ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2421: 通りがかりさん]

喧嘩腰だから議論できないんだよ。
お互いプライド高くて相手を論破したいようにしか見えない。

[2422: 匿名さん]

>>2418 匿名さん
＞理事の担当を決める打合せでは、借金の有無を厳しく問いただします。

誰が？どういう権利で？

[2423: 匿名さん]

>>2417 匿名さん
＞管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
＞が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

システムだけではダメなんですよ。
基本、店でも会社でも人を雇う時に一番大切な事は雇用者の【信用と実績】です。
それを知るには個人では難しいですが、会社は人事部が調べますね。
同じ事を理事長にやれと言っても無理ですよ。理事や理事長は有償の仕事ではないのでね。　暇な理事長でも個人では個人情報保護法の壁のせいでなかなか情報を得るのは難しい。

結局、人を一人雇う事にも責任が発生します。
管理会社と契約すれば、その責任を管理会社に押し付け、理事長は責任回避することができる。　
「お金の管理は理事長が」と言っても、その理事長も金に困れば善人では無くなる。大規模マンションなら数千万の修繕・管理費が貯まっている。そんな金を個人で管理するのも嫌でしょう。普通。責任が大きすぎる。

では、誰が管理するのがいいか？管理会社ですね。
管理会社でも社員が不正することがありますが、社員が不正したら管理会社の責任です。不正が発覚しても法的手続きを取り、管理会社相手に損害を弁償させることができます。

[2424: 匿名さん]

>>2423
大京アステージじは10年で３回横領を繰り返して６０日間の業務停止命令が施設整備局から言い渡されましたが？

[2425: 匿名さん]

自主管理をやろうとすると、途端に契約先が前提が借金だの犯罪者だの、正義の味方の管理会社じゃないと制御不能だ、みたいな言ってることが無茶苦茶。むしろ管理会社が管理組合の金を狙っているシロアリみたいなもんだろw。実際、管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

[2426: 匿名さん]

個人が横領したら返ってこないが、会社であれば返ってくる可能性が高い。
このスレは結局のところ、会社の仕組みを知らない人と知っている人が揉めてるだけなんですよね。

[2427: 匿名さん]

今やってる議論は、もう何回もやってる議論。
＞2420は、全ての可能性を排除して、
①マンション管理士に業務を依頼。
②コンサルを利用すれば３割から４割安くなる。
を、主張しているだけ。
言ってるだけで、実行する気はないのだから、現状は変わらない。
管理会社は痛くもかゆくもない。
議論では負けるから、そろそろ長文コピペが貼られる頃。

[2428: 匿名さん]

仕事を任せる相手として信用できるかどうか、それが「個人だから」「企業だから」で自動的に判別されるなんてことは無いと思いますよ。個人でも然るべき能力を持ち、フィーに見合った職務を果たしてくれることが間違いないと判断されるのなら、管理会社ではなくその個人に仕事を依頼すればいい。同じ考え方で管理会社への委託も選択肢に入れて、より得策だと言える方を選べばいい。それだけのことでしょう。

当たり前の議論をいつまで続けるんでしょうね。すでに結論は出ているじゃないですか。余計なお金は誰しも使いたくありません。組合員としての労務は費用と同様、公平に分担しなければなりません。自主管理でも委託管理でも選択肢は自由。最初から管理会社を排除したければそういう前提で管理方式を選定すればいいと思いますよ。

その結果どうなるか、に各管理会社は責任を負うだけのことです。現状はそこをふまえて、単棟型で８割近くが完全委託管理、部分委託も含めれば９割を超えるという事実があるだけです。その現状を変えたいのであれば、変えたい者が行動するしかありません。現状に満足している者が、その「変えたい者」に何をか説明する必要などありません。反論などせずとも現状は維持されますのでね。

[2429: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

本当のことは言わない方が良いのでは？

[2430: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は修繕積立金

知らない人も多いからこういうところでは書かない方が良い

[2431: 匿名さん]

>>2424 匿名さん
大京アステージは、「会社が各管理組合への弁償を済ませ、」と書いてありますね。
会社相手なら不正があっても弁償は為されるということです。

[2432: 匿名さん]

>>2428 匿名さん
＞個人でも然るべき能力を持ち、フィーに見合った職務を果たしてくれることが間違いないと判断される

その人材を、誰がその人の能力や資質をどのような調査をし、どこから探してくるのですか？

[2433: 匿名さん]

>>2428 匿名さん

＞仕事を任せる相手として信用できるかどうか、それが「個人だから」「企業だから」で自動的に判別されるなんてことは無いと思いますよ。

基本、個人に信用はありませんよ。
会社組織だから信用されるんです。大手なら尚の事。

＞組合員としての労務は費用と同様、公平に分担しなければなりません。

労務ってどんな事ですか？
誰が責任者ですか？

[2434: 匿名さん]

>>2420 匿名さん
今ちょうどヒマなので、同じことの繰り返しになりますが「言い返せ」と言うのなら言い返しますよ。でも、貴方がこちらの返信を理解できるとも思えません。

＞要するに管理組合がサービスを契約する際の判断基準として、あなたの言う、バックオフィスや間接費がかかっているからという理由は、割高でも契約を正当化できる理由にならない。
＞これでいいということですよね。

全然違います。
組合が管理会社という企業に業務委託をする以上、そこにかかる費用には管理会社の間接部門費が当然含まれているのであり、含まれていることを「割高」の理由にはできないとでも捉えてください。委託企業にタダで仕事をさせることは出来ないのと同じ理屈です。


＞1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
＞2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)
＞これだと断然2の方がいいというこということですね?

全然違います。
その例ですと、同じＡ社に同じ発注仕様で業務委託するという前提でしょうから、直接契約の方が当然安上りであり、費用負担の観点では１の方が当然おトクでしょう。
意図的にすっ飛ばしていることは解りますが、同条件での契約を管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？という話です。貴方以外の人は皆さんそこに着目しています。


＞>現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、
＞つまり、骨を折ることが多いか少ないかが重要ということですよね。
＞確かに月に何度も理事が手続きを強いられるようなことがあれば問題ですが、
＞ほとんど何もなければ、絶対直接契約の方がいいと言う事ですよね?

私は「殆ど何もない」とは思っていませんし、おそらくそれが意見の大勢であると思っていますので、管理会社に業務委託をせずとも管理組合員の業務負担は決して増えないのだという確証があるのなら、それを論拠に自主管理へと舵を切る行動をすれば良いと思います。
私はその意見に同意できませんし、議案として上程されたら反対します。まあ、総会議案として上程されるところまで漕ぎ着けられたら見上げたものだとは思いますが。


＞>どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？
＞管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
＞が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

これは私からの質疑ではないので回答は別の方にお任せします。
私としては、管理会社を使うメリットとして「不正の抑止」はあまり重要視していないのですが、個人であれ法人であれ、直接契約をするにあたって「適切な業務をしてくれて」「費用もリーズナブルで」「社会的信用のある」契約相手を選定するのは簡単なことではないと思っています。その選定過程にミスがあった時、管理会社に責任を負わせられるのは大きなメリットのひとつだとは思っていますよ。

反論はいりませんが、何か言いたければどうぞ。
「貴方は何がしたいの？」と訊かれた気がしますが、私は現状に満足しているので積極的にしたいことは特にありません。ただ、貴方のような管理会社否定論者から、実際の行動に基づく成果の報告はいただきたいと思っています。むしろ私が訊きたいぐらいです。「何がしたいんですか？」とね。管理会社をやっつけたいのなら、こんなところで遠吠えを繰り返すのではなく、市場から追っ払うための行動をすればいいでしょう。

[2435: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は修繕積立金

知らない人も多いからこういうところでは書かない方が良い？

[2436: 匿名さん]

>>2429 匿名さん

「売上の原資」では日本語になっていないので、それを言うなら「支出の原資」でしょうね。確かに管理会社はフロント業務では殆ど儲けは上がらず、利益の大半は修繕費によって上げていると言われています。別に知っている人は少なくありません。管理費や修繕積立金の金額・使途に着目する昨今の分譲購入者にとっては常識です。

それとて、管理会社の言いなりで取られっぱなしにならないよう、分離発注なども視野に入れた検討は普通にできますよね。組合員の中にも自分の息がかかった業者を紹介したがる人はいるでしょうし。何も心配する必要はありません。支出を圧縮したければ管理組合として正しい意思決定をすれば良いですし、そこで管理会社の手を借りる必要があるかどうかも管理組合として決めればいいです。

何度でも言いますが、現状それで「完全自主管理」は５％です。現状を変えたきゃ変えましょう。管理会社の言いなりになる必要などありません。行動あるのみです。

[2437: 匿名さん]

>>2436 匿名さん

売上の原資は日本語になっています。

「売上」と「支出」は全く違います。「売上」とは受け取った額。支出は払う額。全く逆の単語を「それをいうなら」とつないでいます。

このかたは日本語も満足に書けない人ですね。

>組合員の中にも自分の息がかかった業者を紹介したがる人はいるでしょうし

組合員の息のかかかった業者への発注を気にして、必ず息のかかった業者にしか見積もりを取らない管理会社に依頼するって完全に矛盾してますけどね。

[2438: 匿名さん]

>>2432 匿名さん
＞その人材を、誰がその人の能力や資質をどのような調査をし、どこから探してくるのですか？

>>2428ですが、私は知りません。
管理会社を通すと大損だ、と言い続けている人に訊いてください。
代案としてその答えをお持ちなのでしょうから。

＞基本、個人に信用はありませんよ。
ええ、そうですね。
企業であれば無条件で信用できるという訳ではないでしょうが、信用力をはかる情報を「企業なら」出し易いだろうとは思いますので、私としてはその点で委託管理の方が選び易いと思っています。
これについても、私にではなく「個人に頼めばいいじゃん」と言っている人に訊いていただけませんか？

＞労務ってどんな事ですか？
＞誰が責任者ですか？

一般的な管理規約であれば「管理組合の業務」が規定されています。
組合によって異なるので逐一内容は書きませんが、それを遂行する義務は個々の組合員にあるという意味で「組合員の労務」と書きました。理事会の招集ひとつとってもそれに該当しますよね。自主管理であれば文字通りそれを個々の組合員がやらねばならず、代表して役員が行うことになるでしょう。逆に委託管理であればフィーを伴う仕事として管理会社が代行することになります。労務として直接負担するにしても、あるいは金銭的負担を以て外部委託するにしても、どちらにせよ組合員は公平に分担せねばなりません。

責任者という表現には抵抗がありますが、これも一般的な管理規約では理事長が「区分所有法上の管理者」であり、規約上も理事長が管理組合の業務を統括する代表者ですので、理事長が責任者であると言って差し支えないと思います。あくまで「管理組合の業務」として行なわれたことに対してです。

[2439: 匿名さん]

>組合が管理会社という企業に業務委託をする以上

だから、管理会社の業務委託を「するか、しないか」の判断なんですが、わざととボケているのですか？管理会社の業務委託を頼むだけの価値があるかないかの話をしています。

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

管理会社にエレベーター保守の業務委託を頼むだけの価値があるとすれば、具体的にはどんなサービスを提供してくれるんですか？


>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

[2440: 匿名さん]

>>2436
管理会社のマージンを教えてください

２０～４０％でしょうか？
３０～４０％でしょうか？
１０～２０％でしょうか？