ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2104: 業界人さん]

>>2098 匿名さん

＞どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？

ん？？
どこにも書いてないし、俺もそんなこと言ってないよね？
昼寝中に夢でも見た？

[2105: 匿名さん]

匿名掲示板だけにその人間の人格が表れる。
匿名だからこそ利用規約に反しないようにして
事実を投稿しているのだ。
品性の悪い作文は文脈で判断して無視するしかない。

[2106: 匿名さん]

業界人さんが管理会社側の荒らしとはっきりした以上相手をする必要はありませんね。
書いている日本語自体意味不明だし。

>2092

具体例示せというのは反論とは言わないよw

>→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注したからと25%カットされません。

粗利(売上総利益)の算出の仕方くらい知らないで本当に管理士の資格持ってるの?
管理員の人件費は自社雇用でも売上原価に含まれるよ。逆に含まないと会社は損するんだが?w


結局まるで反論できませんでしたw

[2107: 匿名さん]

>>2093

反論しないとできないのとは違いますよ。
反論しないのに、何のためにこのスレに来ているの?自分のバカを確認するため?

[2109: 業界人さん]

強引に勝利宣言をしてくる割に、なかなか話を終えられない人だよねｗ
未だにバックマージンとやらの判別方法も、実例としてのマージンの金額も示せていないのに。管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたというのか、それを克服した経験が無いのなら未解決の泣き言だけでも聞いてやるんだけどなあ。

利益の取り過ぎだ、頼んだ仕事をしやしないという「普遍性のある話」を何故しないんだろうか。現時点で共感性のある問題提起が出来ていないということに気付けていないのだから、管理会社不要論を展開するにしても、委託管理の代替策を議論するにしてもスタートラインにすら立てていないわな。…あ、そういう建設的議論をしたい訳ではないんだっけ？ｗ　「まずはボッタクリを認めろ」とｗ

最近はこちらがやってることを人格攻撃だと言って非難するようにもなってきたが、俺は一応アンチ君のことを「バカ」と読んだり、頭がおかしいとか荒らしだとかは言わないように気を付けてるつもりなんだよね。本心は別だけども。君が言ってることはここがおかしいよと、多少まわりくどくなってでも随分手前の段階から丁寧に指摘しているつもりだ。必然的に理屈っぽくなりがちだが、それを小難しいと感じるのか「何言ってるのかわかんねーよ」と拒絶されてしまうと、反論もなにもなくなってしまう。

俺が根気よく書き込みを続けている理由は、多少の無知や無理解は許せてもウソは看過できないからだ。あたかも専門的見解があるようなことを言いながら、実際は中身がカラッポのくせに他者の判断（組合としての判断ね）や、他社の取り組み（組合としての業務委託と、それを請ける企業の仕事）をコケにしているだけやつは軽蔑するし、言うべきことは言ってやらねばならないと思う。嘘を広める行為はそれだけで害でもある。

俺は不動産業界の片隅にいる人間だから「業界人」を仮の名前としているが、管理会社に勤務している訳ではないし、自身も区分所有者の立場として管理会社とは相対する意識を持っている。勿論、仕事をして貰う関係性にある以上は、アンチ君みたいに子供じみた攻撃はしない。マン管の資格を取ったのは年寄りの道楽や暇つぶしとは違い、あらゆる立場において（区分所有者とて例外ではない）マンションの維持管理に関わる以上は知っておくべきことがあるだろうということで、取り急ぎこの資格を取るのが最低条件かなと思ったのがきっかけだ。ちょうど先日、法定講習の受講案内が届いたから、嘘つき呼ばわりされるなら個人情報を隠して免許と一緒に見せてやろうかなとも思ったが、見せたところで「失礼しました」とも言わないだろうしな。


引き続き、粗探しとダメ出しをしてやるから、アンチ君はこれからもどんどん喋って欲しいね。日本語として成立していないコピペはもう読まないが、内容を更新するならそこだけ明確にしてくれれば添削をしてやるよ。嘘を暴くにはその図式が一番。俺のコメントを読むのは別にアンチ君である必要は無い。どうせ理解はできないだろうし、嘘つきには嘘つきのレッテルを貼っておいてやれば、その他大勢はちゃんと避けて歩けるだろう。

[2110: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
教えて下さい。

[2111: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
日本語が堪能みたいですから。貴方の日本語で解説て下さい。

[2112: 業界人さん]

>>2100 匿名さん
＞それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。

俺にとっての業界は「不動産業界」だけど、業界内で管理会社の存在意義はきちんと認識されてるよ。不要論を唱えるような人を心変わりさせるに足る説明ではないかも知れないけど、数にすればたったの数パーセントだからね。
少し前に話題になっていたようだが、大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。企業としては正しい判断だろう。管理会社は別にクレーム対応をしたい訳ではない筈なので（社員でなくてもそれぐらいは普通解るよね？）、管理会社の存在意義などを問う組合や組合員などは、わざわざ相手にしないだろう。それでも現状９割以上が「お客様」だという現実がある。

「管理会社の存在意義を自分は説明して貰ってない！」と思って、アンチ君はアンチらしく一生スラム化したマンションに住めばいいじゃん。実際そうはなっていないのだとしたら、自分の代わりに誰かが正常な判断をしてくれているのだと気付くべきだな。

[2114: 匿名さん]

ーワンポイントアドバイスー
投稿者を区別しましょう。
>>2110 >>2111 は、１０９爺さんの投稿です。

[2116: 2114]

>>2115
>文脈からすると>>2106も…ってことになるが(^^;)
>やっぱり同一人物なんじゃないの？

読みが浅いですね。まったくの別人です。

[2117: 匿名さん]

業界人＝区分所有者００２＝１０９爺さん＝匿名さん＝同一

[2118: 業界人さん]

>>2116 2114さん

ハイハイ、つまり自分で「私じゃないですよ」と予防線張ったってことだろ？
だったら最初から今みたいにレス番入れて識別できるようにしておけよっての。

[2119: 匿名さん]

ー食後のコーヒータイムー
【１０９爺さんの投稿】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%97%A5%E5%95%86%E7...

[2120: 匿名さん]

ー食後のコーヒー２杯目ー
【１０９爺さん関連（レス番号３以降）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/629078/res/1-500/

[2121: 2120]

【訂正】
誤：（レス番号３以降）
正：（レス番号１０以降）

[2122: 匿名さん]

管理会社=売り上げをあげたい
管理組合=管理費を節約したい

完全に目標が真逆に違うわけだから、管理会社関係者である業界人さんは立場上からも荒らしでしかない。管理組合にとってメリットがあることを言うわけがない。

ここは管理組合の掲示板なので本当に荒らしはやめてください。　

[2123: 匿名さん]

管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど、ボッタくりの実例をどういう形で確認できれば納得するのかな?一つの具体的な物件の実例をこの匿名掲示板で資料を公開しろとでも言ってるのかな？まあ管理員の人件費とフロントの人件費の会計処理すら理解できない荒らしの相手しても仕方ないけどね。

[2124: 匿名さん]

>大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。

要するに、大手が儲かる仕事というのは管理会社が負う手間やコストに対して利益が大きい物件という事。

これを管理組合からみると、管理会社が果たしてくれる手間やサービスに対して値段が高すぎる、つまりはボッタくりだということ。

結局管理会社はいかに効率よくぼったくるかというビジネスだということだ。

業界人さん、やっと認めてくれたんですね。

[2125: 匿名さん]

ぼったクラレない管理組合運営をしないといけないよね。
管理システムを改善しましょう。これに尽きる。
ぼった食ったり、着服したり、横領したり、保険金をパクったり、
工事費をごまかしたり、色々あるよ。
委託費などを騙されるようでな組合は管理会社のハイエナ商法に
適した獲物です。

[2126: 区分所有者022]

>>2123 匿名さん
事例一つ出せないのにどうやって管理組合を管理会社から引き剥がすのですか？
理屈で可能だとしても誰も動かないですよ。管理組合のための掲示板であるなら、事例ぐらい示してください。

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

結局アンチさんは反論しろというくせに、議論の土台作りすら出来ませんでした。