ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1: 匿名さん]

安易な自主管理論争は長短期のマンションの維持管理という面で危険が伴うが、個人的には自主管理こそマンション管理の理想的な形であり、一度は真剣に検討すべき課題だとは思います。
組合員全員が、現状の管理会社による外部一括管理に満足しているのであれば、それはそれでいいのではないかと思います。
現状の管理会社に頼った、外部委託管理方式に疑問を感じているならば、リプレースを考える前に、自主管理を検討すべきだと思います。
管理会社によって質の違いはありますが、どの管理会社にしろ利益相反という形は付きまといますからね。

[2: 匿名さん]

ご近所さん他のハンドルネームで他のスレを荒らし回った挙句、誰からも相手にされないので自らスレを立ち上げて、荒らしや妨害スルーを訴えているスレはこちらですか？

[3: マンコミュファンさん]

匿名さん

いや、荒らしは誰がどう見てもお前だから。一般人は管理会社を擁護する理由ないから笑
誰にも相手されないと言いながらいの一番にレス付けてる自分は何なの？w

と言うことで匿名さんは以下、無視で。

管理会社がやってる業務はマンション管理士でほぼ可能です。

[4: 匿名さん]

ハンドルネームを次から次にかえているスレ主なんだけど、
ハンドルネームの意味があるの？
それを通したかったら、スレ主がハンドルネームをスレ主として
書き込むべきだよ。ご近所さん

[5: マンコミュファンさん]

匿名さん。

じゃあまず自分が他と区別できるコテハンにしてから言って下さい。

[6: 匿名さん]

ちなみに私は2ですけど、4は私ではありません。同じように感じた方がいるのだなぁと思いました。ご近所さん他のハンドルネームの方は偏った考え方なので同一とわかりやすいですね。それでどうですか、自分のスレが自分の思い通りに展開しない時のお気持ちは。ましてや罵詈雑言で他のスレを荒らしまくり、他の投稿者を嘲笑したのちに自スレを立ち上げスレ荒らし禁止を打ち出す矛盾に関して見解を是非投稿頂きたいです。てゆーかよく立ち上げたな、そんなに誰かに相手してほしいのか？

[7: ご近所さん]

＞6　匿名さん
ご本人登場ですよ。
別に、私個人としてはあなたがどんな妄想を抱こうと関知しませんし、これからもです。
大いに妄想の輪を広げご近所さん探しをしてください。
ただ、全く無関係の方にご迷惑をおかけしているのをあちらこちらで見ると心が痛みます。
的外れな指摘を読むたびに、笑いが込み上げてきます。
バ～カ、俺じゃねえよと。
当たらないのであれば単なる恥さらしなので、やめた方がいいと思いますよ。
ご近所さんが夢の中に出てくるのですか？
そうであれば、私も罪な人間です。

[8: マンション掲示板さん]

匿名掲示板で自分も匿名で投稿しながら、ハンドルネーム変えるなも何もないでしょ。まあ、フロントにとって都合が悪いスレであることだけは分かりました。

罵詈雑言だけで、1についてまともな反論がこれまでないことが全てを物語ってるね。管理会社が必要ないことだけは確か。少し管理に関心持てば管理会社に払う余分な手数料がいかに無駄かが分かる。

[9: 匿名さん]

>>7 ご近所さん
だからさ、もう少し上手くやりなよ。バレバレだよ。

[10: 通りがかりさん]

そもそも、管理会社が清掃や点検など継続的な実務業務を再委託してしてるんだから、その費用に対する手数料を毎月管理会社に中抜きされるほどバカらしい話はないよ。

[11: ご近所さん]

これからの管理会社は単なるピンハネだけではなく、自主管理サポート業も兼ねてすればいい。
各社、それぞれの管理ノウハウを組合自身が自主管理できるようサポートし、サポート料として報酬を貰えばいい。
そうすることで利益相反の構図からは解き放たれ、活力ある提携関係が構築できるのではないだろうか。
サポートしてもなお自主管理できない組合に限って、管理会社による組合管理も必要となり、そこで初めて共存共栄の関係が生まれる。
自主管理できる能力を持ちながら、そのノウハウがつかめない管理組合に至っては、利益相反の構図が常に付きまとい、管理会社は単なるピンハネ会社となり、百鬼夜行の世界が生まれる。

[12: 匿名さん]

>>10 通りがかりさん
普通の社会構造だね。バイト以外経験がないのかな？それとも収益に関わる仕事をさせてもらえないのな？いずれにしても言ってることは子供じみてるね。

[13: 職人さん]

>>11

普通の区分所有者は管理会社と管理組合の違いもわからない人も多いけど、
ネット社会で簡単にサービスの相場がわかるようになれば、管理会社を経由しただけで
付加価値もないのにピンハネされることがおかしいと分かれば、自主管理的な管理に移行するのが自然の流れでしょうね。

[14: 匿名さん]

コスト面だけ考えると自主管理が最もいいのは知っている。
ただね、町内の役員すら面倒なのに管理組合運営なんか絶対にやりたくない。
お金で解決できるならお金を出してお任せしたい。
たがが自主管理にしても戸当たりで浮くお金は最大でも月に数千円程度。
それなら、月に数千円ピンハネしていただいて、全部お任せした方が良い。
大規模修繕工事等の多額の工事だけ組合主導で入札かければいい。
その他日常の管理や小修繕なんかはチップ替わりで少々高くても結構。
月に数千円で煩わしいことが避けられるなら願ったり叶ったりです。
自主管理みたいなけち臭いことを組合で決めたらその瞬間にマンション売却して出ていきます。そういう人も多いと思いますが私だけ？

[15: 職人さん]

>>14

自主管理がなぜ必要かを何かを少しネットで調べるなりしてきたら？そもそも数千円しか節約できなければする意味がないが、全体の３?４割減らせるなら話が変わってくる。そもそも、区分所有者全員が手間になるわけでもないし、あくまで理事会の負担が増えるというくらいで、別にマンション管理士に依頼することもできる。顧問料を払って、ピンハネがなくなるなら安いもの。

少々高いだけで済んだら、文句もないが、少々じゃない場合があるから、自主管理という議論になる。
マンション管理会社にぼったくられて理事会が機能不全になり、管理費が高騰して資産価値が相場の相場の７がけや８がけなんてスーモ見ればいくらでもあるよ。そうなれば売るに売れなくなる。

[16: 職人さん]

そもそも手間なんてそんなに増えない。だいたい、管理会社のフロントですら、１５物件くらい担当して片手間でできる内容なのに、毎月固定費からぼったくられると思ったら馬鹿馬鹿しい。

[17: 匿名さん]

>>15 職人さん
ハンドルネームネームを凝る前に中身を充実させろよ。投稿内容に賞賛が集まった時に匿名さんでは、自分のこととして判別できないからか？大丈夫だよそんなことはおこらないから。14さん見てみろ筋が通った投稿だな、反論と言えるかお前の投稿。おまけに14さんはハンドルネームに自己主張も気負いもない。お前にはこの業界テーマは難しすぎるんだよ、自分の文章読み返して違和感感じないか？感じないことが問題なんだよ。

[18: 匿名さん]

>>17
自画自賛ご苦労様。ハンドルネームが！ハンドルネームが！（笑）こんな人間は１名しかいないからな。

[19: 匿名さん]

>>14みたいな頭の悪い擁護しかできないから、いつまでも薄給のフロントなんだろうな。ご苦労様です。

値段不相応だから管理会社に不満あることに早く気付こうな。

[20: 匿名さん]

>>18 匿名さん
はい、釣れた。ご近所さん他のオッチャンだね。何で匿名さんに変えた？やっぱり恥ずかしいから？