ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2082: 匿名さん]

改めて聞く前に、あんたが言ってること、全部嘘じゃん。他人の発言を平気で捏造するような人間に話が噛み合うも何もないでしょ。

>>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

↑結局、こんな発言は存在しなかったんだろ。そんな嘘を前提になんでも適当に話を展開するのを荒らしって言うんだよ。

>「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　

そもそも、比較として、意味不明なんだが。管理組合の取り組み方と契約の有無って全く次元の違う日本語を比較している時点で、頭悪い。

[2083: 匿名さん]

他人に話を聞かせる以前に、嘘吐きは荒らし。他人の発言も平気で捏造して長文で誤魔化してとんでもない荒らしだな。コピペの内容自体に何も反論できないのはよくわかっているけど。

[2084: 匿名さん]

結局、マンション管理会社の仕事量に対する対価が高すぎるという根本的な指摘に対しては、はぐらかしてばかりでまるで答えられないことはよく分かっているけどw
まあ、ここで指摘されている以前に、多くのメディアで言われていることだから。

[2085: 業界人さん]

>>2079 匿名さん
＞指摘した人間の人格攻撃しか

こいつはビックリだなｗ　この期に及んで「人格攻撃」とか言い出したぞｗ
自分が今まで相手に対してしてきたことは何だ？　それこそ人格攻撃じゃないのかね。
今すぐ便所に行って鏡を見て来いよ。

[2086: 匿名さん]

いや、あんたの話だよ。あんたはバカだからバカというだけ。
コピペの反論ができないから人格攻撃で誤魔化すのが悪いというだけ。
貴方自身はバカ。これは事実。

[2087: 匿名さん]

わかりやすく言えば、人格攻撃自体はどうだっていい。

要するに、コピペの内容の反論ができず人格攻撃で誤魔化すことがダメだということ。

分かったかな？おバカさん。

[2088: 区分所有者022]

>>2071 匿名さん
普通は無知無関心で、普通は気付かないと。
まったく都合のいい普通ですね。

反論して欲しいのですか？賛同ではなく？あなたは何がしたいのですか。普通の社会人ならやるべきことは当然分かりますよね。

[2089: 口コミ知りたいさん]

>>2088

また普通の社会人とか、ごちゃごちゃ言ってるだけで要するに反論できないことはよくわかった。

[2092: 区分所有者022]

１、マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→外注先と直接契約した結果、どうなったのか事例を示して下さい。自主管理できている組合がある、ではなんの根拠もありません。

２、それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注した
からと25%カットされません。
コンサルが削減できたのはなぜか示して下さい。コンサルのサイトには具体性に欠けます。
粗利が25%にも関わらず3割削減できるとはどのような状況か、品質を下げていないと言い切れる資料を提示下さい。

３、管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
→具体的な事例を提示して下さい。

分かりますか？そもそも反論に値しないんですよ。
反論して欲しければ上記を揃える所からして下さい。

[2093: 業界人さん]

022さんに下駄を預けて俺は寝てしまったが、まあ丁寧な問い掛けも残念ながら徒労に終わるだけだろうな。取り敢えずアンチ君が下記３つの名前を使い分けていることだけは判ったｗ
・坪単価比較中さん
・口コミ知りたいさん
・匿名さん

俺は彼のコピペは反論などするに値しないと思ってるし、ゆえにもう読んでもいない。（その後内容が改善された訳じゃないんでしょ？）　コピペに執着し自分だけが正しいと思っている彼の反論にも耳を貸す必要は無いと思ってる。自分に向けられた汚い言葉くらいは打ち返してやるつもりだけどな。

やはり彼は「管理を管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の区別がついていないのだろう。これは俺が彼の態度を総括した言葉であり、彼の言葉尻をあげつらっている訳では当然ない。そこもまた彼は全然理解できていないから「誰がいつそんなことを言ったのか答えろ！」的な、的外れな反応をするしかない訳だ。あるいは、指摘されたことのバツの悪さに、どうにか話題を変えようとしているかだね。
自主管理の経験ゼロで、自分でも「別に自主管理の話をしたい訳ではない」みたいなことを言っていたぐらいだ。管理会社は必要悪だ、とでも思っているのか、これだけ悪しざまに攻撃しておきながら、ちゃっかり必要に応じて利用してやろうというスタンスに違いないんだが、それでいて業務発注者としての役割や「認識するべきこと」は全然解っていないんだよな。だから、会社としての粗利で業務成果を審査するかのような謎理論を展開し、管理会社の経費負担や合理化による利益追求は一切認めないと。そうやって歪んだ「発注者根性」を膨らませてしまった人物なのだろう。

管理会社は利益を追求するので、委託費と業務のバランスを発注者としてしっかり見極めないと損をすることがある。しかし、その「見極め」をすれば組合の管理業務自体が合理化され、組合員の負担は軽減される訳だよ。そしてその見極め自体は組合側の問題であり、ミスった時の責任も一定以上負うことになる。普通の人ならそれが解っている訳で、それを踏まえての「90%以上」が、管理会社への業務委託を選択しているのが現実。
だが、中にはこのスレのアンチ風情のように、目先の支出だけをあげつらって委託業者を全否定し、そもそもの業務委託の目的だとか、発注者としての事情を無視して、利己のために周りを巻き込もうとする迷惑なヤカラが時々現れる。俺はそこをこのスレをご覧の皆さんに知っていただきたいね。そりゃ「荒らし」呼ばわりもされるだろうがｗ

[2094: マンション管理士]

＞2091さん
＞↓これに反論できないんだろ?
以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

＞１、
＞マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

＞２、
＞それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、管理会社の粗利なのか、委託している業務は何なのか、（ウラで取っているだろう）バックマージンを含むのか、これらを明確にせずに、ただ「３割渡っている」といっても、共感できない。
削減コンサルのホームページに記載されているのは、数例から十数例の成功例だけであり、しかも仕様変更があったかどうかは、具体的な記載がない。
受託数の何％で３割削減が出来たか不明なのに、全部成功するかの様に、過大に評価している。

＞３
＞管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。
フロント業務以外の業務費が節約できるか否かは、役員がどれだけ汗をかくで決まってくる。
その代償として
1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

マンション管理士が、裏でバックマージンを取らないという保証はどこにもない。
これらのリスクに対する対応策を十分検討した上で、管理会社との契約を打ち切るべきである。

むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。
但し、役員の負担は増える。

口座振替手数料については、大手管理会社がコストパフォーマンスが高い。
管理組合が単体で銀行に口座振替を依頼した場合、
最初に５万円
毎月２万円＋戸数×１１０円かかる。
管理会社が１００件の管理組合の口座振替を依頼しても
最初に５万円（１管理組合当たり５００円）
毎月２万円（１管理組合当たり２００円）＋戸数×１１０円で済む。
この辺りも知っておかないと、自主管理した時に思わぬ費用が発生することになる。

[2095: 匿名さん]

>>2094

>以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

書いただろじゃなくて、都合の悪いとこ、いつも無視して誤魔化しているだけだろ。

バックマージンや中間マージンのことが問題視されているんだよ。

そこを全く触れずに、関係のない明らかにされている取り分の事務管理費の説明で毎回誤魔化しているだけだろ。

委託管理費ではなく、管理組合が支払っている管理費全体な。

いつもコピペじゃなくて、あんたが都合の悪い中間マージンやバックマージンを
毎回無視してスルーしているだけだよ。

>管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。

勝手に定義ずけて都合の悪いバックマージンなどを無視して無駄な長文を展開。

いつもこのパターン。つまり、コピペには毎回、全く回答できていない。

>「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、

とぼけているだけ。委託費は支払われているもので、「渡っている」のは当たり前。
管理会社の利益に決まっている。

このように「利益」書くと、今度は管理会社自身の決算上の、純利益かと小学生のようにトぼけてくるからもう会話にならない。

>１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。

上記のようにバックマージンや中間マージンが全く加味されていないので意味のない文脈。



>1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

理事が変わって別のマンション管理士を探すだけw
マンション管理会社フロントも横領しまくりです。。

マンション管理士=業界人さん

はトボケ方まで全く同じ



>むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。

これだけは概ね同意しよう。つまり思いっきり一部管理の形式だし、その合理性を認めちゃっているんだけどなw

口座振替手数料も何が言いたいかよくわからないが、

[2096: 業界人さん]

>>2094 マンション管理士さん

勝手に補足させていただくが、特に「３」に関してはアンチ君の悪質性が顕著なんだよね。
マンション管理士への利益誘導とまでは言わないが、通常の委託管理から「マンション管理士への依頼」にシフトすることで万事丸く収まる、的な御伽噺を吹聴している。貴方のご指摘通り、マンション管理士とて事業として管理組合から仕事を取る以上、利益は当然に追求する。ポッと出のペーパーライセンスならそもそも仕事自体を任せるに値しないけど、それなりに実力がある管理士なら各企業との人脈があるのが普通だ。誰がどう見たって、純粋に中立的立場にいる「実務能力のあるマンション管理士」なんて不自然だよね。もっと言えば、その人脈を活かして発注者に利益を齎すことこそが、管理組合の顧問として在るべきマンション管理士の姿だろう。そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。アンチ君はそこんとこ全然触れようとしない。まあ、知らないから語れないだけだけどな。

貴方なら良くご存知だと思うんだが、マンション管理士なんて「業」としてはまだまだ怪しいものだろう。俺も一応この資格は持ってるし、貴方はHNにしているぐらいだから、あまり悪しざまには言いたくないが、法律上の独占業務が無いので、「マンション管理士事務所」を名乗ったところで建築士事務所のような法的な位置づけが無い。名称独占資格だから、流石にその名前を無資格で使うことは出来ないが、世の中にはそれゆえに「〇〇マンション管理事務所」だとか「××マンション管理サービス」みたいな名前を使って、無資格でコンサルづらしている業者が少なからずいるようだ。持ってる資格は精々が宅建と建築関連の民間資格程度でね。

俺は、ここにいるアンチ君ってその類だとほぼ確信してるよ。管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。勝手な憶測なので「だと思う」と言うだけのことだが、たぶんそんなにズレてはいないだろう。彼が本当に管理組合目線で管理会社をやっつけてやろうと頑張っていて、それなりに実行力を持ち合わせているのなら、これだけ求められている中で「自ら手掛けた実例」を披露しないのはあまりにおかしい。我田引水のために、浅知恵を振り翳してライバルを蹴落とそうとしているだけの、実にくだらない取り組みに過ぎない。

いまリロードしたら、さっそく彼から貴方への返信が来てるね。
俺と貴方を同一人物だと言ってるｗ　そうでも言わなきゃ首も回るまい。貴方が丁寧に返信したことも、案の定何も解っていない様子だ。口座振替手数料の例も「よくわからない」だってさ。組織的対応が発注者にとってメリットのあることだという好例だというのにね…。

[2097: 匿名さん]

だから私は今度赴任する管理人に密かに期待したのです。
カイゼルひげなそれなりによかった。
彼を交代を4年前にしたのは私だが、
それを聞き入れて管理会社が動いたとは思えません。
他に色々な原因は考えられる。
それから20数年の年月が経過している。
管理方式を変更して10年しましたが、
１００％の完全自主管理がいかに難しいかを説明します。
しかし、改善をすれば節約は相当できます。

[2098: 匿名さん]

>>業界人さん

自己レスはいいよw

どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？
また他人の発言は捏造。

管理組合として出費の総額を抑えることが目的ということすらトボけたいんだな。

>そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。

価格を見て普通は決めますよw 管理会社に委託するより高価でバックマージンを取る安定しないマンション管理士に契約するバカはどこにいるのかな？w

頭がどうかしていとしか言えない。。。


>管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。

自分は管理会社側の人間だから、商売敵のマンション管理士には依頼しないでくれと言っちゃってることに気づかないらしい。。

結局、今回も嘘と誤魔化しと自作自演だけでコピペにすら全く反論できませんでしたと。

[2099: 匿名さん]

>俺も一応この資格は持ってるし、

やはり、業界人さんは単純に管理会社の社員で荒らしているだけみたいですね。

[2100: 匿名さん]

それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。
よほど無駄な産業といえる。そりゃ、こんな中抜き産業ばかりだから日本が生産性上がらないわけだ。

[2101: 業界人さん]

特に弁解ナシか。どうやら図星を突いてしまったかな……
訊かれたことに答えないのはお互い様。何が正しいかを決めるのは自分ではなく「周りの目」かも知れんよ。

ほれ、理事長さんがまた何か喋ってるぞ。味方になって欲しかったんだろ？w
ちゃんと相手してやらなきゃダメじゃん。

[2102: 匿名さん]

管理会社の存在意義などは誰も認めない。
適正化法はこの利権団体を守るためにできたし、
マンション管理士はそれ等を補充するための存在。
何も知らない組合員は相談を持ち掛けるが、
その情報はお互いに共有している。
組合員などは管理会社の仕事ぶりは知ってはいるが、
マンション管理士の資格は管理員が持つべき資格と思っている。
その管理員は理事長に言わせると社会的地位が低い職業と見下す。
その理事長は規約によって抽選か順番制で選任される。
お互いにバカだと思いあった存在だからマンションはスラム化し
てもよくはならない。
そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。
とくに分譲マンションの管理に関係する人でしょう。
匿名とはいえはなはだ恥ずかしい次第である。

[2103: 業界人さん]

おっとぉｗ　始まったぞ。
早くも化けの皮が剥がれたか。まさか理事長さんってアンチ君の自作自演？

＞そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。

知恵遅れ、って俺のことかなｗ
妨害してるつもりは無いが、たとえ妨害されても自分の考えが正しいと思うなら続けろよ。そんなことだから組合総会で自分の意見を通すことも出来んのだぞ。
スラム化したマンションを立て直し、腐敗した役員人事を正常化する方法とやらをマトモに語れるなら、誰も妨害なんざしないからとっとと語ってくれ。そして、管理会社が存在意義の無い只の利権団体だと言うのなら、自主管理を目指す自分や所属する組合の取り組みについても語れる筈だろ？　それを早くやれと何度言わせる？

それすらせずに、ボッタクリだのヘチマだのとどうして文句ばかり言うんだって話。
要するに「語れる材料」を何も持ち合わせていないということだろ？
結局のところ自分だって「委託管理」の恩恵に与ったまま何もしてないんじゃないか？
簡単に言えばズルいんだよ、アンチ理論は。中身カラッポのくせして虫が良過ぎるの。