>>2597 匿名さん
あーあ、乗っちゃった、これ手口だから答えちゃだめ、答えたらまた問いかけてくるだけ、明らかな釣り人だからまともなラリーは望めないよ、ずっとこうだから。文章に特徴あるからすぐ分かるヨ。

[2599: 匿名さん]

>>2597 匿名さん

あんたの嘘の体験談はいいよ。そもそも今時メーカーに保守会社切り替える組合ないし、数百円のために切り替えるバカな組合もいない。

で、結局、管理会社に頼んだ場合のサービスは報告受けるだけ？まあ、それも嘘だと思うけど。いちいち順調に終わりましたと言うわけ？聞いたことないよ。

報告のために２割も３割も余計に払うの？
頭おかしいね。

[2600: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。

[2601: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ないから切り替えた。
うちの管理組合は管理費会計がキツキツだったから数百円でも切り替える必要があった。自分の狭小な目で知ったふうなこと語るなよ。
日本語が不得意だから理解できないんだな、報告のために数百円多く払っていたんだ。事実を捻じ曲げるな。

あんたはさっさとEV保守費用10万の根拠を示せ。逃げるな

[2602: 周辺住民さん]

>>2596 匿名さん
＞マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。

①保守管理業者から管理会社へ、年間のスケジュール報告
②管理会社から理事会へスケジュール報告（他業者のスケジュールと共に一覧表）
③スケジュール表が管理会社から管理人に渡される。
④管理人はスケジュール表に添い、対応。
④保守点検時、業者は管理事務室へ声かけ。受付帳に日付・着工時間と終了時間を記入。

こんなところですね。コレが、何か？

[2603: 周辺住民さん]

>>2599 匿名さん
2割・3割違うという根拠をプリーズ。

ひろゆきが言ってたとか言うなよ（笑