ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2461: 匿名さん]

>>2460 匿名さん
管理委託費に値段なりの価値が無いと思うなら、あなた方が望む値段で管理してくれる管理会社を探せば良いんじゃない？あなたのマンションは値下げしてまで契約するメリットはありませんって匂わせているのに気づけないもんかね。ズバリ言われなきゃわからないほど勘違いが過ぎるのかな。薄利で管理する時代は終わりましたよ。

[2462: 匿名さん]

>>2461

特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。
あなたの物件はと言い出したら、全部そうなのに、なんであなたはここに来て荒らすんですか？「あなたの納得するようにやればいい」が答えなら、意味不明なバックオフィスだのの、話を持ち出す必要ないと思うのですが、どうですか？

答えられないといつも「あなたはそうすればいい」と逃げますよね。

個人的な相談ではなく、一般的な管理会社の契約との契約の意義についてのスレなのに、何しに来てるんですか？管理会社と契約する値段なりのメリットを答えられず「あなたはそうすればいい」とわざわざ書き込みに来ているんですか？

つまりあなたの答えは、管理会社の条件やメリットデメリットは分からない、もしくは都合が悪いから答えたくない、でも形だけの反論はしておきたいから、「あなたはそうすればいい」と答えたいだけの人ということですね？

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

いま貴方が相手をしているのは「いつもの人」ではないですよ。
それは多分、私のことでしょう。
同じ内容で指摘をしてくる者はすべて同一人物ですか？
そんな調子だから、自分がマイノリティであることを自覚できず、出来もしないことをさも簡単なことであるかのように言えてしまうのですよ。

＞特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。

固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。それに、そもそも「委託管理」はそれ自体が一般論ですよ。委託管理をしていない管理組合は全体の５％しかないのですから。管理業務が組合にかける負荷を見ようとしない貴方が自主管理を提唱しているとも思えないのですが、ここで「一般論」を前提に何か言いたいのであれば、まずは委託管理方式をそこまで毛嫌いするのはおやめになってはどうですかね。

何で荒らすんですか？　と何度言われたか判りませんが、私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、スレの趣旨に無関係な話題で意味も無くかき回している訳ではないです。貴方が私の意見に頷けなくとも、自主管理の実体験をここで例示できなくとも、もはやそれはホントにどうでもいいことなんですが、自分にとって目の上のタンコブである管理会社をやっつけたいがために、知りもしないことを滔々と語り、都合よく嘘をつく行為は流石に放っておけません。私のレス（貴方が「荒らし」と決めつける行為）は、別にあなたのための発言ではなく、貴方が言うことが如何に間違っているかを第三者に示すための警鐘みたいなものだとでも捉えてください。当然、貴方にとっては面白くない内容ですし、そもそも完全に理解することも難しいでしょう。読んだ他の方が「なるほど」と思ってくださればそれで良いのです。

これからも好きに振る舞えばよいと思いますよ。委託管理の要否はいずれにせよ組合の総意でしか決まりません。貴方のような人が管理会社を攻撃すればするほど、「本当にそうだろうか」と考えるその他大勢のマトモな方々に考える機会を与えることになりますし、その結果も行きつくべき方向に行きつくことでしょう。

私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。一部デメリットがあることも知っていますが、メリットの方が勝つというだけです。都合が悪いから答えたくないのではなく、貴方に説明する必要性を感じないから「貴方は貴方でお好きにどうぞ」というスタンスをとっています。説明によって納得させて欲しいのなら、それなりの態度をとるべきだと思いますよ。でももう、私は貴方を「説明対象」として信用できません。これからもどんどん、ツッコミどころ満載の発言を続けてくださることに期待します。反面教師的に委託管理の必要性を証明していただけそうですので。

[2464: 匿名さん]

私がいる業界に限らないと思ってますが、今は「実力のあるマトモな委託業者」は発注者の間で取り合いになることがあります。委託仕様のこともろくに理解していない、成果を正しく評価できない、それでいて委託費については重箱の隅をほじくる様な要求しかしてこない発注者に振り回されている「本来優秀な」業者に、今度からはウチの仕事をしないかと声をかける機会が増えている気がします。受注者も発注者を選ぶ時代になりつつあると感じます。管理会社は元々離職率が高く、都市部のマンション供給が増える中では、人手不足を理由に受注を制限する動きが既に出ています。理事会でフロントにリプレイスを匂わせてみたら「どうぞご検討ください」とドライに言われてしまい、他社でアイミツをとったらむしろ高い金額を示されて非常にバツの悪い思いをした…なんて話を最近聞きました。

そんな実態があるので、管理会社なんてクソだ、契約するに値しないと騒いでいる人は、そのまま好きにやらせておけば自動的に篩の外に弾かれていくのかもな、なんて思ったりしてます。供給量に限りのある品質の良い商品は、その価値が解る者だけで存分に分け合うのが得策でしょう。スラム化したマンションが世の中に増えるようでは困りますが、せっかく正しく仕事ができる管理会社やそこのスタッフが、クレーマーに余計な負荷をかけられ疲弊していくことに比べれば大した問題ではないです。自滅したい組合はとっとと管理会社とサヨナラして、勝手に自分達だけで頑張れば？と、乱暴に言えばそういうことです。

でも、何故かやらないんですよね（笑）

[2465: 匿名さん]

>>2464

でも全く同じ主張ですからね。。バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

>出来もしないこと

実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、根拠もなく決めつけるのはあなただけでしょう。自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

>固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。

あなたは結局、中身に対する反論を全くできないから。。「思い込み」だのそういうレッテルでしか言えないんですね。思い込みではなく、コピペに書いてあることは全て実情ですよ。実情でない部分があれば、具体的に指摘すればいいのに、全くできないから
「思い込み」という言葉でしか言い返せない。情けないですね。。

>私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、

間違いをどこで指摘しているんですか？あなたが間違いを具体的に指摘した箇所は思いつきませんが。。「思い込みだ」というのは間違いの指摘じゃないですよ。ただの犬の遠吠えです。

>私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。

抽象的な感情を言うだけで、メリットの中身を全く説明できませんよね。平均モデルはこうで、管理会社に頼むとマージンはいくらで、自主管理やるより〇〇円得すると言うことことを一切説明できませんよね。ただ評価していると言って終わり。説得力がまるでない。

あなたは感情的な結論を言うだけで、中身の具体的説明が何もないですよね。そりゃ書く事がないから仕方ないんでが、それは管理会社がハリボテぼったくりビジネスであることを自ら説明しているようなもんですよ？

>実力のあるマトモな委託業者」

なんですか、マトモって、そんな単語で他人は説得されませんよ？あなたがマトモだと思いたいだけですよね。

[2466: 匿名さん]

【自動ドア無し・エレベーター無し・機械式駐車場無し・ポンプ等の設置無し・ディスポーザー無し・セキュリティ無し・共有スペース無し・植栽無し】の昔の公団アパートのようなマンションなら自主管理も可能かもしれませんね。

今時の分譲マンションのように機械設備や共有スペースが多いととてもじゃないけど無理ですね。
それこそ給料もらってする仕事量ですよ。
少なくともウチのマンションは自主管理など無理です。
住民は楽をしたいからマンションを選んで住んでいるんですし

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

別にそれらの保守業者に外注したらいいだけです。自主管理と設備は関係ありません。

それとも毎月外注先と山のようにやり取りが発生するなら別ですが、貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？殆ど無いものをあると嘘をつき続けるのも大変ですね。

貴方がどうしても毎月管理会社に中抜きマージン払いたくて仕方なければ止めませんよ。

[2468: 匿名さん]

>>2467 匿名さん
毎月、見積もりやら修理やら発生しますよ。

[2469: 匿名さん]

＞貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？

誰のことを言っているのやら。

[2470: 匿名さん]

大変だ大変だと何がどう大変か説明できなければ世話ないな。

[2471: 匿名さん]

>>2468 匿名さん

毎月壊れるなんて、余ほど低レベルなんですね。

毎月なんの見積りが発生するんですか？何件発生するんですか？その見積りにどれくらい手間がかかってその件数に対していくらの対価を払ってるんですか？それが言えないと、得か損か言えませんよね？

[2473: 匿名さん]

>>2472 匿名さん

平均より高い管理費だとそのくらいぼったくられてる所はあるでしょうね。
マージンもそうですが、余計な工事を必要だと嘘をついて詐欺まがいに虎の子の管理費や修繕費をぼったくるのが管理会社のやり口です。

大した仕事もないのに大変なように装って搾取していくのが管理会社ビジネスの基本です。

シロアリだと思った方がいいです。

[2475: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
元々、管理業界は低い給料で安定してるからね。管理委託費は定額だろ？臨時収入の工事もシビアに削られれば安い給料しか払えないから良い人材は他の業界へ流失するわな、低給料で雇える人材しか派遣できんからそれなりの人材ですわ。望むレベルと払う金が合ってないことに気づかんか？あんたなら40代で350万以下の年収でクレーム産業で働くかい？設備や事務系はもっと安いよ。だけどアンタは管理会社が社員の給料を上げないのは管理組合のせいではないとか言うんだろ？違うんだよナ。あんたたちが払っている額をよく見ろよ。転職して管理会社の社員になりたいと憧れる額か？

[2476: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
4棟も、10棟もあったら、エレベーターが何機あるか、自動ドアが何機あるかくらい想像できますよね？
構造上、自動ドアだけで10枚（両開きで20）超えますよ。二重セキュリティだと自動ドアの枚数は倍近い。安いマンションほど機器の数は少ないですね。
ちょうど色々な機器が壊れる時期なのでその対処に追われているのが現状。
もう少し想像力を働かせては？

＞その件数に対していくらの対価を払ってるんですか？

修理代ですか？
そりゃ、故障や不具合箇所によって違いますよ。
場合によっては全取替になる事もあります。

損得では無くて、仕事が多すぎて自主管理など到底無理と言ってるんですよ。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
ウチのマンションもそうですね。
ジムの機械が故障したり、水盆のポンプが止まったり。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
水関係があるとメンテも修理も大変らしいですね。
プールや小さな滝や小川や池などがあるマンションありますね。

[2479: 匿名さん]

>>2476 匿名さん

四棟も十棟もって何の話してるの？

管理会社のフロント側からの話しているのか、管理組合の話してんのか意味不明。管理会社のフロントが何棟も担当してるのが大変って話がいつの間にか管理組合が大変みたいな話にすりかわってるね。

余ほど頭悪いね。

普通のマンションなら、エントランスに一組か二組あるだけ。左右で一枚ずつとかカウントするバカ初めてみたよw

その自動扉がたまたま壊れた時の手配のためにい毎月くら払えっての？

[2480: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

水関係がない大半のマンションは楽ってことね。

そもそも、マンション管理に必要な作業量は管理会社のフロントが１人10棟以上担当持てるくらいの作業量しかない。管理組合ひとつの作業量は実際は僅かしかないことは、管理会社フロントとの担当件数の多さが証明してるからね。こう書くと経理だの社用車だの意味不明なことを言うバカがいるが、マンション管理に間接的にも関知してないからね。

[2481: 自主管理検討中さん]

管理会社を追い出した組合は今どうなっているのでしょうか？
高齢化が進む中、理事会役員のなり手すら不足してきていますが、どのように乗り越えていくのでしょうか？

[2482: 匿名さん]

>>2481 自主管理検討中さん

自主管理は管理組合の管理方式の一つです。
高齢化による理事会役員のなりて不足と自主管理は全く関係ありませんよ。
管理会社と契約していると、役員は高齢化しないんですか？いちいち返答に詰まったらHN変えてご苦労様です。ほとぼりが冷めると、またバックオフィスがと意味不明なこと言い出すんですよね。

早く自動ドアの枚数を教えてくださいよw