ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2564: 匿名さん]

>>2562 匿名さん
だから、何が不思議なん？
欲しい分利益を乗っけてるんじゃないの？

[2565: 匿名さん]

>>2561 匿名さん
>所有者から預かった管理費を使うわけだから、普通「自分はやりたくない」だけの基準で金額を考えなければ問題ですよね。

はい？
キミが言ってる「欲しい理由」って、その所有者側が主語なんでしょ？
所有者が「自分ではやりたくない」という意思決定をした上で金を使うことに一体どういう問題があるの？

管理会社と契約するもしないも総会マターだってこと解ってるかい？

[2566: 匿名さん]

>>2559 匿名さん
読み返すと恥ずかしいな確かに
2558の「あらゆるもの買い占めてこいよぉぉ」とか「どこも経理負担はあるんだよぉぉ」だの

[2567: 匿名さん]

>>2566 匿名さん
2556だった、恥ずかしい。

[2568: 匿名さん2]

管理会社の必要な理由
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。
　　その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。
　　2.　その人が横領など悪事を働いた時、補償が期待できない。
　　　　管理会社なら、会社に補填させることが出来る。
　　3.　その人が信用できる人かどうか判断する材料が無い。
　　　　口先ばかりの無能だったらどうする？

②　経費削減コンサルは怖い。
　　その理由
　　1.　ネットの実績は信用出来ない。
　　　　ネットに載っている実績はわずかで、その実績だけでは食ってゆけない。
　　2.　年間削減額の５０～１００％の成功報酬を払っても、同程度の品質を保証してくれるわけではない。
　　3.　少なくともネットの業者よりも、永年営業している管理会社の方が信用できるというのが一般的な評価である。
　　4.　ネット業者の中には、自分の提携業者しか紹介しない業者、管理会社の登録をしている業者もある。
　　　　胡散臭いと思うのは私だけか？
　　　　誠実な業者をどうすれば見つけることが出来るのか？

③　有料サービスは、料金が納得できるかどうかで決まる。
　　1.　自分が理事の時に管理会社の変更、一部管理への移行をして、結果が悪ければ非難される。
　　2.　30％削減に成功しても、自分が得する額は、月々数千円。リスクに対するメリットが少ない。
　　3.　やりたい管理組合は、既に実施している。やりたい者だけやればいい。自分が付き合う必要はない。
　　4.　管理会社は協力業者に多数の発注をしているので、単独の管理組合が発注するより安く発注している。
　　　　したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。
　　5.　ＥＶ保守は、ほとんどの管理組合（分譲会社）が最初にフルメンテの契約をしている。
　　　　途中で、保守会社を変更すればＰＯＧ契約に移行する以外に方法はない。
　　　　（途中からの保守契約でフルメンテの契約をする会社はない。）
　　　　フルメンテ契約は、経年劣化で交換が必要になる大型部品の交換費用を前払いしている契約である。
　　　　途中からＰＯＧ契約に変更すれば、そのお金を放棄することになる。
　　6.　バックオフィスの費用なんて関係ない。
　　　　すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
　　　　管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。
　　　　（関西では、値引き交渉をするらしい。個人の好みの問題である。）

[2569: 匿名さん]

＞6.バックオフィスの費用なんて関係ない。
＞すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
＞管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。

アルバイト君がここにちゃんと正しく喰いつけるかどうかだなー
言葉尻だけとらえて「ほらやっぱりバックオフィスなんて関係ない！」と言いそうな気がする。
発注者・受注者間で合意された金額には、どういう額であっても必ずバックオフィス業務費が溶け込んでいるのだと理解できない（受け入れられない）んだもんね。

[2570: 匿名さん]

＞したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。
管理組合が業者に見積もりを依頼すると業者は管理組合に黙って管理会社に御注進します？
理由は一見さんよりも常連客の管理会社に業者が首根っこ押さえられているから？

[2571: 匿名さん]

>>2569 匿名さん
組織内で他の組織との取引に関わる部署での就業経験がないとわからないと思うよ。職業に貴賤はないけどそこから得られる見識は、何の業界で何を任されていたかによってエグいほど開きが出るからネ。だからバイトクン？働いているかどうかも怪しいクン？が理解できなくて大騒ぎしても仕方がないと思うよ。自分が知らないことがあるという現実も受け止められないだろうから。

[2572: 匿名さん]

そろそろ場が荒れたってことにしてコピペ貼られるのかな

[2573: 匿名さん]

管理会社に任せるコストの合理性という肝心な部分が全く触れられてませんね。

必要なら金に糸目をつけないの？

そこ無視して怖いからで湯水のように無駄金支払って平気とは普通は考えないよ。

いくらならそのサービスが妥当なのかという契約事の一番肝心な部分が欠落してるんだよ。

まあ言えるわけないんだけどね。そこをずっと誤魔化して意味不明な理屈並べたててたからな。

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん
金に糸目は付けるだろう。
一体どんだけ法外な金額を想定してるのやら。

[2575: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

> いくらならそのサービスが妥当なのかという契約事の一番肝心な部分が欠落してるんだよ。

そこを明確にしてないのはどっちも一緒だよね。
委託管理派は各社比較してネゴもしているとは言え、基本的には最終的に選ぶ会社の提示額を呑んでる訳だよね。金額の判定基準は従前の契約金額かも知れないし、部分的に見直したい部分の単価かも知れないが、共通して言えるのは「仕様を確認・調整しながら少しでも安くさせる」ことに尽きるだろう。マンションごとに管理仕様も建物仕様も違う中で数値的な絶対基準は無い。

一方の自主管理派（と言っても自主管理なんてやる気無いだろうけど）は、そもそも許容ラインなんて設定してないよねw それでいて「契約事の一番肝心な部分」てのは笑える。契約しないことが大前提だから仕方無いのかw

[2576: 匿名さん]

>>2574 匿名さん
2573のマンネリ化したやり口ですよ。極論を言って、食いついたらはぐらかして理解できないふりして説明が不足してると罵倒する。罵倒後さらに疑問文で誘っての繰り返し。語彙力も知識もないから乗っかっても話しが広がらないんですよ。今回は疑問文も付け忘れてますしね。

[2577: 匿名さん]

目的は何なんだろうな？
やっぱりサイト活性化のバイトなんだろうか……

[2578: 匿名さん]

>>2568 匿名さん2さん

管理会社の必要な理由
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。
　　その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。

そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある。


　　2.　その人が横領など悪事を働いた時、補償が期待できない。
　　　　管理会社なら、会社に補填させることが出来る。
　　3.　その人が信用できる人かどうか判断する材料が無い。
　　　　口先ばかりの無能だったらどうする？

管理会社だから安全なわけではない。そもそも管理人は口座を管理しないから横領事件なんて起きない。委託管理の事件も大体理事長と共犯だから、管理会社が全額補償するわけでもない。全額管理会社が弁済した事例自体、ほとんどない。あったら教えてください。

②　経費削減コンサルは怖い。
　　その理由
　　1.　ネットの実績は信用出来ない。
　　　　ネットに載っている実績はわずかで、その実績だけでは食ってゆけない。

→あんたの妄想。あなたが信用したくないと。信用できないでは意味が違う。

　　2.　年間削減額の５０～１００％の成功報酬を払っても、同程度の品質を保証してくれるわけではない。

→そういう場合また変えればいいが、削減事例で失敗している事例の方が少ない。成功する可能性があるのに、失敗を前提に削減できる可能性を放棄すること自体おかしい。

　　3.　少なくともネットの業者よりも、永年営業している管理会社の方が信用できるというのが一般的な評価である。

一般的な物件は、管理費削減自体やろうとせず、比べていないのだから、ナンセンス。管理費削減した後も、長年営業している管理会社に委託するんだが？　

　　4.　ネット業者の中には、自分の提携業者しか紹介しない業者、管理会社の登録をしている業者もある。
　　　　胡散臭いと思うのは私だけか？
　　　　誠実な業者をどうすれば見つけることが出来るのか？

→管理会社の方が自分の手数料を取れる業者にしか依頼しない。そもそも仕事内容の割に合わない高額な管理会社の手数料を回避することが目的だから、そんな高額な手数料を取る会社は誠実ではない。だから改革する。

③　有料サービスは、料金が納得できるかどうかで決まる。
　　1.　自分が理事の時に管理会社の変更、一部管理への移行をして、結果が悪ければ非難される。

それは当たり前。でも改革しなければずっと損をし続ける。誰が非難されるかではなく、このまま無駄金を垂れ流していいのかが論点。

　　2.　30％削減に成功しても、自分が得する額は、月々数千円。リスクに対するメリットが少ない。

年間にすれば数万円、１０年だと数十万。理事は自分のためにやるのではなく、物件のためにやるのが役割。

　　3.　やりたい管理組合は、既に実施している。やりたい者だけやればいい。自分が付き合う必要はない。

→ではせめて邪魔や荒らし行為はやめましょう。

　　4.　管理会社は協力業者に多数の発注をしているので、単独の管理組合が発注するより安く発注している。

→それは見積もりをすればわかること。管理会社は安く発注しても、管理組合の支払いが高ければ意味がない。

　　　　したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。

→調べればわかること。調べること自体反対してるの？

　　5.　ＥＶ保守は、ほとんどの管理組合（分譲会社）が最初にフルメンテの契約をしている。
　　　　途中で、保守会社を変更すればＰＯＧ契約に移行する以外に方法はない。
　　　　（途中からの保守契約でフルメンテの契約をする会社はない。）

→そんなことは保守会社による。問題は管理会社の利益分が余分だということ。そこをカットするのが目的。

　　　　フルメンテ契約は、経年劣化で交換が必要になる大型部品の交換費用を前払いしている契約である。
　　　　途中からＰＯＧ契約に変更すれば、そのお金を放棄することになる。

　　6.　バックオフィスの費用なんて関係ない。
　　　　すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
　　　　管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。
　　　　（関西では、値引き交渉をするらしい。個人の好みの問題である。）

→バックオフィスの経費がかかる理由なんて誰も聞いてない。
バックオフィスがかかるから、サービスが同条件ならかからないやり方の契約の方が得だということ。同条件ではないというなら、払った分のサービスの中身をいくら説明してと言っても、説明できないもんね。

[2579: 匿名さん]

他人に読んで貰う気のない作文だな……

[2580: 匿名さん]

派遣会社…ここにも結局ピンハネされるけどそれはいいんだ？笑
融通の利きやすさなら管理会社の方が上だけどね。

[2581: いつもの人]

>>2578 匿名さん

放っておくのも気の毒だから、少しだけダメ出ししときましょうかね…。
殆ど助け舟みたいなものですが。
あ、ちなみに私は出題者（>>2568）さんではありませんよ。

①
委託先が個人であれ法人であれ、信用できる相手かどうかを審査する必要はあります。管理会社だから全幅の信頼がおけるなどとは誰も言っていませんね。企業とて発注者の信頼を損なう様なことをしでかしたり、担当者に不測の事態が生じてシゴトに穴を開けることがある訳です。ただ「組織として責任をとらせる」という安全装置の有無に、個人を相手とする場合とでは決定的な差がある、と一般的には考えられているのです。だからこそ管理会社への委託が主流となってます。

＞そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある

語るに落ちるとはこのことでしょう（笑）
頼みの綱のマンション管理士は派遣会社からの派遣職員なのだ、という発想は今まで私には無かったのですが、普通に高くつきませんかねそれ。うちの職場にいる派遣スタッフも、会社はビックリするような費用を派遣会社に払ってますよ。その人が受け取る給料よりはるかに高い筈。この方がイメージする「派遣会社」には間接部門が無いのでしょうか。（…ああ、ここでまたバ〇の壁に引っ掛かる…）

管理会社が委託費の横領事件の起こして、組合の被害を全額弁済したという事例は私も知りません。ヘタしたら会社が潰れるほどの大事件ですね。その「事例が極めて少ない」という事実こそが、法人に委託するメリットの最たるものでしょう。個人相手だと、少なくともそれに勝る安心感が無いと同時に、既述の通り大して安くなるとも思えません。安くなるなら「なった」という事例を以てすればよいと思います。

[2582: いつもの人]

②
そもそも「経費削減コンサル」って何者なんですか？
何らかの根拠法令に基づく職能では無いと思いますし、業務報酬が「削減した費用の〇〇％」って、私はそれだけでも眉をひそめてしまいそうです。そりゃあ削減するために頑張るでしょうね。金額がそのまま自分の取り分に直結するのだから。本当は費やさなければ成果も得られない費用も「やらない」という方向に誘導すればコンサルとしてのフィーに繋がる。組合の立場において、こんなに危険な話はない、と言ったら言い過ぎでしょうかね。

削減する費用には「削減する業務」という根拠が必ず伴います。マージンを削るだけで管理品質は一切変えない、むしろコスパを良くすると豪語するのなら、もっと世間で認知されているものだと思うのですが、今のところとてもそうとは思えません。管理会社がリプレイスを狙って営業をかけてくる時の対案の方がずっとリーズナブルだったりしませんかね？
実際、管理会社は競合関係にあると考えるべきであり、無駄な費用を削減したいという思いが組合にある以上、そこに応えようとする努力は削減コンサルが動くまでもなく、管理会社が相互にすると考えるべきでしょう。そういう意識をもって「普通は」見積依頼をするのでは？　そこに上前をはねる第三者を関与させるのは、純粋に「業務の適正化をはかるコンサル業務」なんでしょうかね。ホントですかそれ？（笑）

ならばそれこそ、削減効果に比例したフィーではなく、コンサルとしての取り組み自体を評価したフィーを払うべきだと思うのですが、いかがでしょう？　コンサルとてタダ働きをさせる訳にはいきますまい。結果的に委託費は大して下がらずとも、業務内容は大幅に改善されるという事例もある筈で、むしろ本質的にはそれを目指すべきでしょう。その時はお代を少ししか払わないのですか？

[2583: いつもの人]

③
＞それは当たり前。でも改革しなければずっと損をし続ける。
＞誰が非難されるかではなく、このまま無駄金を垂れ流していいのかが論点。

「誰が非難されるかではなく」と言いながら、まずは管理会社を非難するところから始めよう、と主張する方が、このスレの座長づらしてずっと君臨しています。何ともおかしな話です。無駄なカネを垂れ流しているという事実があるなら、そこは改善し予防もしようと誰しも考えます。委託管理をしている人々も同じですね。委託管理をしながらでも「ムダな支出の削減」「かかる費用の圧縮」を検討することは可能であり、基本どこの組合でも常時検討課題でしょう。「管理会社とは契約しない」と判断するには高いハードルがあるのであって、そのハードルを越えるに足る理由や理屈が成り立たない限り、組合は管理会社の力を借りなければならないという現実があります。それが「言いなりでお手盛りの費用を払う」ということにならないように気を付けよう、程度のことを提唱すれば、もっと建設的な議論に発展する筈です。ところが、のっけから「ボッタクリのピンハネ企業とは…」と始めてしまうから、いつまでも空中分解したままなのだと思います。
組合として合意に至った料金が不適当だと言うには、個々の契約内容や実際の業務遂行状態などを見なければなりません。個々の組合で議論すべきことであり、視野の狭い一個人が「それじゃあずっと損をし続けるよ」と言うのは雑な物言いに過ぎません。

駄文かつ長くなりましたが、コメントするとしたらこんなところでしょうか。