ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2022: 業界人さん]

他者の実績に乗っかって自分のためにパクる気満々のアンチ君ｗ 本当に渡りに船という感じだな。
俺も興味あるよ。アンチ君が散々求められても例示できなかったサンプルが漸く出てくる。管理会社とはピンハネ体質のボッタクリ企業で、契約するメリットなど無いという主張が裏付けられるのか、拝見しようじゃないの。

[2023: 匿名さん]

昭和64年と言えばリーマンショックのころだと思いますが、
それから数年後を経過して高値のマンションにならされていたので
安いと思って購入しましたが今のマンションはもっとグレードのい
いマンションが当時より安くで売られているのを垣間見ますが本当
は立地とグレードの割には高値で買ったことになりそうです。
私は新築入居ですオール電化にひかれて購入しました。
セキュリティ上管理人は夫婦住み込みも気に入っていました。
新築時の購入者はほとんど外観だけに捕らわれて細かいところは気
になどしないで衝動的に購入して不満が募ります。
住み着いて28年目になります。今は理事長はしていません。
老後のために蓄えた資金を運用して生活費を賄っております。
私が最初の理事長を拝命したのは入居後4年で4期の理事長で任期は
1年再任は規約でできることになっています。
任期終了時にやり残した仕事がありましたので再任を願い出ました
が他の理事全員により断りの動議が出ましてやむなく1年で終わり
ました。
原因は規約やコンプライアンス等の違反者が多かったのでやかまし
くしたのが原因だとおもいます。おとなしく引き下がりました。
責任は自己の行動にあるのは理解しました。
しばらくマンションの管理状態をみながら次の順番を待つことにし
ました。理事会では確かに硬い私の規約の話は通用しませんでした。要領を身に着けないといけないと思いました。

ただ一つ退任に当たり住み込み管理人の言動や行い等がよくないの
で管理会社にはそれとはなしに交代の要請をしておきました。
同居人の妻が給料をもらいながら近くのスーパー等でアルバイトを
しているのをたまたま見てしまいました。
夫はアル中でカイゼルひげを蓄えて894風でマンション内の元理事
長や自治会関係の有力者と懇意にしてほとんど管理人業務をしてい
ないように見えた。マンションも汚くしていたのです。
マンション内に相当の反社的人物が出入りか居住しているように思
えた。
一例として一晩中エントランスは不良のたまり場で音楽を鳴らして
踊りだす始末でした。
きりがありませんので一応ここらへんで一服しましょう。

[2024: 匿名さん]

なんだかすごいマンションですね。。
マイペースで大丈夫です。

[2025: 販売関係者さん]

>>2024 匿名さん 6分前
現在はこれほどではありませんが
リーマンショック数年後のマンションの状態です。
今は外観的にはよくなりました。
管理会社も過去のことは知られたくないし、
メンツがありますから、
特に清掃や植栽の手入れ等見えるところは結構気を使
っています。

[2026: 業界人さん]

何だか、いきなり雲行きが怪しくなってきたな(^^;)
一見ちゃんとやってる風に見える普通の管理組合においても実は「ムダ」があり、組合員の意識を高めたり、役員が勇気を出して大ナタを振るうことで支出を削減できたよという話を期待してたんだが、どうやらそうではなく、元々たちの悪い管理員がいて、一部の組合役員や近隣住民と癒着し、マンションの共有財産たる共用部分の不適切使用を許し治安悪化を招いていた…という状況？　それを改善しましたという話がこれから始まるってことかい。

俺も色々な物件を見て来たつもりだが、そりゃだいぶ特殊な部類の話だな。ちゃんと「管理費や委託費の適性化」というテーマで着地できるのかね。心配！
まあ、引き続きどうぞ続けてくださいな。

[2027: 区分所有者022]

28年前なら住込み管理員はそんな感じの人も時々いましたよ。
男は営業のように役員と話してばかり、奥さんが清掃を担う、昭和の体質。当時は言う程特殊ではないですよ。

管理費からして団地型っぽいですね。

[2028: マンション管理士]

＞2027
＞管理費からして団地型っぽいですね。
私も団地管理組合ではないかと思います。
そうすると、棟管理組合と団地管理組合にそれぞれ理事長がいるわけですが、ほぼ自主管理に近い委託契約変更を、どうやって各棟管理組合を説得したのか興味があります。

理事長さんにお願いです。
委託契約変更時の、あなたの立場と、計画変更に至ったいきさつを書いてください。

それと、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのかも聞きたいです。

[2029: 購入経験者さん]

>>2028 マンション管理士 9分前
マンション管理士にしては可笑しな質問をしますね。
本物ならおかしい質問の内容を回答できますか。

[2030: マンション管理士]

>>2029 購入経験者さん
ま、理事長さんが、どう回答してくれるか待ちましょう。
そのあとで、なぜあのような質問をしたかお答えします。

[2031: 購入経験者さん]

>>2027 区分所有者022
遅くなりました。
仕事の整理が遅れました。
少し私のマンションの管理人夫婦及び業務内容を体験を交えて
説明いたします。
管理人は知己の住民や自治会長や町内会長等々のマンションや
町内の有力者と飲み会等で親睦を深め隠然たる勢力を保持して
いた。
住民や交代制の理事等も彼には反抗できずいうがままでした。
私はこのまま放置すると益々マンションが在れる思い留任を
して管理会社の変更と若しくは管理人の変更をしようと計画
しました。その計画が管理人に知れることになり仲良しの理
事を使って私の留任を阻止したと思います。
こういういきさつで私は退任するときに管理人の交代を担当
に要請したのです。
それから4年後の今の管理人に交代しました。つまり、
前管理人夫婦は足掛け7年間勤務したことになります。
管理会社も適正化法があと3か月後の施行に備えた人事異動と
みています。
新築時から7年後とはいえマンションは荒れ放題でした。
新任の管理人はそのしりぬぐいで悪戦苦闘をしているように
見えました。本日かここらへんで失礼いたします。

[2032: 業界人さん]

>>2028 マンション管理士さん

俺がフォローする筋合いではないが、「管理費からして団地型っぽいね」と言ってるのは、貴方が想定しているような複数棟併存の団地という意味ではなくて、いわゆる公営住宅や公団住宅のような前時代的な板状建物のことを指してるだけだと思うよ。平米単価で100円はタワマンや低層型物件としては流石に安すぎると。なので「私もそう感じました」と言いながら、貴方は全然違う話をしていると思われる。

[2033: 匿名さん]

荒らしには相手せずで

[2034: 匿名さん]

１０９爺さん
【「管理費等100円/㎡」について】
専有部分の面積を基礎とするのは「管理費」と「修繕積立金」ですから、１０９爺さんの言う「管理費等」とは、この二つを指していると思いますが、それぞれの金額を教えてください。

>>1973
>築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰余金は豊富です。

>>1988
>管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれておりません。
>一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが、

>>2001
>分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>2007
>私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。

[2035: 匿名さん]

坪単価比較中さん
【「管理費の平均が２００円/平米」について】
「管理費」は、「管理費＋修繕積立金」のことでしょうか？
また、この金額が平均であるという理由（根拠）を教えてください。

>>1981　坪単価比較中さん
>それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
>平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1992　匿名さん
>管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
>しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

[2036: 業界人さん]

誰が誰にどういう意図でツッコミくれてるのか全然わからんなｗ
相手の出足を払うことでしかものを言えないやつばっかりだ。

管理費の平均値ぐらい、国交省が統計データをとってるんだから検索すればすぐ解るだろうに。それが㎡あたり200円だと言われて、修繕積立金コミかと訊ける感覚もまあまあヤバいだろ。

相場が200円/㎡のところ100円/㎡に減らせたのであればスバラシイ合理化ですね、やっぱり普通の委託契約料はボッタ価格なんですね☆ってか。
眩暈がするなあ。管理費をケチる連中ってどうしてこんな幼稚なやつばっかりなんだろう？？

[2037: 2034・2035]

「平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その１）　完成年次別・総戸数規模別＞
【コメント】
本表は、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の分布と平均についてみたものである。
全体では、「100円超150円以下」が19.7％と最も多く、次いで「50円超100円以下」が11.8％となっている。月／㎡当たりの額の平均は154円である。

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その２）　形態別・地域別・都市圏別＞
【コメント】
形態別では、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の平均は、単棟型が148円、団地型が141円となっている。

[2038: 購入経験者さん]

私は管理費等を100円/㎡で一度の値上げはしたが値下げをしたとは言ってはおりません。
戸数が1000を超えるマンションで管理費等に加えて諸施設の使用料（特に駐車場使用料）を合計すると小型マンションよりははるかに恵
まれております。
この大型マンションで30年近く組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しなければいけないで
しょう。
しかも剰余金は大規模修繕費を賄ってきました。
今後二度目の費用も蓄えられております。
おいおいその話をいたします。
今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

[2039: 匿名さん]

ありがとうございます。荒らしは、荒らす目的であえて頓珍漢なこと言ってるだけなので、気にされずでお願いします。　

[2040: マンション管理士]

＞管理費からして団地型っぽいですね。
＞2032 業界人さん
なるほど、そういう意味だったのですね。
１０００戸→複数棟→棟管理組合と団地管理組合の２重構造→管理会社変更が難しい。
これを、どう克服したのか興味がありましたので、「団地型」を団地管理組合と解釈しました。

＞2031 購入経験者さん
あなたが理事長さんだったのですね。
そして、管理会社を変更したのではないのですね。
＞2029に回答します。

３０年前の建物という事から考えて、建物は１１階建てではないでしょうか。
そうすると、１０００戸を一つの建物では難しいと思います。

敷地が共有だとすると、一つの敷地に複数の建物があり、団地管理組合が成立します。
それぞれの棟に管理組合が成立し、その理事長他役員が理事となって、団地管理組合を構成します。

理事長さんは、棟の管理組合理事長であり、団地管理組合でも理事長だったのでしょう。
そうでなければ、この改革はできなかったと思います。
（後で、投稿を読み直してみると、管理会社を変更したとは、書いていませんね。）
そうであっても、各棟の代表である団地管理組合の理事さんたちの過半数の賛同（各管理組合の総会決議）を得るのは難しかったと思います。
恐らく、管理会社は団地管理組合で決定するという、団地管理規約があったと思いますが、管理委託契約を大きく変更する（特に、管理員さんを団地管理組合で雇用するという部分は）各棟の理事さんたちも、自分達だけで決定することはできません。
各棟の総会で承認を得る必要があるはずですが、それを理事長さんの任期中にどの様に実施したのか興味あります。
再任を得て複数年かけて成功したのでしょうか。

＞2003で
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
この部分をどう解決したのでしょう。
恐らく、管理会社にこの部分だけ委託したのではないかと思いますが。
＞幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
もしかしたら、口座振替を収納代行会社に委託して、残りの会計業務（支払い・決算書作成・督促など）は管理員さんがしたのかも知れません。
それでも、大変なのです。
収納代行会社に送る管理費等の引落データは、管理人さんが作れたのでしょうか。

一般的には、各棟管理組合に管理費会計と積立金会計が必要で、その金額は棟毎に違うのが普通です。
その場合、清掃、団地共用部分の管理など団地管理組合でするべき管理のみを、団地管理組合が行い、各棟の管理は棟管理組合が行います。

理事長さんの話の中では、棟毎に管理費が違うという感じがしなかったので、又一部の会計・出納業務を管理組合がしている感じがしたので、管理費を統一し、団地管理組合で、各棟の管理も含めて、通常の管理を行っていたのではないかと想像しました。

以上の様に想像して、＞2028の質問になりました。

改めてお聞きします。
団地管理組合ですか。
もし、そうなら、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのですか。

[2041: 購入経験者さん]

少し時間がありますのお話します。
理事留任を阻止されてから私はパートでもいいがどこかのマンションの管理人と警備員の仕事を求めたが身体検査に引っ掛かり使ってはくれませんでした。
分譲マンションの管理人は結構希望者が多くて競争率は高いように思いました。
何かしないと思って考えていた。
将来の不安を抱いてふと預金通帳を開くと年金だけでな足りず生活費や交際費を差し引くと収支が毎月10万円くらい減っていた。
盆や正月になると孫のお年玉等もいるし、あと20年夫婦生きるとすると心細い残金になります。
細々とした内職で少しでも生活費の足しにしました。
何もすることはないがマンション内を歩いていると管理室周辺には住民が絶えず出入りして忙しそうではあるが何を話しているかはわかりませんがメンバーは自治会長や理事長経験者や町の議員と言ったメンバーでした。
管理人はイケメンで奥様方にはかなり人気があるようでした。
私の女女布房もそのたぐいみたいでした。
カイゼルひげを生やして威風堂々と大声で周囲の人に下知する姿はどこかのお偉いさんみたいにホウフツとさせるのでしょう。
しかし、マンションは汚く暗く住民同士もすれ違ってもあいさつみしない。
私はこのマンションをどうにかしないと思って理事長になり理事会で改革を提案したがことごとく廃案にされ1年間は何一つ仕事らしい仕事はしていなかった。
しかし、1000戸超のマンションで時期理事が回ってくる日はもう来ないとお思っていました。あきらめて総会にも出たくなく議案書も読む気がしませんでした。
駐車場を歩いていると異臭がするのでマンホールをみたら汚物があふれてマンホールが開いていた。
部屋内が騒いであるので近よるとトイレから汚水があふれていた。
二階の部屋でした。
坦当に聞くと個人情報で言えません、の返答でした。
私がみていてこのマンションは構造的にも内部的のも管理の在り方等を含めて何らかの大きな欠点があるようには思っていました。
休日になると住人のに退去や入居もあわただしく、全体の動きが不信感の募るような動きです。
大型マンションだから色々あっても不思議ではないとは思いますが、他のマンションはどんなものかは知りません。
マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり、サウナ室やゴルフレンジやアスレチックルームやマージャンやビリヤード等の出来る交際室等やクリニック等の建物が建っていて外部から見ると羨ましい限りのマンションです。
管理人の交代の動きも何もなく時間は過ぎていきました。
仕事が来ましたのでここらへんで失礼します。
例のように乱文、乱室筆、誤字、脱字等は大目に願います。