ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2483: 匿名さん]

あれだけ、管理会社にまかさないと大変だと言う割には、デマと誤魔化し、言い逃ればかりで、全く大変さの中身を説明できないな。

[2484: 匿名さん]

>>2474 匿名さん

そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん
そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2487: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
こういうマンションの事ですよ。
ここほど大規模でなくても自主管理は無理です。
両開きの自動ドアの片方側だけに不具合があったら一枚ですよね。よく知らないので聞きますが、片側だけだと何と数えるんですか？

[2488: 匿名さん]

大規模だからというのは、自主管理が無理な説明になってません。
１００戸以上でも自主管理しているマンションは団地以外でもあります。

そもそも自動ドアが故障すれば、管理人がいつもの保守業者に手配して請求書送ってもらって処理して終わりです。大規模であれば定額でメンテ業者と契約しているでしょうから、故障したら管理人がメンテ業者に連絡してきてもらって終わりで、理事の仕事は報告を受けるだけです。残念でした。

ちなみに自動ドアの耐用年数は１０～１５年です。仮に５年で故障したとしても、１００枚あったとしても、毎月１～２枚どこかで故障があるかどうかです。余裕で対応できるでしょう。エレベーターなども、法律上、メンテ業者と契約しているから、手間はありません。１～２月に一回、管理人が立ち会う程度で、理事は報告を受ける程度です。

それでも、管理会社に毎月多額の料金支払いたくて仕方がないなら止めませんが。。

[2489: 匿名さん]

>>2488 匿名さん
マンションの理事などした事の無いのが丸見えのレスですね
「理事は報告をうけるだけ」って、まるで賃貸アパートの大家のよう（笑

あなたのいう自主管理とは、【管理人に理事会の選択&決定権を丸投げ】という最悪の悪変じゃないですか。（笑
管理人は【他人の財産に対しての選択や決定権】など持っていないのですがね。


よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2490: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

>>2487は明らかに不具合の時の対応を聞いてるよね?不具合の対応で何を決定するの? 修理しない選択肢があるんですか?　いちいち、自動ドアの修理の一枚一枚、相みつとるんですか ?

荒らしに相手しても仕方ないけど

何について語っているのかさえ不明。

結局反論できないと、「あなたは分からない」と言って終わり。具体的なことは何もいえずシドロモドロ。

よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2491: 匿名さん]

管理会社は、おとなしい管理組合からはマージン35～50％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は350万円ピンハネするのですか？
普通の管理組合からはマージン20～30％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は250万円ピンハネするのですか？

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？

[2492: 匿名さん]

>>2491 匿名さん
あなたは何が言いたいのですか？
マージンとピンハネの区別付いていますか？

[2493: 匿名さん]

マージン＝ピンハネ

[2494: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2495: 匿名さん]

マージンマージンマージンマージン

[2496: 匿名さん]

>>2465 匿名さん

はいこんにちは。「いつもの人」ですよ。
私が本物です。　

＞バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね。
「間接費の比率として高過ぎる」と言うならまだマシですが、ここまでの主張からして貴方は間接費など一銭たりとも払いたくないのですよね？　ならば自主管理しか道は無いので、早く実行されては如何ですかと言ってます。誰も邪魔はしません。


＞実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、

たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。
その５％のすべてが積極的に自主管理を選択した訳ではなく、事実上委託管理ができなくなってしまった消極的パターンも相当数含まれているでしょう。むしろ私は後者が大多数だろうと思っているぐらいです。
たった５％しか残っていない状況から、貴方の理屈に基づいて巻き返しを図ればいいじゃないですかと何度も言っているのです。それでも貴方は何もしない。掲示板で管理会社を攻撃するだけでね。当然５％は５％のまま、ひょっとしたらもっと減るかも知れません。一方で、貴方とは違う本質的に管理意識の高い区分所有者は増えてきている気はしますので、その影響として微増はあるだろうなとは思います。その成果に自分も貢献したのだと言えるように貴方も頑張ればいいと思います。


＞自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

何故私がそんなことをしなければならないのですか？
私は「自主管理など不可能だ」と言っているのではなく「貴方には出来やしない」と言っているだけです。これだけ委託管理の有用性を否定しておきながら、実際に自主管理にシフトしている訳はないのですから、要は「できない」訳でしょう。
出来ている方々に教えを乞うという手もありますよ。


以下省略しますが、とにかく！　向いている方向は違えど、お互いスタンスはブレない訳ですから、それぞれ信じる道を進めば良くないですかね。私は今後も委託管理を前提に考えますし、自主管理などという面倒なことはなるべくしないようにするつもりです。言われたことすらやらないポンコツ業者に仕事を頼むつもりもなく、そうならずに済む方法も、仮になったとしても改善する方法も知っているので、貴方のように他者を頭ごなしに否定し、人に頼めば済むことを抱え込んで自滅するようなことにはならないと思います。同じ考えの人が大勢いますし。逆に貴方は本当に大変ですよ。既存の契約ベースで数えても全体の５％しか仲間はおらず、その中でも貴方のスタートラインは残り95％の中にあるのですから。同調者を集めるところから始めなければならないのに、こんな場所の議論で躓いていては元も子もないでしょう。

[2497: 匿名さん]

私に突っかかってきている方は長文が苦手なようなので、ここまでの私の見解を端的にまとめます。何度もコピペはしないのであしからず。

私は委託管理という選択肢を今は棄てませんし、管理会社との契約は「正常な内容である」という前提で前向きに検討します。今後も「ありき」でいくと捉えていただいて結構。
もしも委託の成果が得られない時、かかる費用があまりにも高くて組合として負担するのが難しい時には、委託管理の有用性そのものを再考するかも知れませんが、それはそうなってから考えるべきことでしょう。委託管理方式や管理会社そのものを否定することだけが目的化した議論に参加するつもりは無いです。
管理会社に頼らず自主的な管理を目指すという取り組み自体は有意義だと思っています。それで管理品質自体が劣化してしまうようでは本末転倒ですので、自主管理を検討するにあたっては、そ場合の組合の負担を正しく認識し、責任をもって遂行できるという前提で、尚且つそれを相応の根拠を以て説明できる人とのみ会話をします。

管理会社なんかキライだ、委託契約なんかやめちまえと騒いでいるだけの者は、勝手に言わせておけばいいです。見せしめに時々ツッコミを入れておけば、それなりに反面教師の役割は果たすでしょう。

[2498: 匿名さん]

>>2496

どっちも言ってることが全く一緒なんでいいですよ。

>何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね

「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。

いずれにせよ「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」
それは、管理会社の都合による価格設定の問題であって、管理組合とすれば、
得な方と契約するだけです。同じ条件なら、価格が全てであり、そこに管理会社が
どう処理しようが、関係ありません。違いますか？

同じ商品に対し、１００００円と１３０００円なら１００００円を選びます。
１３０００円に売ったか会社の間接費が含まれるようが含まれまいが、同じ商品であれば安い方を買うのは当然です。だからあなたが間接費を持ち出すこと自体が全く無意味です。同じ商品じゃないと言うなら、それを説明すればいいのに、あなたは全く説明できませんよね。「ただ自分でやるのは大変だ」と言うだけで。何が大変かも言えない。
ただ大変だと言うだけ。

>たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。

あなたの根拠は自分が思っているだけ。それは根拠とは言いません。

繰り返しますが、↓こんな簡単な質問にも答えられないんですか？管理会社を自信をもってすすめるのに、その具体的なメリットも語れないのですか？

問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2499: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2500: 匿名さん]

>>2498 匿名さん
＞「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。


違いますよ。
まずはそこを克服してください。会話にならないので。

業務委託費には受託者の経費が乗ります。
そこが理解できない人に、自主管理はできません。
全ての業務・作業を自前で直接やるという前提ならば話は別ですが、
そうなるともはや貴方自身が管理会社みたいなものですね（笑）

[2501: 匿名さん]

>>2500 匿名さん

じゃあ含まれるでいいです。

要するに貴方は契約を同じ条件でも価格では選ばないということですか？

同じような条件でも価格ではなく、管理会社の間接費が含まれているかいないかで選ぶということですか？

[2502: 匿名さん]

>>2498 匿名さん
少なくとも問1）は、問題が間違っている。
あなたが直接契約の方が安いと思い込んでいるだけ。デベの規模にもよるけど、安い金額で仕入れて2～3割乗せて契約しているよ。それでも1番高い直接契約よりは安いから。考えればわかる。既存物件数と新規供給があるのに管理組合単体と大差ない訳ないだろ。もっと世の中の仕組みを学ばないとね。

[2503: 匿名さん]

>>2502 匿名さん

直接契約より、業務委託の方が安い契約はあるかないか、と言う問いなら貴方の答えはわかります。しかし、質問内容は違います。例え話の仮定の条件で、その場合どうなるかを聞いています。

もちろん、貴方の言うように、管理会社が点検部門を内省化している場合など、安い金額の場合はあるかもしれません。

ではこう聞きましょう。

仮にエレベーター保守費で、同等水準の保守内容で、管理会社の業務委託契約より、毎月２割程度安く受注できる業者を見つけた場合はどうすべきですか？　

仮に毎月１２万円かかっていたら、直契約で１０万円の業者なら年間２４万円の差です。２４万円の差で、理事会の負担がどうなるかも説明してほしいです。