ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2258: 通りすがりさん]

>>2253 匿名さん
＞通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

そりゃそうだ。
普通のひとなら誰でも理解できることを言ってるだけなんだから。

[2259: 通りすがりさん]

>>2253 匿名さん

それとね。
私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

マージンを削減することと、管理会社との関係を断つことは同じじゃないと言ってる。
委託管理をする前提で費用を削減する、という選択肢が貴方の中にはあるのかな？
多分無さそうだから、このスレは今後もずっと荒れ続けるだろう。
荒らしのせいで荒れるのではなく、貴方のせいで荒れるってこと。

[2260: 匿名さん]

上の人は普通の人ではなく、運営から何度も削除された荒らしですよ。

まあ、

>私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

ということなのなら何を主張したいんですか？

>委託管理をする前提で費用を削減する、

費用ではなく、管理会社が取るマージンね。管理の費用を削減したら管理の質が落ちる。

[2261: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
自分のことを棚にあげてよく言うね。つい最近削除された人とは別人ですか？全く同じ文章ですけど…

[2262: 匿名さん]

荒らしに対してのレスも削除されますからね。

[2263: 匿名さん]

荒らしに対してのスレではありませんでしたよ。
あなたも運営に荒らしに認定されたということですね。

[2264: 匿名さん]

都合割くなると頓珍漢なことを言って逃げるんだもんなー

[2265: 匿名さん]

いや、荒らし本人が何言っても説得力ないよ。

[2266: 通りすがりさん]

業者選定に絡む業務はマージン発生を回避すべく管理組合が自前で行なうと。
当然その分は管理会社への委託項目からは外す。
それが可能だとすれば粛々とそうしなさいよと言ってる。
遠慮することはないし、高らかに宣言するほど画期的なアイデアでもない。

残るフロント業務についても、贅肉を削った状態で
従来通り管理会社に委託するも良し、それをも組合員が手弁当でやるも良し。
支出削減が目的だと言うなら、組合員の意識次第で管理会社と決別するのは簡単なことでしょう。

じゃあ何でやらないのかね。
自分以外の組合員は無知蒙昧でコスト意識が無いから？
だとすれば、それは何時になれば解消されるのやら。
利口な管理会社は正当な利益も得難い委託業務は受注しない方向にシフトしつつあると言うね。
支出は積極的に削る一方、自分達でやる気のない仕事だけは
管理会社に薄利でやらせようという発想は、マンションのスラム化への着実な一歩ですな。

[2267: 匿名さん]

後半はもろに管理会社の言い分ですな。そりゃ、利幅のある業務だけやりたいもんね。

自分たちに大金支払わないとスラムになると脅してるわけだ。

相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

[2268: 通りすがりさん]

脅しと捉えるならそれも結構。
脅しに屈することなく、自力でやれることを自力でやれば余計な金はかからない。
自力ではやれない、あるいはやらないという判断をした者だけが管理会社を利用すればいい。

「管理会社はボッタクリだ」と宣言し、そこに同意を得られないとやるべきこともやれないのかな？
意欲的な取り組みの成果について、今後も報告を期待してますよ。
まずは自主管理率の％を二桁にするところからかね。


＞相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

安易に委託管理をやめてしまったマンションの方が転売価格は安いと思いますよ。

[2269: マンション管理士]

>>2268 通りすがりさん
あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い。
また、長文のコピペを貼り付けて、終わり。

[2270: 匿名さん]

>>2268

自主管理は自力でやるのではなく、外注先との契約を維持するだけでその総額に何割も上乗せ手数料を管理会社に払うことを避けるために、定額で専門家に業務を依頼した方が合理的ということ。

同意が得られるかどうかと、管理会社がぼったくりかどうかは別問題。売上を上げたい管理会社からの言い分に流されないように管理組合も賢くならないといけない。

>>2269

毎度同じバカな言い分を繰り返すからでは？　コピペにまともに反論してから偉そうなこと言ってください。調べればわかる具体例出せは反論とは言いませんよw

管理費減額の肝は

管理のサービスを間引くのではなく、管理会社の不当に高いマージンを減額させること。

[2271: 匿名さん]

毎度同じことを投稿しますが100％自主管理はしない方がいいです。
管理を分散してコストを下げるのが現実的である。
この場合は指揮権を司る理事長は少なくともマンション管理士の資
格保有者を組合員を限定して委任したほうがいいでいしょう。

[2272: 通りすがりさん]

>>2269 マンション管理士さん
＞あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い

もはや歩いている道が違うので、相手という訳でもないですけどね。
管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
上手くいけばここで報告なさるおつもりでしょう。
それを気長に待とうじゃないですか。それまで我々普通の管理組合員は
適度に距離をとりながら管理会社と付き合えば良いのです。

[2273: 匿名さん]

自作自演は削除対象ですよw もっと間をあければいいのに、我慢できないんですね。

>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。

このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

そしてマンション管理士さんも通りすがりさんもいう事が全く一緒だからね。

[2274: マンション管理士]

>>2272 通りすがりさん
>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
するとは言っていません。
したら安くなると、言ってるだけです。
この違いが、永遠に縮まらないのです。

[2275: 通りすがりさん]

>>2274 マンション管理士さん

＞するとは言っていません。
＞したら安くなると、言ってるだけです。

でもまあ、そこは実際やるという前提で話を進めないと。
そうでなければ彼の提唱は机上の空論なんですから。

言うこととやることの違いが埋まらなければ、それこそが真実を物語るでしょう。
彼の主張をこちらで整理し、強調してあげることは案外重要だと思いますよ。

[2276: 通りすがりさん]

>>2273 匿名さん

＞>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
＞
＞このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

払わずにやる方法をご存知なのでしょうから、実行しましょうよ。
「管理会社を通さず管理組合自らが管理仕様を整理し、業者選定を行なう。」
言うだけなら単純なことじゃないですか。何故やって見せていただけないんですか？

[2277: 匿名さん]

もう三文芝居はいいですよ。

悔しかったら、管理会社とに毎月ピンハネ代を支払うメリットを説明したらどうです？