ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2042: 匿名さん]

この文章を書いた人に、総戸数1000戸のマンションの理事長になって欲しいと思う人っているのかな…。誤字脱字は大目にみてもいいけど、せめて投稿した後で読み返すぐらいのことはしたら？と思う。「担当者」をずっと「坦当者」と打ち続けてるが、どうしたらそんな変換ミスになるの？？？

[2043: 匿名さん]

この掲示板で多くのスレに出没している１０９爺さんです。
超有名人ですよ。

[2044: マンション管理士]

＞マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり

と、すると、登記は１つの建物で、管理組合も１つですね。
これだけ大きな連坦棟は、初めて知りました。
私の認識不足です。

元々、ローコストマンションで、組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しているのですから、管理費削減の話ではなさそうです。

スレ主さん。
理事長さんは、こう言っていますが。
管理会社不要論とは、真逆の話になりましたね。

[2045: 匿名さん]

ーコーヒーブレイクー
【豆知識】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%98%EF%BC%99%EF...

[2046: 業界人さん]

>>2038 購入経験者さん
＞今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

つまり20年以上前のことかい。随分と昔の話なんだね。
だいぶ行儀の悪い管理人だったようだが、そういうヤカラを排除したことが「管理費の適性化」の実例として語られるのだとしたら、俺は正直あんまり興味ないかも。アンチ君が散々言ってた外注費にマージンが隠れてるよとか、多数物件の兼務によって対応が薄くなるとかいう話とは全然関係無さそうだし。普通に管理会社に対し正面切って問題にして「あいつにちゃんと仕事をさせるか、さもなくば担当を替えろ」と言えば済んだ話では？

管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業で、契約の仕方を見直せば簡単に１割や２割の値下げが出来るんじゃなかったのかね？　それが広く認められるようになるような話を、アンチ君でも理事長さんでもどっちでもいいから聞かせてくれよ。委託費をいじらず管理費を値下げするだけなら組合内だけで処理できる問題だろ？　管理会社の体質なんて関係ないじゃんか。

俺のツッコミごときでスレが荒れるなら存分に荒れればいいさ。実際の総会でも俺みたいなやつがいるかも知れんよ。仕切る側が正論でそいつを抑えることができなければ、暴れている方が正しいということにもなり得る。

何だか、結局矮小な話になりそうだな。自己実現のためか暇な老後を有意義にするためなのか、あるいは役員報酬でも期待していたのか知らんけども、年寄りのささやかな武勇伝に終わるようでは残念だぞ。「管理会社はボッタクリだから利用するメリットなどない」という主張の裏付けと、実際に関係を解消し、あるいは正常化させた方法論と成果についての話を。よろしく！！

[2047: 業界人さん]

>>2045 匿名さん
カイゼル髭が目印ってことか・・・・・・

[2048: 購入経験者さん]

カイゼルひげの管理人の件はここらへんでおしまいにしましょう。
私の希望は叶えらることなく月日は経過しました。
適正化法の件を聞き本屋で関係する本を仕入れて暇なので勉強をしました。
平成12年の10月の試験に向けての準備をしました。
今日は悪い頭を使いましたので疲れましたのでこれで終わりにします。

[2049: 業界人さん]

素行が悪い管理員を罷免しました、という話に過ぎないなら、管理会社はボッタクリである云々の話とは直接関係ない。自ら理事職を引き受けて荒廃した共用部分を浄化しましたとか、多少強硬手段ではあっても組合員の意識改革を決行しましたとかいう話なら、それ自体は広く言い伝える一定の価値はあるとは思うが、どうもそういう気も無いみたい。適正化法の勉強をしたきっかけも「暇だったから」と言ってるようではね。通常、管理組合の理事なんて態々やりたがる者など稀だと言うのに、理事を続投する意向を示したにもかかわらず他の組合員から全否定されたってのは相当なことだわな。それを全て「他の連中に問題があるせいで」と言う訳にはいくまい。

理事長さん（今は「購入経験者さん」か）の昔話は、管理会社との関係を断ち切ったり、歪んだ契約内容を是正させたとかいう話ではなく、見た目と素行を個人的に苦々しく思っていた管理員を閉め出した（そこまでは結局語られないようだが）という話に過ぎなかった訳だ。アンチ君はさぞかし残念だろうな。味方に引き込んで自分の代わりに「管理会社不要論」を実証してくれると思っていただろうに。実際、急に黙り込んじゃったよｗ

[2050: 購入経験者さん]

なかなか空き時間がなくて投稿が遅れまして申し訳ございません。
普通のマンションは普通の管理をしていさえすれば、
そんなに早く汚くなったり漏水事故等は7年くらいではおこらない
と思います。
外壁は青カビが目立ち、駐輪場は壊れた自転車や不法駐輪であふれ、
不法駐車や機械式駐車場のトラブルで毎日のように警報の音が聞こ
えていました。
そういう状況下で掲示板に管理人の交代の連絡が掲示されました。
私が理事長を退任した4年後の事です。
年月の経過からして私の要求を管理会社が聞き入れたとは思いませ
んが、一応よかったと思いました。
こういういきさつが私のマンションの引き渡し時から7年を経過し
たある日の出来事でした。本日はここらへんで失礼いたします。

[2051: 匿名さん]

ここはマンションの合理化について意見を出し合う場とこころえるので、荒らしたいだけの管理会社の人はスルーでお願い致します。

[2052: 業界人さん]

「荒らしたいだけの管理会社の人」なんて何処にいるのやら。
アンチ君はこの俺がそうだと言っているようなんだが、意見が合わない者や理屈で太刀打ち出来ない相手は全員「管理会社の社員」にしか見えないのだろうな。

「ここは合理化について意見を出し合う場だ」と言うのなら、自分こそそうしろと言わせていただこう。誰も読まない屁理屈を長々貼り続ける愚行をやめたかと思えば、ポッと出の年寄りの後ろに隠れていたくせに。管理会社を攻撃するだけで何一つ具体的なアイデアを出さなかった者に、この場を仕切ることなんて出来ないだろう。もうお呼びじゃないよ。この期に及んでもなお、自分だけはHNを「匿名さん」のままにしている。自分に自信が無いにも程がある。

[2053: 1918]

「購入経験者さん」は結局のところどのような話をしたかったのでしょうか。まだ続きがあるのですか？
委託費を値下げさせた訳ではなく、手を加えたのは管理費の方であると。しかしそれは管理会社や歴代役員の努力の成果であり、ご自身が何らか画期的な働きかけをしたからだという説明はいまのところ特に無い様です。「改革の火蓋が切られた」と仰っていましたが、その改革はどんな改革だったんですか？
管理員をひとり辞めさせたのがご自身の功績なのだという話であれば、アンチさんが主張するスレの趣旨にも合わない気がしますが。彼いわく、このスレに参加する資格があるのは「管理会社はボッタクリ会社だ」ということを先ずは認める者だけだそうですが、購入経験者さんはどうなんでしょう？
そういう意味では、私は「無資格」ですけどね。長い話を続けるのであれば、その辺りハッキリさせた方がアンチさんの為にもよろしいかと。

[2054: 匿名さん]

話を折り曲げる業界関係者マンション内のトラブルを起こした関係者も身分を隠して投稿している。私はこの人物は特定できるが、
匿名掲示板なので致し方ないとは思ってはおります。しかし、
かなりレベルの高い話も投稿してくださる匿名さんもおりますので投稿の内容には注意しております。
今後ともよろしくお願いいたします。

[2055: 匿名さん]

>>2050 購入経験者さん
外壁の青カビは関係ないだろ。

[2056: 業界人さん]

>>2055 匿名さん

外壁の青カビだけじゃないよね。壊れた自転車の無断投棄や不法駐輪、不法駐車は違反者の問題であって、それが改善されないことを管理員の責任に転嫁するのはそもそもおかしな話だ。「もっとちゃんと目を光らせてよ」程度のことは言えても、それを理由に罷免できる様なことではない。まあ、そういう乱暴なことも実行しようとすれば出来てしまうだろうが、同時に区分所有者達のモラルはどうやって改善したのかという話にもなる。委託業者ではなく発注者であるお前らの問題だろと。
機械設備のトラブルに至っては、少なくとも管理員に技術的責任は無いし、保守関係の業者を手配するのも管理員だけの問題ではない。漏水事故は、共用部分において発生した場合はともかく、専有部分では築年数に関係なく起こり得るのだし、どちらにしても管理員の体質・キャラで発生頻度がどうなるものでもない。

それら全てを「カイゼル髭」のせいにしたところで、そいつがどんなにいけ好かないやつでもクビにするのは横暴というものだわな。ましてや管理会社がボッタクリだとかいう理屈には結びつかない。
管理員を悪者にして（ここまでの話でちゃんと悪者に仕立て上げられているかどうかも微妙だが）、彼は一体何がしたかったのかなと首をひねるしかないね。勿体付けて話を小出しにしているが、一貫したストーリーなど有るとも思えん。

[2057: 匿名さん]

>>2052　

荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？やっぱり自覚あるんだね。理屈も一切言えなくて、バックオフィスがあるから高くて当然だとか、市場原理を無視した意味不明な理屈まで持ち出して、管理会社のビジネスモデルを正当化したいだけ。自分が言ったことすら突っ込まれたら答えられないアンタの聞く耳持ってる人間なんていないよw　
　

[2058: 匿名さん]

管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

管理丸投げはNG　新制度始まるも“マンションのスラム化”は増加？https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html?page=2

[2059: 業界人さん]

>>2057 匿名さん
>荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？

なんでもなにも、ここ最近アンチ君に散々「荒らし」呼ばわりされてるのはこの俺だからだよｗ　荒らしているという自覚は１ミリも無いが、アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。同じ名前でレスを入れている以上、狙い撃ちされていることぐらいは当然わかる。ところで君は誰よ？　俺を「荒らし」と呼んだのは君でもないのに、なんで君がそんなことで俺を揶揄してるんだろうね。

別に聞く耳なんて持ってくれなくていいからｗ
発言に正常に反応し、議論が成り立つ者しか相手にするつもりはない。アンチ君などもはやお呼びじゃないよと言っただろ？　言うことが浅いヤツと話をしてもつまらないんだよ。君がそのアンチ君なのかどうかも、もはや解りようもないけどな。ノイズ君とでも呼ぼうか？

[2060: 業界人さん]

>>2058 匿名さん

そうだねえ。丸投げはよくないよね。
管理の主体として当事者意識を持って、何をすべきで何はする必要がないのかを見極めないと、管理会社にリーズナブルな価格で業務発注することはできないからな。

「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

[2061: 匿名さん]

>>2060


「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？

減額を達成した管理組合は管理会社任せにしていないということですか？